房产合同律师——未经卖方授权的代理人与买方签署合同效力纠纷

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

林某莉向本院提出诉讼请求：判令杨某君、陈某涛向林某莉支付违约金20万元。

事实与理由：2021年8月31日，杨某君代理陈某涛与林某莉签订《房屋转让协议》，协议约定陈某涛将其位于北京市大兴区一号的房屋转让给林某莉，总价款185万元，林某莉于2021年8月31日前支付定金50万元，再于2021年9月10日前支付剩余房款135万元。同时约定，如陈某涛违约，应当向林某莉双倍返还定金，如林某莉违约，已付定金作为违约金不予退还。当天，杨某君给林某莉出具了50万元定金的收据。

2021年9月1日，杨某君给林某莉打电话说陈某涛不卖房了，林某莉非常害怕遇到骗局，2021年9月2日报警，经民警查询，杨某君称陈某涛已经将房屋出售但没有告知杨某君。林某莉住在天津，为了在北京买房，出售了其在天津的住房，杨某君、陈某涛的违约造成林某莉产生巨大的经济损失，为了维护自身权益，提起诉讼。

被告辩称

杨某君辩称，杨某君是某地房产的销售人员，陈某涛在一号的房屋是x地产折抵给陈某涛的工程款，陈某涛着急变现，帮助陈某涛积极找客户卖房子，林某莉通过中介人员表示有意向购买，2021年8月31日签订了《房屋转让协议》，约定当天交齐定金50万元，林某莉以着急回家为由，表示晚上回家保证转定金，并强烈要求出具收据，出于对林某莉的信任，杨某君签写了收据，但是当天林某莉并未转账。

9月1日，林某莉转账20万元，杨某君与陈某涛沟通了转账情况和付款周期，陈某涛表示不同意林某莉的付款方式，并且表明要求杨某君将20万元退还林某莉，但林某莉未予提供银行卡号无法将房款退回。9月2日，林某莉报警并给出银行卡号，杨某君将20万元房款返还给林某莉。杨某君不是房屋的产权人，也不是合同相对人，合同对于杨某君不具有约束力，杨某君不应承担违约责任。《房屋转让协议》没有定金的约定，林某莉支付的费用自己备注为购房款，林某莉支付的20万元并非定金，合同亦无违约金条款，林某莉的诉讼请求没有法律及合同依据。林某莉明知杨某君不是产权人，仍然在《房屋转让协议》上签字，明知有风险的情况下仍然签字应当由林某莉自行承担相关风险及责任。

陈某涛辩称，陈某涛2021年6月与x地产协商，用涉案房屋折抵x地产欠付陈某涛的工程款，当时办理相关折抵手续的经手人是杨某君，陈某涛联系了几个朋友帮忙联系有意向买房子的客户，但没有委托任何人代办卖房手续。陈某涛对2021年8月31日杨某君与林某莉签订房屋转让协议一事并不知情，直到2021年9月1日，杨某君才给陈某涛打电话，陈某涛明确表示房屋不能出售，并要求杨某君将房款退还林某莉。陈某涛对合同签订一事完全不知情，陈某涛也没有收取林某莉的房款，林某莉无权要求陈某涛支付违约金。

法院查明

2021年8月31日，杨某君代理陈某涛作为甲方与林某莉作为乙方签订《房屋转让协议》，约定乙方购买甲方位于一号号的房屋，商品房总房款为185万元，甲乙双方约定分期付款，乙方于2021年8月31日之前支付房款五十万（含定金/元）；乙方于2021年9月10日之前支付剩余房款135万元；甲方在乙方支付定金之日起，且乙方按本协议约定的时间、方式付款的前提下，将该商品房另行出售给非乙方指定的第三方的，甲方应当向乙方双倍返还定金；乙方未按照约定时间支付剩余房款，乙方已付定金作为违约金，不予返还，甲方有权将该商品房另行出售第三方。

同日，杨某君出具收据，今收到林某莉金额50万元，该笔款项作为其购置一号房屋的第一笔购房款，截止目前已交定金五十万元。但当日因手机无法完成转账，林某莉并未支付上述款项。2021年9月1日上午，林某莉通过手机银行向杨某君转账20万元，林某莉在转账时留有附言：用于买一号房款。林某莉称当日因银行有转账限额，故仅转账20万元，杨某君亦表示曾同意林某莉分三天支付50万元。2021年9月1日晚，杨某君告知林某莉陈某涛不同意出售房屋。2021年9月2日，林某莉因认为杨某君涉嫌诈骗报警，杨某君于2021年9月2日将林某莉支付的20万元返还给林某莉。

庭审中，林某莉表示其支付的20万元系定金，现因二被告违约，故要求二被告双返定金，应再向林某莉返还20万元。另，陈某涛未出具过书面授权委托书，陈某涛表示其仅口头向x地产的工作人员高某表示过帮其寻找买家。

林某莉表示其签订合同时杨某君表示受陈某涛委托，杨某君向其出示了陈某涛用涉案房屋折抵工程款的合同，其有理由相信杨某君有代理权。

裁判结果

驳回原告林某莉的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

关于涉案《房屋转让合同》是否对陈某涛发生效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或就其受到的损害请求行为赔偿。相对人知道或应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自过错承担责任。

本案中，并无证据证明陈某涛曾委托杨某君签订《房屋转让合同》，陈某涛知晓《房屋转让合同》后明确表示拒绝追认，且作为相对人的林某莉在未看到授权委托书的情况下即签订上述合同，不足以认定林某莉有理由相信杨某君具有代理权，故上述《房屋转让合同》对陈某涛不应发生效力，林某莉诉请陈某涛承担赔偿责任，法院不予支持。

关于林某莉主张的双返定金的诉讼请求，当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保，定金合同自实施交付定金时成立。本案中，《房屋转让合同》中并未约定定金的数额，虽然杨某君曾出具50万元定金的收条，但杨某君出具收条时并未收到该款项，次日，林某莉给杨某君转账20万元时其自行备注为购房款，法院难以认定林某莉、杨某君对于该笔款项为定金性质达成一致意见，故林某莉要求杨某君双返定金法院不予支持。

另外，《房屋转让协议》中并未约定出卖人在不履行合同义务时的违约金数额，且杨某君在合同签订的次日即明确告知林某莉不再履行合同，并随即将已收取的购房款返还给林某莉，亦无证据证明林某莉所受损失，故法院对于林某莉提出的诉讼请求，不予支持。