卖地收入，回不去了！

作者：余飞

2023年即将谢幕，今年的卖地收入如何了？

12月15日，财政部发布了《2023年11月财政收支情况》，详细介绍了过去11个月的各种财政收入与支出数据。

前11个月，我们的财政收入突破了20万亿，高达200131亿元，同比增长7.9%。

主要贡献在国内增值税板块，仅这一个板块的税收就达到了64232亿元，同比增长了47.6%。

对于如此高的增速，财政部有解释，“主要是去年同期留抵退税较多、基数较低”。

财政部划分的税收13个项目中有9个在下降，包括国内消费税，企业所得税，个人所得税，进口货物增值税与消费税，出口退税，印花税，资源税，城镇土地使用税与土地增值税与耕地占用税，环境保护税。

来源
：财政部

透过这些税收下降的项目，其实可以看出今年国内的消费环境，企业运营状况，个人收入状况，以及股市状况。

在税收增长的项目中，除了因为去年低基数和退税较多拉升了47.6%增速的国内增值税外，增速最高的是车辆购置税。

说明今年汽车卖得不错，不仅国内，汽车出口也不错。这可以从汽车销量数据和汽车出口数据中窥探到。

根据中汽协最新发布的数据，今年前11个月，中国品牌乘用车共销售1297.8万辆，同比增长23.8%，占乘用车销售总量的55.8%，占有率比上年同期提升6.6个百分点。

汽车数据方面，官方数据显示，2023年前11月，汽车出口441.2万辆，同比增长58.4%。其中，传统燃油汽车出口332万辆，同比增长51.5%。新能源汽车出口109.1万辆，同比增长83.5%。

汽车出口快速增长，尤其是新能源汽车出口快速增长，一度成为今年出口增速的担当。

再看财政披露的卖地数据。

其实不看也知道，肯定不好看。毕竟土地一级市场和商品房销售二级市场，唇齿相依，一荣俱荣，一损俱损。

商品房销售量不断下跌，卖地收入怎么可能好得了。

我们的商品房销量去年就已经从“双18”调整至“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。

今年前11个月，国家统计局披露，商品房销售面积100509万平方米，同比下降8.0%，其中住宅销售面积下降7.3%。商品房销售额105318亿元，下降5.2%，其中住宅销售额下降4.3%。

来源：国家统计局

在去年大跌的基础上，继续下探。全年，商品房销量可能会跌至“双11”，即销售面积跌至11亿平方米左右、销售额跌至11万亿元左右。

全国卖地收入，自2022年全国房地产转向之后，也是一路向下。

我们的卖地收入在2021年见顶，当年卖地收入高达87051亿元，去年跌至66854亿元，同比下跌23.2%。

今年前11个月，财政部披露的数据显示：

国有土地使用权出让收入42031亿元，同比下降17.9%。

制图：城市财经；数据：财政部

平均每月卖地收入3821亿元，以此预估全年卖地收入可能在4.6万亿左右。

有趣是的，财政部披露的前10个月卖地收入还只有34992亿元，这意味着11月单月卖地收入高达7039亿元。

说明各地在年末都在加快推地节奏，在收官之前抢一波收成。

目前上海、深圳均已完成了全年卖地计划。

上海方面，全年卖出了72块地，揽收2200.1亿元。卖地收入仍居全国头部，但与之前的卖地收入相比，下降了不少。

2021年和2022年，上海土地总出让金额分别约为3142亿元和2800亿元。

深圳方面，12月15日卖出了最后两宗地，全年挂牌了17宗宅地，只有14宗成交，另外1宗终止拍卖，2宗流拍，累计收金约312.47亿。

卖地收入相较去年的737.27亿元，下降了58%。

这种低水平的卖地收入，明年还会降，而且往后低水平卖地收入会成为常态，因为整个房地产市场的黄金时代已经结束，进入了黑铁时代。

往后，商品房销量即便筑底，也很难反弹，大抵是L型走势。

供大于求、人口见顶、宏观环境转变、心态转变、高房价与低收入之间无法逾越的鸿沟，是房地产市场的现状。

在这些利空叠加之下，房地产的销售规模会持续下降。

之前有专家预测，未来的房地产市场，可能最终会在房屋老旧之下的自然更迭需求和改善需求平衡之下，维持在10万亿级别。

10万亿，我认为还是偏乐观了。

商品房销量如此，卖地收入的走势也会如出一辙，卖地收入回不去了。

这也意味着，房地产税进入试点流程的时间，可能不会太远了。

卖地收入骤然下降这么多，压力全都给了地方城市，毕竟卖地收入是地方财政，是地方城市主要的钱袋子。

这两年，很多小县城连公交车的运营费用都承担不起，很多城市在兜售国营资产或者经营权，很多城市开始增加罚没收入，以抵充财政。如财新网报道的河北省霸州市大规模乱罚款。

公开数据显示，根据2022年7月各地公布的2021年预算执行情况，在111个公布了罚没收入数据的地级市中，有80个城市2021年罚没收入呈上升态势，占比超过72%。其中，有15个城市罚没收入同比增长超过100%。

在卖地收入再也回不去的背景下，需要找到土地财政的替代品，没有什么比房地产税更适合。

有人说，房地产行情如此冷，如果房地产税试点，岂不会更冷。

听起来，好像很有道理，但细想不是那么回事。

因为：

第一，房地产税主要针对的是多套住房人群，也即针对投资客和炒房客。

在2021年全国人大发布的“关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”中，就有明确指出：

试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

总结来看，就是真正的农村宅基地上建立起来的住房不会被征收房地产税外，城市的居住用房（包括商品房、公寓、小产权房等）与非居住用房，都得交税。

此外，按照国外和中国香港的征收办法来看，都有免征面积。

也即不是所有人都得交税，拥有一套房的居民，不用担心。房地产税针对的是多套房人群。

至于税率，可能会是累进制。也即以第二套房屋税率为基准线，第三套房子税率比第二套高，第四套更高，依次递增。

当然，房地产税是地方税，各城市的税率会不一样。

第二，炒房氛围基本没有了。

当下的市场环境中，炒房客基本已经作壁上观，毕竟能具备炒房实力的人，认知不会低，他们现在都在寻求解套，谁还会去接盘。

一言以蔽之，房地产税如果未来两年开启试点，不会对市场产生太多负面影响，对于刚需没有影响，因为房地产税不针对只有一套房的刚需。炒房客现在基本都不炒房了，也产生不了什么影响。

反倒会因为“靴子落地”，打消很多购房者的恐慌。

最主要的是，房地产税试点，会带来一笔不菲的财政收入，一定程度上，能缓解地方城市的财政压力。

在卖地收入回不去，产业财政短期内对大多数城市都没法快速增长的背景下，房地产税，无疑是个不错的新钱袋子。