S10刷新记录！市中心地块备受追捧，谁才是真正的大赢家？

土拍规则大变！

自今年10月中旬各地“取消地价上限”以来，全国22个实行集中供地的城市中，已有18城在短短不到一个月的时间重启“价高者得”。

新政落地，土拍风云随之而起。

在各城陆续开启的新政后首轮土拍中，「新地W」大爆发，楼市似乎已然进入了狂飙模式。

这背后，究竟隐藏了怎样的玄机？

核芯城市土拍火热，长沙亦出新地W！

分城市来看，土拍新政下，诸如北京、杭州、成都、武汉等核芯城市的推地意愿均十分强烈。

具体战绩如何？

以杭州为例，本月12日，杭州启动了新政后首场集中土拍，所有土地均取消封顶价，采用“价高者得”的竞价模式。

仅用时1个小时，9宗地块就全部成功出让，其中5宗地块溢价成交，总揽金133.88亿！

大热的铁路北地块为本场土拍大看点，在20余家房企的争夺下，溢价率拍到了38.3%，成交楼面价高达25258元/㎡，是杭州2023年压轴登场的新地W！

图源克而瑞

同一时间，成都也掀起了一波土拍高潮——

6宗地块不仅全部成交，更是半数实现溢价成交，且诞生了成都迄今为止的最高楼面价，即锦江区29亩地块。该地块经过超70轮的竞拍，溢价率43.3%，成交楼面价达23500元/㎡，刷新纪录！

另外，此次土拍有2宗地块的楼面价均达到了2万+/㎡。而在此之前，成都楼面价2万+/㎡地块仅有7宗。

聚焦长沙，同样是在本月12日，备受关注的S10地块终于吹响了争夺的号角。

经过5家房企37轮出价的激烈竞争，该地块溢价率36%，最终成交楼面价为14968元/㎡。

图源克而瑞

14968元/㎡的楼面价什么概念？

2021年6月，长沙首轮集中供地，南湖新城24号地块经过51轮报价，最终成交楼面价为14157元/㎡。随后该项目住宅面市，卖出了3万/㎡的均价，部分户型单价最高近3.5万。

2023年12月，S10地块一跃成为长沙新地W。地W效应下，长沙房价或将进入4万+/㎡时代。

土拍新政下，越核芯的房子越值钱！

杭州铁路北地块溢价率38.3%、成都锦江区29亩地块溢价率43.3%、长沙S10地块溢价率36%......TA们凭什么？

换句话说：当前市场行情下，为什么开发商还敢高价拿地？

要搞清楚这个问题，首先你得知道：这些溢价地块基本都分布在各自城市的核芯区域，位于量价实现度高的地段，鲜明特征有两点——

一是均好性。

集合了城市内更优质的交通、商业、医疗、教育、产业等资源。

典型如长沙S10地块，其位于黄兴北路片区、1+6双地铁文昌阁站旁，是真正的市中心地段，地块素质的优质直接主导了其在土地市场的高热度。

湘雅医院实景图

二是稀贵性。

市场经济的“稀贵理论”中有这样一个观点：“好的东西不一定值钱，但稀贵的东西一定值钱。”，这个观点在楼市中亦长期适用。

目前长沙市中心的开发已饱和，稀贵性不仅体现在新地供应短缺、新房供应不足上，同时还体现在拥享区域发展红利和完善配套资源的机会上。

富兴时代CFC实景图

总的来说，目前整体的土地市场仍然处于持续分化状态。

且伴随土拍市场开启“价高者得”模式，土地定价权将重新回归到市场，今后土地市场的分化会更明显——

• 一方面，像长沙S10等核芯热门区域的地块，会吸引更多开发商争抢。部分优质板块的地价也会被推得更高，以此满足旺盛的改善型购房需求。
• 另一方面，非核芯板块的地块以底价成交或流拍，或将成为难以阻挡的趋势......

小编预测，明年市中心的一线江景大平层红利将会消失，所以抓住今年的上车机会才是王道。

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