上海楼市：买房，少看规划

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，预算2300万在上海买什么房子呢？是买新天地翠湖的两房还是紫竹半岛的兰香湖壹号四房？

沪叔：你好，要明白其实买翠湖的群体肯定看不上兰香湖的地段，买兰香湖的群体也不愿意住在市区，所以说各走各路，各选各房。先说一下兰香湖壹号，这个房子其实户型面积在两百三到两百七，清一色的大平层，可以说是上海楼市中非常少见的纯粹的豪宅社区，因为没有最低门槛，基本上都是土豪才买，这也保证了绝对的高净值的一个圈层。这个项目其实是依托于本地人和紫竹产业园，属于脱离市区独立发展的内生型的一个区域。内生型区域有一个特点，客户都是来自于本地人或者是紫竹上班的高管，绝版的汉江的风景。这个楼盘当时开盘的时候，开发商是要求一次性付款。

提问：沪叔，你好，古北现在是到底部还是被抛弃了呢？

沪叔：你好，古北现在逐步被碧云，联洋，新江湾、前滩等板块超越，甚至也即将被最近比较火的大宁，森兰板块追上，曾经的上海的第一富人区变成了现在的这样。不是古北没有发展，是其他的小兄弟发展的太快了。古北这套印钞机其实已经生锈了，在二零零六年到零八年的时候，这个区域达到了顶峰，二零一零年其实就走向了神坛，就连高岛屋这种古北曾经引以为傲的商场之前也停业了，随着外籍人士流失，现在古北的外籍人口大概占到百分之三十，相比十年前其实下降比例是蛮厉害的，古北的问题就是起步太高，以至于一出来它就是最高点

提问：沪叔，你好，单身浦西市中心工作，刚需买房，上海宝山可以买吗？身边朋友说宝山配套一般，但是本人预算不错，看了很多，感觉宝山的房价比较便宜，顾村的房怎么样？值得购买吗？

沪叔：你好，纵上海楼市，宝山一直以来都是上海的房价洼地。顾村的配套设施并不亚于淞宝的板块，刚需购房者可以考虑一下。从区域发展历史来看，最近十年顾村才发展起来，成为了一个配套成熟的社区。从整体配套来看，顾村的顾村公园已经成为全上海人民赏樱的最佳去所，顾村公园附近也有地铁站，交通很便利。商业配套来看，顾村是整个宝山的商业强点，餐饮和零售业也很丰富。医疗配套在宝山区也很有优势。顾村唯一的不足就是教育配套资源没有其他区域的好。

提问：沪叔，你好，现在江桥板块发展潜力如何？有哪些优势劣势？目前有哪些新盘项目值得关注呢？

沪叔：你好，江桥板块是大虹桥的一部分，板块的市场需求较盛，土拍市场热度不低。从区位来看，位于嘉定区的江桥板块靠近普陀区，还处于上海西北部高架最密集的区位，上海两次规划都辐射到了江桥，靠近上海城市副中心之一的真如，又被纳入大虹桥板块，江桥的区位十分优越。从配套来看，江桥周边交通路网密集，交通便利，板块到市区通勤很方便。周边商业配套丰富，还有万达这样的大型商业综合体，生活气息较为浓郁，教育、医疗资也比较优质，总体来说区配套比较齐全，质量较好。但江桥也还有一些值得正视的缺点，首先是城市界面，江桥城市界面相对老旧，还有不少高压线走廊，影响城市观感。其次是江桥部分区域位于飞机航道正下方，可能会受到噪音干扰，但实际上经求证发现噪音影响不大。总体来说，江桥板块优大于劣，板块内高性价比楼盘分析，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，在上海买房会亏钱吗？

沪叔：你好，当然会，之前暴涨的张江集团中学的学区房，张江汤臣豪园二期之前最高成交单价达到十六点七万，现在大家可以去看一下，目前二手差不多成交单价在十三万，一平亏四万，一套房子差不多亏到五百万。现在zf把2022年到2023年，新房的价格全部锁的死死的。现在进入买房选择不好的时候，你就得亏钱，随便买都赚钱的时代已经结束了。大家以后选择板块，选择具体的房子的时候，千万要谨慎。