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鸿荣源尚云花园整体分为一、二期，南北两个地块开发。用地面积约15319.43㎡，总建面约113031.11㎡，总户数1212户，其中可售商品房612套，公共租赁住房600套，绿化率40%，地面最高层数57层。

占地面积：约2.7万㎡

首推套数：约666套

总户数：1878户

车位：1732个

产品类型：约82-120㎡3-4房2卫

产权年限：70年(2022-2092)

管理费：5.9元/月

交楼时间：预计2025年底

交楼标准：简装

物业管理：鸿荣源物业

售楼处电话：400-0666-032转6668

项目亮点

【交通亮点】鸿荣源尚云花园位于龙华区民治街道工业路与龙华人民路交汇处西南侧，4号地铁线“龙华站”距离约1.2公里，项目东北侧是鸿荣源壹城中心，东侧是丰润花园，西侧金地宸峯府、龙华实验学校高级中学集团民治学校(在建)，南侧挨着玉华花园。

【规划亮点】鸿荣源尚云花园总占地面积约1.15万㎡，总建筑面积约14.3万㎡，计容建筑面积约9.97万㎡，容积率8.67，共由3栋住宅组成，总规划666户。

【商业亮点】鸿荣源尚云花园项目自带约1.25万㎡商业，周边紧挨着鸿荣源壹方天地购物中心，内含1000米华南最长商业步行街，ABCDE五大主题商业区，超1000家品牌商家。

【教育亮点】龙华实验高级中学集团民治学校(在建)，该校是一所54班学校，小学36班，初中18班，将提供2520个学位，小学1620个，初中900个，未来也将划入尚云花园学区范围内。

全国级商圈，是以服务全国、辐射大湾区的综合性、高能级商业街区为空间载体，汇聚购物餐饮、商务休闲、文娱旅游等综合性消费功能，结合快慢行交通联系，形成组团效应的商业城区。在规划中，全国引领级商圈共有7个，3个为重点建设型，4个为潜力培养型，龙华超级商圈与蛇口海上世界商圈、龙岗大运商圈一同成为近期重点建设商圈。

全国级商圈示意图（7个）

龙华区商圈示意图。

龙华超级商圈范围。

龙华超级商圈东至清湖路和东环二路，南至上塘路和布龙路，西至福龙路，北至建辉路和龙观大道，位于深圳城市中轴的核心节点上。作为龙华七大重点片区之一，龙华超级商圈总面积16.83平方公里，以60万平方米龙华壹方天地等新潮商圈为重点，加速聚集商业活力。

7个区域级商圈

3个商业集聚区协同建设

除了龙华超级商圈外

在《征求意见稿》中

龙华还有7个商圈被划定为区域级活力商圈

3个区域被列入特色商业集聚区

区域级活力商圈，是指体量规模一般在10万至50万平方米，以面向本区域，服务大湾区为导向，深度融合区域文体、景观、产业等在地特色，商业消费功能凸显多元化、特色化，依托城际轨道等枢纽站点，支持商业功能跨市融合，形成综合购物、餐饮、文化、休闲、娱乐等各类业态齐全、功能复合的活力商圈。这些商圈将聚焦粤港澳大湾区一体化发展，建成体现深圳凝聚力、特色消费活力的区域商业中心。

龙华区入围区域级活力商圈的7个商圈，包括深圳北站枢纽商圈（远期）、白石龙商圈、观澜商圈、民治商圈、大浪商圈、红山—上塘、鹭湖中心城（远期）等商圈。

此外，《征求意见稿》中还划定了科技消费集聚区、时尚消费集聚区、文化创意消费集聚区、旅游消费集聚区、夜间消费集聚区等5类特色商业集聚区。这些集聚区业态上以购物、餐饮、旅游、休闲等为主，依托商圈的建设发展，以满足个性化、差异化、品质化消费需求为目标，以城市产业、环境风貌、公共人文等优势资源为支撑，聚焦科技、时尚、文化创意、旅游等一系列特色主题，承担着将产业、商品优势转化为特色商业集聚优势的任务。它们多以单体大型商业设施、商业街区、市场群的形式体现，并形成较强辐射能力。

其中，大浪时尚小镇被列入时尚消费集聚区，观澜古墟、观澜版画基地被列入文化创意消费集聚区，上河坊欢乐小镇被列入夜间消费集聚区。

打造年轻、潮流、

时尚主题消费集中地

近年来，龙华众多商圈经济活跃、特色突出，全区最大体量的商业综合体龙华壹方天地购物中心、夜间经济氛围浓厚的上河坊欢乐小镇、大浪商业中心等均展现出较优的发展势头。

《征求意见稿》针对龙华区的商业建设指引提出，应依托龙华建设“数字龙华”、打造“深圳都市核心区”的契机，深入推动龙华超级商圈建成国家级商圈，布局数字创新体验、科技展示发布、科普体验平台，构建烟火时尚、数字体验的高品质生活方式集聚区。

具体发展策略为：

提升民治、龙华商圈，做旺观澜、大浪商圈，建成若干主题鲜明的商业地标和体验中心，打造年轻、潮流、时尚主题消费集中地。

瞄准数字经济前沿技术，多节点培育引进体验型、新零售业态，打造科技展示、新品发布、科普体验场景，推动商业网点品质整体升级。

以壹方天地、星河ICO等商业空间为核心，加快建设龙华超级商圈，做大做强“首店首发经济”，突出家庭亲子消费、文创消费主题，丰富数字化、沉浸式、高品质商业场景，形成集商业商务、文化时尚、休闲娱乐、高端居住于一体的深圳都市活力中心。

积极挖掘大浪时尚小镇、观澜文化小镇等特色产业、文旅项目的商业价值，围绕原创设计、文化旅游等主题，汇聚具有创新性与专属性的品牌、店铺及活动，构建独具一格、富有生命力的区域商业IP。

针对龙华超级商圈建设，龙华已有了初步规划和行动。2021年，龙华便成立了工作专班指挥部，统筹推进龙华超级商圈规划实施和开发建设，更以超千万元奖金，开展龙华超级商圈人民路商业街区城市设计国际竞赛，并持续推进成果整合深化。

目前，在龙华超级商圈范围内，壹方天地购物中心已获评全区首个省级示范特色商圈，龙华第三工业区城市更新项目计划打造为龙华海岸城，华南地区首家Costco开市客即将在龙华开门迎客。而Costco开市客也将成为串联起北站商务区和龙华超级商圈的枢纽，打造地铁四号线商业消费活力带，开创高端消费聚集、特色消费突出、商业载体错位发展的商业新局面。

同时，龙华将发挥国际竞赛专家智囊作用，探索打造超级“商业+生活圈”，做强以人民路围绕两个轨道站点集聚消费业态，中环路串接片区内的公园和绿廊，形成“前街后巷”空间格局。围绕轨道及周边更新开发，打造两个各具消费主题的TOD商业综合体，景龙枢纽营造公园中购物体验，开创“消费+公园”融合消费新地标；龙华枢纽打造“数字龙华”产展商一体化的共享舞台。此外，还将积极发挥壹方天地省级特色示范品牌引领作用，进一步补短板、强优势、提品质，统筹推进、持之以恒抓好商圈建设，带动全区商贸业高质量发展。

02

龙华超级商圈 | 世界级消费中心

多维联通，站城一体：通过探索地下+地面+地上多层立体交通网络，打造无界都市生活圈。

03

千万旧改汇聚 | 品牌房企布局

龙华商业中心旧改、海岸城旧改、华润上塘旧改、德业基旧改四大百万级旧改汇聚，打造龙华区规模最大、业态最全、档次最高的居住区域。

04

鸿荣源前瞻落子 | 龙商旧改首发

百万级旧改蓄势，世界级商圈落位。鸿荣源抢占城市发展先机，率先布局，打造龙华商业中心城市更新单元首发人居臻品。

05

五地铁汇聚 | 全新城市枢纽

33号线-深大城际（规划）：龙胜站出发，约20分钟即可直达宝安机场。

06

路网纵横 | 15min醇熟生活圈

通过福龙路、新彩隧道、沈海高速、梅观高速等城市主干道，可直达福田、罗湖、南山以及关外各个区域，已形成醇熟便捷的深圳生活圈。

07

60万㎡旗舰商业 | 省级示范商圈

深圳最大的旗舰商业集群，2022年，壹方天地荣膺全国五大热门消费商圈，2023年春节全国购物中心热度第五，深圳第二。

云集超1000家品牌商家，其中网红轻奢餐饮超50家、品牌美食超90家、娱乐潮玩超20家、国际一线美妆超20家、潮流服饰超300家。

08

九年一贯制学校 | 目送式教育

项目一路之隔即为深圳市艺术高中民治学校（在建），目送式上下学。定位示范性国际化学校，全校可提供学位2520个，2023年已开始招生。

09

鸿荣源匠心打磨 | 尊崇人居享受

铝板外立面：沿袭豪宅美学基因，升级打造铝板立面，鸿荣源匠心品质保证，外立面历久弥新，鸿颜不老。

奢阔主入口：总高约10米，天然石材搭配不锈钢材装饰，营造高奢归家礼遇。

轻奢酒店风格入户空间：石材+香槟金铝板打造，营造朗阔归家体验。

高速电梯：日立电梯，平均速度4m/s，生活无需等待。

双层园林景观：让每一寸空间都成为业主的舒心领地。

多组团园林设计：多元景观融合，繁忙都市生活中的林谷氧吧。

多模块架空层：艺术/休闲/玩趣/运动四大模块，打造全龄适配休闲场所。

10

32年深耕 | 城市标杆缔造者

鸿荣源多年来坚持投身粤港澳大湾区建设一线，依托深圳，深耕湾区，综合开发建筑面积超千万平米，服务客户逾4万户。

所到之处，必树标杆。如前海鸿荣源胤璞、前海熙龙湾、宝中壹方中心、香蜜湖的熙园、龙华中心区的壹城中心等，均为片区人居标杆项目。

中国百强物业：鸿荣源物业为国家物业管理一级资质企业，2018-2022连续五年中国物业服务百强企业，2022年荣获中国物业服务品质领先品牌。

鸿领管家式服务体系：严格遵循四大准则，39项标准，24小时快速响应机制，为客户提供有温度的服务。

业主特色服务：重要节日习俗组织举办特殊的节日活动，促进和谐邻里关系的建立。

产品户型鉴赏

地铁五期建设今年全部开工，最大的赢家是龙华和宝安（南山福田地铁本就多，新增线路多数本身也是外围连通南山福田的）。

龙华这回得到巨大的改善轨道交通布局的机会，22、25和27号线三条线路开建，分别通往福田、罗湖和南山，尽管只是一期，还不够长 ，但已足以构成交通上的巨大利好。

这一巨大短板的补足，对龙华的经济发展和楼市都非常关键，特别是对500-800万总价预算群体，选择起龙华来，可以不再像过去因为交通纠结。

毕竟，通勤这个最大的问题解决了，购房者的抗性就低多了。其他的各类配套，如学校、医院、市政场馆、龙华补课的速度比地铁都快不少。

那么，这3条线开建，龙华哪里又最受益呢？

因为这三条线分别是正北正南走向（22），西北东南走向（25）和东北西南走向（27），这种走向注定了分别会经过龙华的不同区域。但我们仔细观察会发现，这3条路线都会覆盖一个很小的片区——龙华壹方城和油松油福一带，也就是地理意义的龙华中心（下图蓝框内）。

新的3条地铁线集体在此交汇，是这个片区的最大利好，对提升片区价值非常有帮助。

其中，22号线和25号线在油松站交汇，25号线和27号线在油福站交汇，25号线和4号线还在龙华站交汇，加上还有壹方城门口的景龙站，这个区域的地铁密度突然从原来的贫瘠变成富足，未来去往深圳各区都很方便，成为深圳地铁五期建设最大的赢家，地铁开通后也将大大地改善这里交通拥堵的局面。

这个片区内的楼盘，都会享受到这一利好。而鸿荣源尚云正是处于3条地铁的中心地段。

项目距离25号线景龙站和油福站都是小几百米路，油福站是25和27号双地铁交汇站，以后到南山罗湖都是直达了；从油福站坐25号线一个站（步行也就10分钟多点）到油松站换22号线直达福田，也很方便；或者到景龙站一个站到龙华站换4号线到福田

项目配套方面，由于背靠壹城中心，所以配套基本上是共享的。

商业有壹方天地约60万㎡的集中式商业，规划有A、B、C、D、E五大主题商业，均已开业，超600家高端品牌云集于此，满足自身小区居民日常休闲、购物、娱乐需求的同时，也是龙华目前体量最大、最优质的的集中式购物中心，已成为深圳标志性商圈及网红打卡地。

我们看看小区的平面图：

尚云占地面积2.7万平，不大不小的两个地块组成，空中花园有桥相连，除了公租房，共有5栋住宅，有不算小的公共区域活动空间。园林基本已做的七七八八，看样板房时都会看到。

这5栋住宅里，本次推出南区的3栋，666套，据说一共1200多套，也就是拿出大概一半先卖。户型为从82-89-90-109-120平的3-4房，均为两卫。

看82平户型，标准3房2卫：

89平3房2卫，现在越来越多新盘做93,95,99平的3房，89平的3房2卫越来越少见了：

传统动静分离户型，比较常见，中规中矩，不多说。

来看这个90平3房2卫户型：

这个户型值得说说。它是唯一在3栋3单元的3房，户型和89的一模一样。这栋也可以理解为楼王，2梯3户，且仅有18层楼高，是尚云最好的一栋。正是因此，这个仅仅比89多1平的3房户型，实际得房率和尺度会更大。

两个109平的4房2卫，先是横厅：

这是个空间感很足的户型。多说一句，忽略户型图中阳台玻璃门的位置，实际和餐厅飘窗位那里是齐平的

另外，这个横厅户型在餐厅旁设置了一个约10平的次卧，不用推到底睡飘窗的那种。这样设计，相比3个次卧全在一排的好处是，这个房间比较独立和安静，挺好的创新，以前很少有横厅4房这么做。

再来看另一个109平的双龙抱珠4房户型：

最后，还有一个120平的大户型4房2卫：

传统动静分离户型，3个房间和阳台统一朝西南，采光很好，客厅开间尺度不错，标注有4米，实际达到约3.7-3.8米，站在客厅，整体空间感非常不错。

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深圳下调二套住房最低首付款比例至40%

记者从有关部门获悉，深圳从明日起调整二套住房最低首付款比例。

二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。此次调整降低了居民购买二套住房的资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。

降低购房成本，深圳优化普通住房标准

11月22日，深圳市住房和建设局发布《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》，明确对普通住房标准进行优化，自2023年11月23日起执行。

将原来规定的同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）、实际成交总价750万元以下（含750万元）等三个条件，调整为同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）等两个条件。

本次调整扩大了享受优惠政策普通住房的范围，可以使更多购房家庭享受税收优惠政策，降低购房成本，更好地满足合理住房需求。

一套总价800万的房子，按照豪宅线重新划定之前，超过了750万，算豪宅，所以首付得80%，首付金额得640万元，贷款160万元等额本息30年，月供8106.96元。

新政之后，750万成交价豪宅线删除，800万元的房子成为了普通住宅，如果二套房首付不变，得70%，如今下调至40%，首付金额320万元，首付相较之前减少了一半，上车门槛的确大幅降低了。

但贷款480万元，等额本息30年月供得2.43万元，月供相较之前增加了1.62万元。