房企观察｜深圳“隐形地主”鸿荣源：凭借两个红盘挤进区域前三，被迫驻守大本营

每经记者：陈荣浩 每经编辑：陈梦妤

近日，位于深圳宝中的鸿荣源胤璇项目推出129套房源，当天售出126套，接近日光，销售金额约14.9亿元。

《每日经济新闻》记者注意到，鸿荣源近期多个项目频繁出现在各大房地产研究机构热销榜上。

据中指研究院，在今年1-4月深圳房地产企业销售业绩排行榜中，鸿荣源以53.69亿元销售额位列第三，排在深圳地铁集团和招商蛇口之后。而从全国情况看，鸿荣源这个销售额约排在第56位，销售额与金融街、新希望地产等企业相当。

深圳是鸿荣源大本营，项目主要分布在宝安和龙华，且多以旧改项目为主。作为未上市、无须公布自己财务状况的民营房企，外界对其资金流动性情况知之甚少。

鸿荣源珈誉府项目现场 每经记者 陈荣浩 摄

靠两个热销项目挤进区域前三

从近期深圳市场热销的项目看，鸿荣源·珈誉府和尚云位居销售榜前列。

根据深圳中原地产研究院统计的今年4月深圳住宅成交套数TOP10，珈誉府以160套排名第一，尚云以92套排名第五。

2024年4月深圳新房住宅成交TOP 10 来源：深圳中原研究中心

值得一提的是，鸿荣源在深圳开发的项目，主要集中在宝安区和龙华区，且主要以城市更新或旧改项目为主。

其中，珈誉府属于宝安区沙井街道塘尾工业区城市更新项目，靠近塘尾地铁站。根据每经记者实探了解，目前珈誉府在售的主要为二区房源，销售均价约5.08万元/平方米，相比一区价格有所下滑。

珈誉府一区入市时间为2023年6月30日。深圳房地产信息平台数据显示，截至2024年5月22日，珈誉府去年6月30日备案登记的869套房源，已完成备案689套，备案进度为79.29%；去年8月25日备案登记的862套房源，已完成备案577套，备案进度为66.94%；整体备案进度约73.14%。

珈誉府二区今年3月1日完成备案，推出1095套房源。截至5月22日，已备案368套房源，已签认购书185套，整体去化约50.5%。

“珈誉府的优点是周边配套较好，整体体量大；缺点是容积率较高，人口居住密度较大。”5月22日下午，宝安房产中介陈少龙向记者介绍。

来源：中指研究院

另据中指研究院，在大湾区2024年1-4月深圳房地产企业销售业绩TOP20排行榜中，鸿荣源以53.69亿元销售额位居第三，排名上升5个位次，是深圳民营房企中卖得最好的。

被迫驻守大本营，手握大量旧改项目

鸿荣源创始人赖海民于1991年创立公司，起初从承包工程做起。1996年，鸿荣源在深圳宝安打造了首个标志性项目——弘雅花园。到2003年，鸿荣源靠着位于福田核心豪宅区的地标式项目香蜜湖·熙园，在业内打出了名气。

此后，鸿荣源在深圳先后开发了壹成中心花园、鸿荣源中心·胤璞、龙华壹方城、珈誉府、尚云等住宅及商业项目。

从发展历程来看，鸿荣源也曾试图走出深圳。根据公开资料，鸿荣源曾在佛山、长沙、惠州等城市有过扩张动作，但进展并不顺利。

2007年，鸿荣源在佛山南海、长沙望城竞得地块，并在惠州以公司收购形式拿下土地，成立惠州分公司。不过，由于2008年楼市低谷的到来，鸿荣源多个在售项目被指延缓施工、降价销售，扩张计划被迫搁浅。

如前所述，旧改，是鸿荣源的重要标签。

据深圳房地产信息网统计，鸿荣源位于深圳的在售项目主要包括珈誉府、尚云、鸿荣源中心等。鸿荣源在龙华区拥有民治第三工业区、宝山工业区、牛湖老村片区、清湖老村等旧改项目；在宝安区拥有四十五区、宝源、西乡老街等旧改项目。目前，鸿荣源在深圳的储备项目也以旧改项目为主。

纵观鸿荣源近年发展，楼盘面积越来越大成为趋势，其中不乏百万级规模大盘。

在《南方都市报》发布的2015年楼盘成交龙虎榜之全市成交金额TOP10中，鸿荣源·壹方中心单盘销售75.58亿元，尚峰46.6亿元，分列第三和第六位。

除深圳外，鸿荣源在东莞也有在售项目，且东莞是鸿荣源土地储备规模仅次于深圳的第二大地区。

2020年8月，鸿荣源以39.8亿元+安居房配建面积比例17%的条件拿下东莞凤岗镇地块，折合楼面价约25871元/平方米，即现在的熙园山院项目。当下鸿荣源在东莞的在售项目不多，但仍在凤岗、塘厦、黄江、长安、大岭山等地有储备项目。

从售价来看，当前熙园山院售价明显承压。据东莞房天下，目前熙园山院在售项目为4月底加推的9号楼，销售均价1.95万元/平方米。项目最早于去年开盘的5栋和11栋，户型为建面约83-116平方米的3-4房，在售均价约3万元/平方米，毛坯交付。

“目前熙园山院项目的单价在2万元/平方米左右，已经是准现楼了，目前在售的主要是83-95平方米三房，水电也全都好了，买了直接装修就可以入住。”5月23日下午，东莞凤岗房产中介曾强鑫向记者介绍，目前项目不仅有优惠价，还有低首付活动，首期5万元即可“上车”。

每经记者查询东莞住建局商品房现售备案信息了解到，目前熙园山院未售的楼栋还包括10号楼、7号楼、9号楼和12号楼共计470套房源，均显示为未售，毛坯状态，于今年1-2月完成备案。

其中，7号楼建筑面积均价为37827.32元/平方米，10号楼为37071.92元/平方米，9号楼为39250.34元/平方米，12号楼为42448.62元/平方米，均远高于在售均价。