北京买房|双井板块楼盘全面分析（5500字建议收藏）

最近又发现了朝阳的一个很不错的置业板块，尤其适合改善和预算比较多的刚需小伙伴们，下面就来说说这个板块。

PS：最近有看好多好多年之前一个大神对房地产的预测，感叹那时候西三旗只有2w左右的房价，而且他的好多预测今天看来真的非常非常准，而且非常精通历史，语言直白犀利，受益匪浅。

深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

我还是会按照地理位置及交通、生活配套、小区踩盘分析来全面讲解双井板块，让大家对这个板块有个非常清晰的认知。由于双井只有一个比较不错的学校，所以，学校这块我会一笔带过。

PS:下面写的这些房子的价格，应该都有所下降了，可以作为现在的对比

一、地理位置及交通

双井板块属于朝阳第一梯队，位于东二环和东四环之间，离国贸只有一站地，纯纯国贸后花园，离产业很近，朝阳职住平衡最好的区域之一，周边三条地铁，10 号线、14号线、7号线，所以这个位置交通很方便，没有离地铁站很远的小区。双井商圈的北边是广渠路，东边是西大望路，南接劲松，背靠着CBD，而依托CBD区域强大的商业、金融、技术的支持，双井的购买力还是很强的。

双井商圈

双井属于朝阳的第一梯队，交通发达，商圈繁荣，是距离国贸最近的品质次新居住板块，商品房集中、楼龄新、品质好，城市面容也好，80%左右的房子，属于改善型住房，当然也有一些经适房、老公房，所以双井的房子价格普遍比较高，主要购买人群是在国贸上班，做金融、证券的、传媒的，还有一些在东西城上班的，毕竟那边老房子多一些，次新太太贵，所以双井也是这部分改善人群的一个不错的选择。

二、生活配套

双井板块的配套非常成熟，医疗设施健全，卫生服务站众多，三甲医院有垂杨柳医院、朝阳医院，此外还有双井医院、劲松医院等规模稍小一些的医院，经广渠门大街、崇文大街可以去大型知名医院，同仁医院、协和医院、北京医院等；双井的美食也特别多，大的超市有，有华联、家乐福、京客隆等，很多小区里有很多的小超市，生活很方便。逛街购物可以去的商场很多，合生汇、富力广场离得非常近，离北京SKP、普尔斯马特、京客隆、海文王府井百货也不远；公园有庆丰公园、窑洼湖公园、龙潭湖等；教育资源相对匮乏一些，不错的学校就只有一个陈经纶帝景分校，目前来看只有珠江帝景这一个小区是单校可以上，其他有几个小区是多校，比如风度柏林，东方雅苑，万科蓝山等，这就不一定能上了，所以珠江帝景是学区房，有一定的学区溢价。陈经纶帝景分校是朝阳top5内的学校，九年一贯制，相当不错的，所以珠江帝景的均价得10w多了，而且户型都比较大

三、小区踩盘分析

先说一下这个板块小区的整体情况，这个板块大概有40多个楼盘，从位置、配套、交通、小区环境、户型还有换手率综合情况来看，大致可以分为五个梯队：

第一梯队：广渠金茂府、乐成公馆、富力十号、富力D区

第二梯队：富力城ABC，首城国际、乐成国际、珠江帝景、A派公寓、合生国际、鸿坤花语墅

第三梯队：时代国际、天之骄子、苹果社区、金港国际、东方雅苑、禧福汇、石韵浩庭、金都杭城、风度柏林、金泰先锋北区

第四梯队：华腾园、百环家园、九龙花园、后现代城、易构空间、沿海赛洛城、金海国际、东环18，非常生活

第五梯队：老房子黄木厂宿舍、东三环南路、四环外的经济适用房百子湾家园、观音惠园、观音景园

这个划分并不绝对，比如我就感觉禧福汇的小区环境很棒，比东方雅苑强很多，所以这只是一个大体的划分。

按照刚需改善划分的话，大体如下，一些楼龄老的没在里面，基本是第三梯队及以下是刚需，第三梯队及以上是改善：

刚需盘：华腾园、后现代城、九龙花园、易构空间、东方雅苑、风度柏林、苹果社区北区（两居650-850万之间、三居900万-1100万）

改善盘：首城国际、禧福汇、苹果社区南区、A派公寓、天之骄子、石韵浩庭、乐城国际、富力城、珠江帝景、万科蓝山（两居850万-1200万、三居1200万-1500万、个别四居2000万以上）

终极改善盘：乐城公馆、鸿坤花语墅、广渠金茂府南区 北区、首付官邸、（价格2000万-5000万不等）

此外还有一些纯纯适合刚需的楼盘：比如：百环家园是2003-2005年(一类经济适用房），农光里小区是1996年（老商品房），垂杨柳东、西、南、北里是1977年-1984年（老公房），物业环境都一般般，价格300-500万左右，百环家园会贵一些大约600万左右，因为房龄新点，所以价格会贵点，物业都很一般。刚需预算有限的可以考虑百环家园

这种不带学区的老房子一般是不太推荐的，尤其是老塔楼。这个问题之前也跟买房群的小伙伴聊过，如果非要买老房子不可，我个人还是比较喜欢板楼，哪怕没有电梯，4层以下的都没有问题，塔楼特别考验物业管理水平，一旦物业维护不好，衰败的非常快，而且塔楼不通透，一梯的户数很多，我就不喜欢一梯很多户的这种，因为啥人都有，密度大。

以上是这个板块小区的一些整体情况，全部小区的实地踩盘分析是做不到的，我只挑选了几个二、三、四梯队的小区进行了实地勘探，希望对大家有个参考帮助。

1、东方雅苑（CBD传奇）

小区比较中规中矩吧，没有什么太大的亮点，也没啥毛病，分两期建成，一期2006年，二期2007年，一共8栋住宅楼+2栋商业楼，塔板结合，楼高8-21层不等，共1700多户，2梯3-5户，封闭式管理，物业还不错，物业费2.65元，集中供暖，小区人车分流，车位充足，地下车位500元每月，地上200元每月，幼儿园可以上周边的公立春宇幼儿园（一级一类）和私立启名双语幼儿园。

小区主力户型为开间和一居，占比70%，朝向大部分都是南向，有燃气。两居以上户型占比30%，均是南北向的，所以刚需改善都可以在这个小区置业，均价。绿化还可以，有一个下沉小广场，还有一个小水池，楼间距也比较大，有临街的楼，但是并不是主路。

小区缺点就是得房率低一些，70%-73%左右，两居的俩卧室多朝北。还有小区一进门的时候有个2层高的老房子，比较影响小区的观感。整体而言，东方雅苑在双井算是一个中等的小区。离地铁14号线的平乐园站步行300多米，离7号线和14号线的九龙山站步行700多米，出行很方便

看了一个两居室，报价765w，5/20层，85.35平，套内60.1平米，得房率70%，得房率低。俩卧室朝北，且挨着，我不是很喜欢俩卧室挨着的房子，容易互相影响。好处就是可以很方便的隔出一个三居室来。之前4层的成交价798w，业主急售，报价已经比上套成交价低很多了

2、禧福汇

这个小区的景观我个人非常喜欢，属于中高档的小区了，均价8.9w左右，建成年代2008-2010年， 一共7栋楼，3 栋板楼，4栋塔楼，共1100多户，总高20层，2梯3-6户。不算完全的人车分流，小区的西边有地上车位，封闭式管理，物业费2.95元，物业管理很严格，四星级，进小区看房需要提前报备登记，而且门口的保安大哥基本是40多岁左右的，不是门口的大爷。有时候你去看一个小区的物业，其实光门口的保安年龄，大体就能看出啥水平来，比如之前看的中信城、中海紫御公馆那种是中海的物业，五星级，门口都是年轻的小伙子。

小区环境很不错，是苏州园林风，绿化很不错，有水系，池子里有锦鲤，设计的也很优雅，卫生也很整洁。

不过小区外面有点乱，挨着一个老小区，小区离地铁站很近，步行200米左右到14号线平乐园站。

小区的户型主要是开间和2居、3居，开间有的带燃气有的不带燃气，这个大家自己问好了，开间44-54平米，2居86-107平之间，三居的面积在130-210平不等。

看了一套2居室，2梯6户，6/20层，97.8平，套内79.5平，得房率81%左右，报价960w

3、华腾园

这个小区是看的这些小区里最便宜的一个小区，对于预算不太够的，又想要三居的，这个小区其实价格还算实惠的，但肯定要牺牲一些小区环境了。华腾园是2000-2004年建成的塔楼，均价7.5w左右，物业费2.1元，物业还可以，封闭式管理，虽然小区环境跟前俩小区相比差了一点，但是2000年的塔楼社区能维护成这个样子其实已经很不错了。

走廊里面也挺干净的

还是存在乱停车的现象的，而且地上停车看着确实影响小区环境观感

小区共13栋高塔楼，总高在25-28层，共计3800多户，3梯10-12户，13栋楼呈围合式分布，绿化率还可以，环境也还可以，中间是小区的活动区域，有个小广场，还有花园、篮球场、健身区等。小区半人车分流的，地面有很多停车位，车位紧张一些，地上车位1800元/每年，地下6000元左右/每年，买的话，车位有50年-68年的，在16-21万左右，地下3层的便宜些，13万就可以，离地铁10号线劲松站步行700米，10号线和7号线的双井站步行1km左右。户型以2-3居为主，1居和4居比较少.

看了一套3居室，15/28层，115平，套内96平，得房率83.5%，在塔楼里面算挺高的了，报价899w

4、风度柏林

风度柏林是2004年至2007年之间的楼盘，均价8.6w左右，挨着珠江帝景小区，离合生汇很近，环境还可以吧，物业一般，物业费2.66元，小区有乱停车行车的现象，楼道倒是挺干净的。

小区外面

小区一共7栋楼，共有1309户，有板楼有塔楼，塔楼3梯9-12户，板楼基本是南北的3居室或2居（5,6,7号楼），一梯两户或2梯3-4户，一居室占比少一些，主力户型是2-3居室，1-3居的占比大概2:5:3。小区属于德系建筑，浅灰色风格，楼栋合围式分布，中间是花园，有活动长廊和健身器材，环境绿化还可以。地上车位150元每月，地下固定车位600元每月，离地铁14号线和7号线的九龙山站步行450米左右

看了一个顶层（22层）的房子，135平，套内107平，得房率79%左右，报价1148w。

5、首城国际B区

首城国际建成于2010年-2012年，是周围最新的楼盘了，均价10w左右，塔板结合，分为A、B、C、D四个区，A区3栋楼独立院，B区6栋，C区6栋，D区3栋由人车分流道划分，是通着的，C区主要是140平以上的大户型。小区户型比较多，开间-4居都有，A区主力户型是45平米·~69平米开间，B区和D区主力户型是76平米~90平米的两居和小三居，C区主力户型是139平米~188平米的大三居和四居，总户数3820户。

个人感觉首城国际的物业一般，物业费2.8元，小区有乱停车现象，优势主要在于楼龄新，环境不错。小区人车分流，但是停车位有点紧张。离地铁10号线和7号线双井站有点远，步行1.1km左右。

看了一套89.4平的两居室，2梯4户，19/28平，报价939w，900出头可以卖。

6、A派公寓、乐成国际

虽然名字里有公寓，但人家是住宅哈。A派公寓小区比较小，2008年建成的，均价10.8w左右，总共4栋楼，1 ，2，4 号楼总层高9层，6号楼总层高16层 1号楼和2号楼是1梯两户的，4号楼是1梯4户，6号楼是2梯8户，总户数326户。地下停车650一个月。小区环境很不错，建筑质量也可以，物业费2.8元。

小区1-4居都有，一居室都是朝北的，

两居室有86㎡东北、 93㎡南 、105㎡南北 、107㎡东南 、117㎡南的户型

三居基本都是南北的。

看了一套15/16层的两居室，107.15平，套内88.8平，得房率83%左右，报价1198w。

乐城国际和A派公寓是一档的，2006年建成，这俩小区挨着，有7栋板楼，900多户，2-3居为主，户型面积偏大一些。

乐城国际楼栋

这俩小区离地铁10号线7号线双井站步行850米左右。

7、苹果社区南区

2005-2006年由今典鸿运开发，物业是今日今典物业，物业费2.68元，物业管理一般，均价8.9w左右。小区总共8栋楼，塔板结合，两梯6-8户，总共2600多户，分为南北两排，118米楼间距，北排是2005年建成，南排是2006年建成，中间是4万平大花园，里面树木众多，绿化率高，人车分流，车位充足。离地铁站稍远一些，步行到双井站1.1km左右。

我特别喜欢苹果社区南区的这个中间的大树林，真不用出去逛公园。但是注意南排临百子湾南二路，有些噪音，而且楼栋比较高，27层，居住人数也比较多，居住密度大。

户型很多样，开间、1-4居、复式都有，面积从50-170平米都能覆盖，刚需改善都可以。看了一套109.8平米的两居室套内90.2平，得房率82%左右，21/27层，2梯7户，报价958w.

8、珠江帝景

珠江帝景是陈经纶帝景分校的学区房，有一定的溢价，一般考虑上学的买这个小区的多，均价10w左右，这个小区的物业管理很严，需要开什么条才能进去看房，我当时没能进去，在外面看了一下，很有欧洲的风格，和朝青的珠江罗马嘉园、合生汇、合生国际一个开发商。物业环境都不错。离地铁7号线14号线的九龙山站步行680米左右。

小区2003-2007年建成，共27栋楼，2700多户，户型偏大，1-6居、复式都有，两居室之前的市场价基本上都在1350万，现在市场便宜些了，也得将近在1200万左右，当然也有便宜些的，比如那种临广渠路和西大望路的有噪音的、朝北的、楼层不太好的。

浅浅的在外面拍了一下：

四、总结

双井这个板块是一个发展非常成熟的板块，地理位置非常优越，配套成熟，所以基本没什么太大的发展想象空间了，这个板块改善次新楼盘很多，可选择的空间大，保值能力强，但是升值方面一般的楼盘也就跟着行情走吧，毕竟这边品质次新多，品质好的楼盘升值性更强一些。这边也有一些价格偏低一些的刚需盘，但是毕竟这块没有学区，老破小和管理差的经济适用房还是慎重一些选择吧。

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