北京买房|丰台首经贸板块分析-首付190-250w刚需盘（下）

文章太长了，分成了2篇，没看过上篇的可以看看这个哈：

北京买房|丰台首经贸板块分析-首付190-250w刚需盘（上）
《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

PS:下面写的这些房子的价格，应该都有所下降了，可以作为现在的对比

4、中景理想家

从优筑出来就去了理想家，因为这俩小区挨着，理想家也是个商品房社区，06-11年建成，小区就2栋楼，跟优筑一样，2号楼临街，1号楼后有铁路，有地下车库，环境还可以，我去的时候，正好碰上市政给换玻璃的，隔音。离地铁房山线400m，10号线900多m

看了一个一层的南向两居，79.6平，报价545w

1/19层，79.66平，报价545w

5、三环新城

三环新城有4、6、7、8号院，05-06年建成，一类经适房社区，有的已经交易过转成商品房了，价格就贵一点，交税不交税的差别而已，背着抱着一边沉

4号院只有2栋楼，总高6层带电梯，都是比较大的户型，90平以上的2-3居，750w起步，自采暖，离地铁房山线800多米，10号线首经贸站1.3km，环境还可以，均价7.3w左右

6号院也是自采暖，12栋楼，1961户，比4号院便宜，均价6.2w左右，1-3居都有，1居60多平，450w左右，环境还可以，绿化也可以，楼层高22层，密度比较大，离地铁丰台站1.1km左右。6号院里有一个北京教育学院丰台分院附属学校，幼儿园、小学、初中都有。三环新城的物业也在6号院里，门禁最好用。

8号院有13栋楼，2498户，总高22层，人口密度也很大，绿化和环境也不错，均价6.3w左右，1-4居都有，也是自采暖，小区里有个幼儿园-丰台第六幼儿园，比6号院的优势在于离地铁站更近，700多m

7号院之所以放在最后说，也是因为它有个bug，临铁路，跟优筑、理想家离得很近，他们都比较受铁路影响。此外，7号院密度也比较大，11栋楼，4062户，楼高29层，这些因素使得7号院的均价便宜不少，5.9w左右。里面也是有个幼儿园叫丰台第五幼儿园。

6、鸿业兴园

鸿业兴园分一区和二区，自采暖，两区隔一条马路，小区离地铁站比较远，9号线科怡路1.6km左右，大多数刚需小伙伴对这一点可能比较介意。一区是商品房社区，06年建成，4栋塔楼6栋板楼，57平-135平的1-3居户型都有，均价在6.5w左右，绿化也不错。二区是两限房社区，09年建成，单价就便宜不少了，5.8w左右，1-2居为主，14栋楼2633户，密度比较大，而且很明显的能看出两限房的风格来的。

我主要是去看了二区，人车不分流，管理不是很好，我去的那个楼道里还有不知道啥味，整体感觉和回迁风格比较像，主要是新，如果过个几年的话，可能就更能显出来。塔楼其实是很考验物业的管理和维护的，不然比板楼衰老的速度更快。

另外需要注意的是，两限房需要交差额35%的税的，所以这边的房子税很高，户型倒是是挺方正的。我看了一套90平的两居，在一层，报价465w，原值60w左右，指导价1.8-2w左右，税50w左右，如果中间楼层的话，还要加上30-50w，所以这个房子中间楼层成交下来在555w左右，单价就到6.1w多了。

1/18层，报价465w，税50w左右

7、金丰园（樊家村甲10号院）

金丰园是00-03年的商品房小区，物业管理一般，物业费也比较便宜，好像是1块钱，小区不大，只有3栋楼，都是6层的小板楼，319户，1-3居都有，没啥小区环境，就是老小区的风格，楼道也算干净。

看了一个中间楼层的2居，81.59平，报价488w

中间楼层/6，81.59平，报价488w

8、怡海花园

怡海花园准确的说其实并不算首经贸板块了，更靠近南四环，但是作为一个超大型社区，中介一般都会带去看看，一并也在这里聊一下这个社区吧。

图中虚线小框中的就是怡海花园

怡海花园社区地图

上图是怡海花园的一个平面图，西门出门就是9号线科怡路地铁站，紧邻西南四环。怡海花园分四个区，富泽园，富润园，恒泰园，恒丰园，如果在小区走着，估计半个小时都逛不完，所以我更愿意称这个小区为怡海花园街道，它是真的有那种马路在小区里的。占地面积733亩，总建筑面积110万平方米，住户近8000户，人口30000多。其中富泽园有8栋楼，1762户，富润园有7栋楼，1654户，恒泰园14栋楼，1816户，恒丰园13栋楼，1707户，板楼和塔楼都有，还有筒子楼，建筑年代跨度比较大，98年到12年的都有，户型多样，能满足刚需和改善群体的多种需求，1-6居都能找到。

怡海花园的物业管理很不错，听中介说，益海的供暖是比市政多一个月的，早供15天，晚停15天，但是缴费是按照市政的要求来的，而且物业很不错，整个小区还是比较整洁的，楼道也很干净，建筑质量也不错，有的楼楼道也贴了瓷砖，还是比较不错的。

小区的配套非常完善，有2家幼儿园-怡海幼儿园和怡海幼儿园的国际部，小学-北京第二实验小学怡海分校，中学-北京八中怡海分校，让你不出小区就能完成九年义务教育，除此之外还有老年大学；商业配套也很齐全-银行、理发店、超市应有尽有；娱乐休闲场所也有-游泳馆、足球场、篮球场等等。可见怡海开发商在建这个小区的时候考虑的是非常周到的，所以我觉得更应该叫怡海街道

小区的指示牌和保安，看这指示牌是不是就觉得是个大社区

幼儿园

小学

初中

底商

小区隔开栅栏的两车道

出西门就是地铁9号线，非常近，只是说9号线站数比较少，可能多数情况都需要换乘

怡海花园四个园均价在5.8-6.6w不等，看了恒丰园的一套76平两居，2006年的塔楼，中间楼层报价498w，楼下临街，市政准备给换窗户了：

76.17平，14/27层，报价498w

我发现的小区的问题：

1、小区实在太大了，找到自己的楼都得好久，像我这种路痴估计得走好几次才能认得家门，虽说离地铁站近，也得看你住得离西门近不近

2、小区人车不分流，好多小孩在小区骑自行车，和机动车在一个车道，看着感觉挺危险的

3、虽然配了中小学校，但是买这里不会图这里的学校啊，而且两个幼儿园都是私立的，小学也是私立的

4、小区的户型不是很好，而且有的楼一层也太多户了吧，我去看的恒丰园的一个房子，就是一层12户

5、大小区虽说物业不错，但是人员管理起来有难度

6、南边有的楼挨着四环，会很吵

7、小区太大，有时候卖房容易出现挤压，尽量不选超大或者超小的小区

小区踩盘部分就介绍到这里了。

四、板块总结

在丰台买房子要好好挑板块，要不就能受到丰台的两个产业基地-丽泽、总部基地的辐射，要不就离海淀西城的产业圈近一些。首经贸板块是个还可以的选择，但是要注意选板块内产品和配套比较好的房子，比如万年花城这种商品房，因为影响房子升值性的不仅是板块，还有户型、小区环境、物业管理、朝向、楼龄、楼层等等，这些都会在升值性中占一定的权重。