北京买房|海淀学区（万柳）超全学校及小区解析（6500字收藏版）

深度思考的买房经验分享，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析

海淀是我分析最多的区域，对海淀可以说目前为止，海淀的学区我已经写过了：上地、中关村、羊坊店、万寿路、八里庄、紫竹院、永定路、牡丹园、清河等这么多片区，第一梯队的学区就还差一个海淀学区了，也就是大名鼎鼎的万柳商圈所属学区，今天就来补上，后面会陆续更新一些学校不太好的海淀板块的学区，对刚需更友好一些。

阅读建议：这篇文章很长，大概有6500字，如果没有时间一下看完，可以收藏一下，我不愿意写一些小水文，去吸引流量，但要写的完整就会写的比较长，每次写完都感觉自己完成了一个不错的作品，也希望我的读者是有深度阅读习惯的人群。

我还是会从地理位置、生活配套、学区内学校分析、小区踩盘分析、最后总结，这几个方面来对海淀学区做一个解读。

1、地理位置

海淀学区和中关村学区挨着，南边是八里庄和紫竹院，北边是上地、青龙桥学区。海淀学区东至中关村南大街，西到蓝靛厂北路，北到北四环西路，南到北三环西路，还有北边那个绿框里的俩小区：芙蓉里和海淀路小区，在北四环外，对应的是中关村二小万泉河分校

地铁主要有16号线万泉河站，苏州街站，苏州桥站；10号线：海淀黄庄站，苏州街站，巴沟站；4号线：人民大学站，海淀黄庄站，中关村站。

2、生活配套

海淀学区和中关村学区挨着，很多配套都是差不多的，看过中关村那篇文章的这块其实是可以略过的。

商场：双安商场，万柳华联，新中关购物中心，领展购物中心，购物休闲娱乐都是非常方便的。新中关就是我学生时代经常逛的地方，当时也是不知道这原来是海淀的顶级学区

超市：物美，华联，城乡仓储等，满足日常生活需要

公园：海淀公园，颐和园，圆明园，畅春园，万柳生态公园

医院：海淀医院，中关村医院，西苑医院等，海淀医院我非常熟，以前在那边上学的时候，就是我们校医院可以直接转到的医院，还在这边拔过牙。

3、学校分析

热身完毕，进入大家最关心的学校部分啦。先来看一个表：

表格已经非常清晰了，但是我还是来讲一下，很多小伙伴并不明白学校的真实水平。

1、先说小学情况和调剂情况

1、中关村三小

被称为”北京魔法学校“，大名鼎鼎的万柳书院对应的就是中关村三小，两者完美匹配，北京排名第一的小学，硬件、软件各方面都是顶配，毕业典礼都邀请钟南山、莫言、雷军这种级别的人物，上这所学校的人，非富即贵，学校管理严格，作业也多，非常看重奥数，家长本身就非常注重教育，且家里也不差钱，培养的孩子非常牛，据说4,5年级的小孩就能雅思7分，英语能力吊打普通的985本科生，之前在网上有小学生指导研究生做什么设计的那段视频，不知道大家看没看过，就是这种牛娃。买三小的都是拼点招的，一半左右都会被点招走。

当然能取得这种成绩并不是说孩子先天就多么牛，而是父母的眼界、见识和规划，我在之前的文章里说过，如果没有教育，父母就是孩子的天花板，有了各种教育资源以后，父母的能力更是让这个天花板再次提高，所以鸡娃先鸡自己，不是一句玩笑，只有先把自己提高了，才能有能力去提高孩子的天花板。

2023年三小招了18个班，录取了800个学生，调剂了150个左右，大部分调剂到了西颐小学。

2、万泉小学本部

二流一类的小学，也是很不错的，50%直升理工附中，今年也有调剂，招了14班，大概调剂了50个左右吧

3、八一学校小学部

八一学校的小学部其实一般，但是优势在于它是个九年一贯制，八一中学还不错，是个区重点，免于派位进坑校了，而且连今年入学人数这么多，加了2个班，共招了14个班，也没有进行调剂，很多人都会考虑八一小学，所以近几年热度也比较高

4、西颐小学、万泉河分校

这俩小学目前都纳入中关村三小和二小的集团校了，普通小学，买了就能上，比较稳，今年万泉河分校加了两个班，招了4个班，西颐小学6个班

2、再说初中情况：

中关村中学、八一中学、理工附中，这三个都是区重点，不算很强的初中，但也不差，属于大家派位都能普遍接受的还算不错的初中，十九中、中关村中学知春分校这都算中等和一般般的初中，十九中是派位的主力

所以其实海淀学区的派位初中并没有多好，之所以大家把他排在海淀的第一梯队，我感觉中关村三小凭一己之力给拉高了很多

4、踩盘小区分析

我会按照每个小学对应的学区房，来介绍几个典型的小区

1、八一小学

1、大河庄苑

大河庄苑参考均价为11万2每平方，2003-2006年建成，楼龄新，纯商品房小区（八一小学对应的改善盘），共有8栋楼，3栋塔楼＋5栋板楼，有1316户。

小区房子设计现代有落地阳台，楼间距较大，不会挡光，绿化很好（绿化率百分之30），树木高大，各种设施齐全，人车分流，孩子玩耍安全；物业服务服务好，物业费2元左右/月/㎡，24小时有保安值守，车位还算充足。

小区内有一个双语幼儿园，接送小孩不要太方便（业主入学打折）。交通便利，距离地铁16号线万泉河桥站步行950m，地铁10号线苏州街站800m。不足的话就是4号楼因为是一层多户的开间，有部分用于办公，这个大家自行判断。

一居、两居、三居及四居都有（4号楼是小户型，其余大多为100＋的大户型），一居550w＋、两居基本1500w左右、三居1800w左右。看了一个南向的一室一厅，大阳台落地窗。

中楼层/18层，59.51平，报价800w，南向，04年的

2、稻香园

稻香园（分为稻香园北区和南区）参考均价为11万2每平方，1980-2000年建成，楼龄还算可以，公房社区（八一小学对应刚需盘），共有27栋楼，稻北13栋，5栋塔楼（20层），1栋高板（10层），7栋板楼（6层），稻南14栋，6栋板塔结合（16层），8栋板楼(6层)，共有2477户（容积率为1.3）。

社区规模大，可选户型多，容易上车，楼间距还可以，不会挡光，小区绿化很好（绿化率百分之35），树木高大，各种设施齐全；物业服务比较好，物业费0.5元左右/月/㎡（板楼）、1.8元左右/月/㎡（塔楼），24小时有保安值守。

不足的话，小平米的房子是1980的比较多，车位紧张一些。

北区内有一个一级一类幼儿园还有一个私立幼儿园，接送孩子方便（业主入学打折）。北区还有一个中心广场，总的来说北区更好一些。交通便利，距离地铁16号线万泉河桥站步行800m，地铁10号线苏州街站步行1km。

稻香园南区外观

主力户型为60平南北通透的板楼两居室（600多w）、90平左右的南北通透三居室（1000w＋）。

中楼层/6层，58.1平，报价620w，南向，99年的

2、中关村第二小学万泉河分校

1、百环地产

百环地产参考均价为8万7每平方，2001-2002年建成，楼龄新，公房社区（中关村第二小学万泉河分校），共有1栋塔楼，共有240户（容积率为2.3）。小区绿化好（绿化率百分之35），各种设施也算齐全；物业服务比较好，物业费2.9元左右/月/㎡，小区入口保安值守。车位很充足（地下车库）。交通便利，距离地铁16号线万泉河桥站步行450m。

不足的话，小区规模小，独苗一栋楼。

主力户型为78平左右的两居室（730w左右）、120-150平左右的三居室（1300w-1500w）。看了一个西北向的房子。

高楼层/18层，77.8平，报价735w，西北向，01年的

2、芙蓉里

芙蓉里小区参考均价为10万5每平方，1983-2000年建成，楼龄还算可以，公房社区（中关村第二小学万泉河分校），芙蓉里15栋楼，6栋塔楼（16层），9栋板楼（6层），共有1659户（容积率为2.3）。

社区规模大，可选户型多，容易上车，楼间距比较大，不会挡光，小区绿化很好（绿化率百分之30），进小区有一个大广场花园，做的很好，楼间也有绿化；物业费1.6元/月/㎡，物业维护的挺好，院内挺整洁的，安保方面可靠，芙蓉里距离北京大学挺近的，小区有一些北大教职工业主，7号楼下有商店、菜店、卫生服务站、还有一个便宜实惠的便民餐厅，整体挺好。

西区塔楼临万泉河快速路（有一些噪音），车位不足（好在小区周边停车还算方便）。距离地铁16号线万泉河桥站步行700m。

一居到四居都有（一居、两居、三居较多），一居400w-500w左右、两居在530w-800w左右，三居在1000w＋。看了一套双南两居室，采光很好，卧室也大。

中楼层/16层，79平，报价900w，东南向，88年

3、中关村三小

1、万泉新新家园（中关村三小、万泉小学双学区）

万泉新新家园参考均价为15万每平方，1999-2003年建成，万柳老牌高端盘，29栋住宅板楼，6层高，带电梯，共有1827户（容积率1.75）。

小区是低密度、高品质古典三段式欧式花园洋房，楼间距大，南北通透采光极好，小区绿化极好（绿化率百分之50），有一个3.3万㎡的中心花园，其他该有的都有了，总体人车分流（部分不分流算是一个小小的缺点），物业服务极好，物业费3元左右/月/㎡，有保安巡逻，有严格的进入登记，安全性有很好的保障，物业解决问题非常积极，当然业主层次、素质都挺高。内有幼儿园、健身会所。小区车位充足。离地铁10号线巴沟站步行550m，交通非常便利。

一居到六居都有（主要是130平以上3居（2000w-3000w）、4居多（3000w＋）），一居770w左右、两居基本1200w左右。看了一个南北的两居室，客厅很宽敞。

低楼层/6层，86.45平，报价1250w，南北向，00年

15-21号是楼王，叠拼，3000万+

2、汇新家园

汇新家园参考均价为13万每平方，2002-2004年建成，楼龄较新，商品房小区（中关村三小），共有4栋楼（万柳中路东西各两栋），16层塔楼，共有771户（容积率2.8）。

户型紧凑，很好的满足日常所需，楼间距尚可，不会挡光，小区绿化一般（绿化集中，绿化率百分之20），小区环境规模小，但是也有小的室外健身场地；物业费1-5元/月/㎡，物业靠谱，据说经常给楼体做改造，物业响应积极，小区内有专人巡逻。车位充足。离地铁10号线巴沟站步行1.1km。

不足的话在万柳区域小区规划面积小。

一居、两居、三居都有，一居900w左右60平、两居基本1200w多100平左右、三居1400w＋。看了一套东南大一居室

低楼层/16层，60.5平，报价858w，东南向，02年的

3、蜂鸟家园

蜂鸟家园参考均价为15万7每平方，2004年建成，万柳片区的小户型shen盘（中关村三小），是万柳片区少有的小户型。3栋高板楼，14层高，共有1363户（容积率2.77）。

小区小户型多，容易上车，楼间距大，通透采光好，绿化很好（绿化率百分之30），有一个大的中心花园（有一说一，花园弄的真不错，感觉院内的公共空间挺大的），夏天还有小喷泉，物业服务好，可以说是随叫随到，物业费2.6-5元/月/㎡。小区车位不充足。交通比较便利，距离地铁10号线长春桥、苏州街都是步行1.5km，算是本次踩盘距离地铁站比较远的小区了。

缺点是居住密度比较大，租住人群多一些，还有前一阵有业主超降价出售。

一居、两居、三居都有，700w-800w左右42-62平一居、1050w左右80平两居、三居1300w＋。看了一套南向一室一厅，其实可以加隔断做成两个房间。

高楼层/16层，62.35平，报价900w，南向，04年的

4、阳春光华家园（中关村三小、万泉小学双学区）

阳春光华家园参考均价为14万每平方，1998-2001年建成，楼龄比较新，商品房小区（中关村三小、万泉小学双学区），共有8栋塔楼+3板楼，16层，有1452户。

社区大，整体品质比较好，楼间距大，不用担心采光问题，小区绿化很好（绿化率百分之35），树木景观好看，冬天地上的落叶都挺美的，有种步入大公园的感觉。基础设施齐全，人车分流，一期二期都有活动场所，二期有一个大花园；小区内有一部分业主是理工的老师，整体人文环境挺好。物业服务好，物业费2.15-2.6元/月/㎡，小区门口24小时有保安值守，外来人员需要登记，物业服务态度好，响应快。车位不太充足。距离地铁16号线苏州桥站步行1.1km。

起步价较高，不太容易上车。

两居、三居及四居都有（两居、三居较多），两居基本1300w-1500w左右、三居2000w左右。看了一个西南的两居室，客厅非常敞亮，正对小区花园，视野好，景色不错。

低楼层/16层，89.34平，报价1300w，西南向，00年的

5、光大花园

光大花园在阳春光华小区对面，参考均价为13万每平方，小区体量比阳春光华小一些，有9栋楼，也是没有什么小面积的房子，基本在1300w＋。上学情况也和阳春光华家园一样。

4、万泉小学

1、小南庄

小南庄参考均价为10万2每平方，1980-1998年建成，建成较早，万泉小学上车盘，共有37栋楼，矮层板楼没有电梯，共有4320户，分布在6、7个院里。

小区户型设计比较合理，楼间距也还可以，小区绿化一般（基本上也就是一些树木），人车不分流；物业服务还行，物业费0.8元左右/月/㎡，个别小院门口有保安。车位不充足。距离地铁16号线苏州桥站步行550m。

缺点是社区比较老、没电梯、绿化一般。但是总价低，适合上车。

一居、两居、三居及四居都有（一居、两居室主力户型），一居470w-550w、两居基本630w-750w左右、三居820w左右。看了一套南北的三居室，淋浴间和卫生间分开的。

高楼层/6层，61.59平，报价748w，南北向

2、万泉庄

万泉庄小区参考均价为10万2每平方，1980-1998年建成，建成较早，万泉小学上车盘，共有18栋楼，矮层板楼没有电梯，共有1094户。

小区规模挺大，矮层楼间距足够，小区绿化还可以（绿化率35%），人车不分流；物业服务还行，物业费0.8元左右/月/㎡。车位不充足。距离地铁16号线苏州街站步行1km。

社区比较老、没电梯、车位紧张，也要避开隔壁户型差的房子。胜在总价底，适合上车，对应的学校也挺好。

一居、两居、三居及四居都有（一居、两居室主力户型），一居540w-570w左右、两居基本600w-700w左右、三居860w左右。看了一套南北通透的两居室，主卧挺大，两个阳台，典型的90年代的板楼格局。

中楼层/6层，62.6平，报价620w，南北向，91年的

5、西颐小学

1、紫金庄园

紫金庄园参考均价为8万7每平方，1997-2001年建成，楼龄比较新，对应西熙小学，共有7栋塔楼，21层，共有1665户。

小区不大，有一个小广场，楼间距较小，小区绿化凑合（绿化率百分之25），人车不分流；物业管理比较好，物业费1.18-2.8元/月/㎡，小区门口有保安值守。我踩盘的时候正好赶上小区改造，处理外立面（弄完会更好看一些）。距离地铁16号线苏州桥站步行500m。

小区规模不大，密度高一些（容积率3.6），显得有些拥挤。

一居、两居、三居及四居都有（一居、两居、三居较多），一居在500-600w左右，两居基本650w-950w左右、三居1200w+。看了一套东南的两居室，两个卧室都比较大，明卫是加分项。

中楼层/22层，67.37平，报价630w，南向，99年的

2、友谊社区

友谊社区参考均价为10万每平方，1980-1998年建成，建成较早，这种早一些的板楼小区有一个好处是密度不高，西颐小学上车盘，共有63栋楼（55-63号是2000左右，1-20多号是1958年的，其他是1988年），实际上没有63栋独立的楼，有一些叫楼中楼，一单元就称之为一栋，4-6层板楼没有电梯，共有2360户（容积率2）。

总价底，容易上车。小区户型设计比较合理，楼间距够用，小区绿化还可以（绿化率30%），进门有一个小广场，踩盘的时候上面有很多鸽子，有点怡然自得的感觉。车位不充足，小区内停的车比较多，人车不分流；物业还可以，物业费0.5-0.8元左右/月/㎡，有保安。交通比较便利，距离地铁4号线人民大学站步行700m，距离地铁16号线苏州桥站1.1km。

不足的话社区有的楼比较老、没电梯、车位紧张。

附近的三义庙小区也上西颐小学，篇幅有限不展开介绍了。

58左右的楼

20左右建成的楼

88左右建成的楼

一居、两居、三居都有，一居450w-500w左右、两居基本550w-800w左右、三居800w左右。看了一套南北的两居室，客厅小一些，卫生间小一些好在是明卫。

中楼层/6层，61.15平，报价648w，南北向，88年的

5、总结

总体来说，海淀学区的小学差异还是比较大的，有超级超级牛小，也有九年一贯制的，有二流一类的，也有非常普通的小学，片区内的初中派位不算太好，超级牛小三小也调剂了不少，所以蜂鸟家园这种个别占坑房源出现了超低价出售，如果奔着三小去的，那就是拼点招，如果图省心，可以选择八一小学，九年一贯制。片区内房源的可选择性也比较多，工作位置离得近的，可以考虑。

深度思考的买房经验分享，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析