北京买房|朝阳常营买房攻略3000字长文详细分析

《深度思考的买房经验分享》，
聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

北京刚需买房的话，朝阳常营算是个不错的板块，商圈配套比较成熟，属于朝阳朝青板块的外溢，离朝青板块就3站地，但是却比朝青板块便宜，大概可以打个8折吧，所以常营也属于朝阳还不错的一个板块。这篇文章就来从地理位置及交通、生活配套、预算及匹配的小区介绍、学校这四个方面看看朝阳常营的买房踩盘分析。

PS:下面写的这些房子的价格，应该都有所下降了，可以作为现在的对比

1、地理位置及交通。

位于东五环外（贷款243w），在地铁6号线上，常营这个片区主要有3个地铁站，在上图的黄色线地铁线上能看到，分别是黄渠、常营和草房，交通还是不错的。常营在通州和国贸的中间，离望京距离也还行，地铁40min，离国贸比较近，地铁30min左右，所以其实会承接这两块的产业外溢，除此之外，离6号线朝阳门也很近，在那边上班的也可以在常营买房，在机场上班的也可以接受常营这个位置，开车上班的话，离机场第二高速很近。

2、生活配套。

这块的生活配套还是比较成熟的。大型商场有龙湖长楹天街，就在常营地铁站边上。还有华联购物中心和陆城港等，底商也有很多，逛街购物完全可以满足。医院的话，附近有社区医院，此外，距离6-7公里左右，有个民航总医院是三级综合，三甲医院有个朝阳医院常营东院区，已经建好，原计划22年底投入使用，如果今年不开的话，可能就是23年开了，距离最远不会超过2km，就会很方便了。公园有常营公园、常营体育公园等等，生活配套还是很齐全的，尤其是朝阳医院投入使用后，大型医院也配套完成了。

3、预算及匹配的小区介绍。

在常营买房能匹配到的不同预算阶梯的小区，我按照预算阶梯来介绍一下小区吧。（这里只是一个大体的范围，有的小区面积小的也可能在某些梯度内）

3.1、300w以内

可以考虑一下住欣家园、首开畅心园、金隅丽景园、荟康苑、万方家园、管庄北二里。

当然便宜是有原因的，流通性方面也差一些。住欣家园、首开畅心园、金隅丽景园这三个是08年4月11日后的一类经济适用房，要额外收取差额70%土地收益金（俗称转商费），所以算下来首付多好几十万，环境也不太好，品质也差一些。当然如果交易过的，就按商品房算了，没有这个转商费了。

下面是住欣家园的一个一居室，一类经适房，49平米报价258w，不含转商费

下面是首开畅心园的一居室，50.7平，报价248w，不含转商费

金隅丽景园西向一居室，49.7平米报价229w，不含转商费

荟康苑比较老，96年的社区板楼，公房多一些，环境差一些，离地铁1.4km；下面是一个一室一厅的商品房户型图，面积50.3平米，报价265w

万方家园是纯商品房，06年的，但是规模很小，只有5栋6层的板楼，没啥小区环境，但是户型比较好，离地铁站1.4km左右。下面是一个42.9平的一居，报价270w。

管庄北二里，2013年的，只有2栋楼，小区太小，也没啥小区环境，所以价格也刷不上去，离地铁站1.2km。49.3平米报价290w。

住欣家园、首开畅心园、金隅丽景园这三个小区楼龄新一些，2008-2010年的，离草房、常营地铁站近，距离商业配套龙湖长楹天街和三甲医院也很近，步行可达，而且总价低，所以虽然它的转商费很高，但关注度比荟康苑、万方家园、管庄北二里要高一些，荟康苑、万方家园、管庄北二里关注度比较低，流通性也比较差。有一些小区是自采暖的，比如住欣家园、首开畅心园都是燃气自采暖，常营有很多小区都是自采暖的，可以问一下，但自采暖其实也没啥。

3.2 300-500w区间的

这个区间的，前面说的那6个小区也包含哈。在这个区间的话，可以关注一下保利嘉园、北辰福地、富力阳光美园、北京新天地、苹果派、柏林爱乐、优点社区、汇鸿家园。大部分常营的楼盘都能看一下了，只是不同小区能够得上的面积不同。

首先说一下北辰福第、保利嘉园、富力阳光美园。这三个小区被称为“常营三兄弟”，一般都会对比来看，离地铁站都比较近。这三个属于两限房，如果没有交易过的话，会有差额35%的土地收益金，这个注意一下。此外，这三个小区都是自采暖，北辰福第是电采暖，另外两个是燃气采暖。

先说一下北辰福第。这个小区是2008年的，是这三个里离地铁最近的一个，逛街很方便，也是户型最好的一个，还有阳台，但没有飘窗，物业管理室这三个里面最差的一个，有3个院，绿化也比较少。下面是一个83.4平米的2室，报价470w。

保利嘉园是2010年的，这个小区在这三个中的性价比是比较高的，没有阳台，也没有飘窗，但是户型方正，得房率高。下面这个是70.3平，报价409w

富力阳光美园也是2010年的楼，没有阳台，但有飘窗，是这三个中物业最好，价位最高的。69平一居，报价410w

北京新天地、苹果派、柏林爱乐是常营非常热门的小区，如果比较考虑社区品质的话，可以重点考虑这三个小区，比三兄弟的价位高一些。

先说苹果派。这个小区是2007年的，都是板楼，有14栋，9-11层楼高，得房率很高，86%，半人车分流，小区环境不错，2300多户，均价6万多一点。

看了一套81.6平米的2室，报价515w。

柏林爱乐和苹果派是同商圈同配套的，是04-08年左右的，这个小区的定位比苹果派稍微高一些，主要是苹果派面积小一些，总价低一点，而伯林爱乐的户型大一些。得房率也不如苹果派，82%。小区很大，51栋楼，有板楼有塔楼，5700多户。

看了一套66.6平米的报价425w。

北京新天地是商品房社区，08到10年的，楼高在26-28层。它的户型比较大一些，一居都60多平，如果买500w以内的话，只能买一室了。67.3平的一室报价421w。

汇鸿家园是2005年的楼，是08年4月11日之前的经济适用房，按照网签价的10%收取土地出让金，一般先按照最低指导价转商 ，大约十几万左右，同样交易过的就按商品房算了，离地铁站远一些1.4km。它受关注度低一些，但是胜在便宜。看了一套已经交易过的，算是商品房了，78.7平，报价418w。

优点社区是个纯商品房小区，2006年的，其实这个小区的户型各方面都还挺不错的，就是离地铁站比较远1.5km，如果纯自住或者给父母养老，还是不错的，规模小一些，10栋楼，770多户，也是自采暖的。流通性差一些，成交速度比较慢。87.4平米报价518w

总体来说，苹果派、柏林爱乐和北京新天地这三个的品质比较好，流通性也好一些，三兄弟的关注度和热度也不错，主要是看自己的预算能选哪里了，汇鸿家园和优点社区关注度低一些，但是便宜。

3.3、500-800w区间的

可以考虑北京新天地、柏林爱乐、苹果派这些小区面积大一些的房子，前面都已经介绍过了，就不多说了。此外可以看看万象新天这个小区，这个小区属于高档一些的社区了，04-06年左右的。户型比较大一些，一居到五居都有，环境也更好一些。90.6平米的2居报价588w。

3.4、800w以上

龙湖长楹天街是12-15年建成的，均价已经达到7.6w了，拉出了一个档次，户型也很大，其实是900w起步。这个就不多说了，反正俺也买不起。

好了，这个区域的小区基本上介绍完了。

4、学校

本来常营的学校没啥好说的，但是作为一个细节控，还是说一下吧，毕竟有个陈经纶保利分校，其他的都比较一般就不说了。常营有个陈经纶中学保利小学和陈经纶中学保利分校，这个小学和中学在朝阳属于第二梯度的吧，一对一能上的是，常营三兄弟和首开畅心园及金隅丽景园，其他像苹果派、柏林爱乐啥的是一对多的，不一定能分到这个学校，所以如果考虑上学的话，三兄弟还能兼顾上学和自住，所以三兄弟虽然是两限房，他有自己的位置和学校优势在，热度也比较高的。

好了，今天的文章就介绍到这里了，下次见！

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