广州拟出台全国首个城中村改造条例，“双三分之二”同意方可启动

11月22日，《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》在广州人大官网公布，公开向广大市民和社会各界征求意见和建议，将于今年12月下旬进行第三次审议并交付表决。这意味着，广州市行政区域内的城中村改造或将有法可依。

《征求意见稿》共38条，明确了政府职责、部门职责、改造方式、改造工作流程、公共设施和安置房建设、征收补偿标准、土地征收程序、产业转型升级等多方面内容。

这是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例，落地后广州城中村改造将进一步提速。

此外，改造条例落地，意味着全国超大特大城市城中村改造工作迈出了重要一步。广州这一举措或将起到一定的引导示范作用，未来其他一二线城市规范化城中村改造工作也有望逐步启动。

三种城中村改造方式

按照《征求意见稿》，广州拟主要通过拆除新建、整治提升和拆整结合三种改造方式推进城中村改造。

拆除新建，是指除法律、法规明确需要保留的以外，拆除全部或者大部分城中村原有建筑物、构筑物及其他地上附着物，并按照城市标准规划、重新建设和管理的全面改造；

整治提升，是指对不具备拆除新建条件的城中村，在维持现状建设格局基本不变的前提下，按照文明城市标准进行建筑局部拆建、改变功能、整饰修缮、完善公共设施和消防设施等微改造；

拆整结合，是指以拆除新建和整治提升相结合的混合改造。

“双三分之二”同意方可启动，此前需80%

广州城中村改造多年，但是过去改造速度整体偏慢，此前，广州进行城中村改造意愿表决需要村民大会80%同意，才能启动改造，现在新条例拟定改造意愿表决占比超过2/3成员和村民同意就能启动改造。

根据《征求意见稿》，纳入城中村改造计划的项目，由区人民政府组织开展改造意愿征询，经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意的，方可启动改造。

改造表决同意比例下降，或释放一批城中村加快建设进程。

先补偿后搬迁，“安置房”为主，未提“房票安置”

《征求意见稿》明确，征收集体土地应当按照公平合理、先补偿后搬迁的原则，巩固提升村民原有生活水平，维护长远利益。

此外，明确城中村改造应当先行安排安置房项目供地和建设，加强安置房规划设计和建设管理，确保安置房在合理工期内建成，安置房品质不得低于商品住房水平。还强调确需新建或者改建的生活配套，应当确保配套公共服务设施和基础设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批、同步建设、同步交付使用。

值得注意的是，此前广州城市更新“专项规划”中，明确将探索房票安置政策机制，在本次草案尚未提及。

依法作出征收补偿安置决定，解决“钉子户”难题

在征地补偿安置方案方面，《征求意见稿》明确，征地补偿安置方案应当听取被征收土地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见，并经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意。

征收土地申请经批准前，区人民政府应当按照征地补偿安置协议保证足额到位或者提存公证征收土地补偿费用，并落实被征地农民社会保障费用。对个别未达成征地补偿安置协议的，由区人民政府在征收土地公告期满后依法作出征收补偿安置决定。

被征收土地的所有权人、使用权人对征收补偿安置决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼，在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又未按照征地补偿安置协议交出土地，经催告后仍不履行或者在征地补偿安置决定规定的期限内不交出土地的，由区人民政府作出责令交出土地的决定；拒不交出土地的，依法申请人民法院予以裁定；法院裁定准予执行的，由区人民政府依照法律和国家有关规定执行。

业内人士表示，征收补偿是城中村改造的核心，过去由开发商来征收，多半采取高额补偿来实现，流程简单粗暴，没有区分违法合法，历史遗留等，导致高成本。此外，“钉子户”问题向来是旧改/城中村改造存在的卡点。新时期，贯彻依法征收，可解决城中村改造的难点。

改造地块按一定比例配置保障性住房

保障性住房建设方面，城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模应当按照一定比例配置保障性住房，可以综合交通、公共服务配套设施、产业布局等因素按区域统筹。城中村改造控制性详细规划明确的建设量较自身改造建设量有节余的，优先配置保障性住房。

在保障房筹集方面，整租运营的模式得到明确。

《征求意见稿》提出，个人可以将自有产权的房屋委托专业住房租赁机构作为保障性租赁住房进行整体运营。城中村改造建设和筹集的保障性住房，按规定享受产业发展、土地供应、金融和税费减免等优惠政策。

钱从哪来——政府专项债券，改造专项借款、专项贷款

城中村改造需要解决钱从哪来的问题。

《征求意见稿》提到，改造具体资金来源包括：国家有关城中村改造项目的专项补助；政府专项债券等地方政府财政资金；城中村改造专项借款、专项贷款；企业债券、基金等社会资金；其他符合规定的资金。专项借款、专项贷款等资金实行专款专用、封闭管理。市人民政府应当支持银行业金融机构优化城中村改造金融产品和服务创新。

在税费优惠方面，《征求意见稿》提出，城中村改造项目按规定享受行政事业性收费和政府性基金减免，相关纳税人按规定享受税收优惠政策。市住房城乡建设行政主管部门应当会同财政、税务等政府部门编制城中村改造项目按规定享受的减免等优惠政策清单，定期更新并向社会公布。

产业去哪里——先安排产业转移承接园区、有序疏解

城市更新和产业转型正进入高度互动互促时期，广州272条城中村里面有一半以上是产业村，比如中大康乐村、凤和村，荔湾的山村，越秀的瑶台村等，发育多年的产业链何去何从？

《征求意见稿》提到，市政府应当对城中村产业情况开展调查，统筹考虑产业规划和产业发展需求，先行安排产业转移承接园区，有序疏解城中村集聚产业，坚持异地迁移与就地改造相结合，按照合理布局、区域平衡的原则，保障产业用地需求或者配置一定比例的产业用房。

区政府可以根据项目用地规模、亩均产值、单位能耗、排污强度、劳动生产率等指标对用地效率进行分等定级，提供一定规模比例的低成本创业空间，保障小微企业和个体户的创业需求，并在用能、用电、用水、排污权等方面实行差别化配置。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉等业内专家表示，今年国家提出超大特大城市积极稳步推进城中村改造，城中村改造是一项系统工程，通过立法将各种流程、规划、补偿标准等进行规范，将有助于加速推进城中村改造，促进产业转型升级，加快城市经济发展。

（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健）

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