出租集体土地进行非农建设，租赁合同无效

01

案情简介

2012年8月1日，中山市某合作经济联合社（下称“经联社”）与宋某签订《土地租赁合同》，约定经联社将其所有的位于辖区内某石场6.2362亩的土地出租给宋某，用于五金堆放。宋某在合同租赁期间搭建了厂房和变压器，并将厂房租予某塑料厂。后经相关部门现检查，以上建筑均无规划、报建手续。2019年5月5日，经联社向宋某发出通知，认为宋某违反规定，存在严重的安全隐患，且长时间拖欠租金，解除租赁合同。后经联社向法院起诉，请求判令宋某立即拆除上述土地上的违章建筑，将该土地恢复原状交还经联社并支付拖欠的租金等。

02

裁决结果

一审法院确认经联社与宋某于2012年8月1日签订的土地租赁合同无效，判决宋某拆除涉案土地上的的违章建筑及变压器，并将该土地恢复原状交还经联社，宋某向经联社支付土地占用费。之后二审法院维持了一审判决。

03

案例分析

该案主要争议焦点在于涉案《土地租赁合同》是否有效。根据合同签订当时有效的《土地管理法》（2004修正）（该《土地管理法》已于2020年1月1日被修订）的相关规定，农民集体所有的农业用地在未办理相关的登记造册，核发证书，确认建设用地使用权以及转用审批等手续的情形下，不可用作非农业用途。此外，除有第六十三条规定土地使用权发生转移情形，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由此可见，我国法律对于农民集体所有土地用于非农业建设规定严格，原则上不能用于非农业建设，除非依法办理了审批手续确认建设用地使用权。此外，涉及使用权出让、出租用于非农业建设的，还应符合第六十三条规定的特定情形。违反《土地管理法》要求，擅自将集体土地用于非农业建设，相关合同会因违反法律强制性规定而无效。

根据《民法典》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”

现实中合同无效的情况并不少见，如果土地租赁合同被认定为无效合同，那么应当恢复到“合同未签订时的状态”，因合同而取得的财产应当予以返还，土地所有权人有权收回涉案土地。换言之，土地所有权人可以通过主张合同无效从而达到收回土地的目的。

相关法条

1.《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第八条：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。”

2.《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第十一条：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”

3.《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第四十四条:“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”

4.《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第六十三条:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

04

拓展延伸

值得注意的是，由于涉案《土地租赁合同》签订于2012年8月1日，合同效力审查适用合同签订时合法有效的《土地管理法》，即2004年生效的《土地管理法》。然而《土地管理法》（2004修正）已于2020年1月1日被修订，根据现行有效的《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）第四十四条和第六十三条，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

由此可见，集体所有农业用地用于非农业建设，需要办理农用地转用审批手续，涉及土地使用权出让、出租的，还应符合三分之二以上多数同意的民主议定程序。否则，相关合同也会因违反法律强制性规定而无效。

相关法条

《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）第六十三条：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”