天河，正在被海珠拉下神坛

编辑｜闷油瓶

区域之争，不进则退。

当前广州楼市里实力相当，且PK最胶着的区域，当属天河和海珠。

尤其海珠，彷如风口上起飞的猪，这两年不断挑战着天河的霸主地位。

就以土拍举例，是资本给区域价值的直观打分。

在广州楼面价TOP10榜单里，除了越秀南地块稳居宝座，其余9席均被天河、海珠瓜分，一个5宗，一个4宗，几乎不分上下。

以往几乎天河一家独大，如今要被海珠后来居上？

我们不妨从经济潜力、配套比较、楼市热度等层面分析，为大家探秘：

天河和海珠，谁才是真正的广州“顶流”？天河和海珠买房应该怎么选？

1

经济PK

天河之强无需质疑，海珠稳坐最大黑马

买房跟着经济、产业走，是显而易见的道理。

今年上半年，天河以3147亿GDP的成绩，5.2%的同比增速，把其余10个兄弟区远远甩在身后。

其势如破竹之势，放眼全市都是绝对的T0水平。

相比天河的“毫无悬念”，海珠反而“惊喜最大”。

从上半年GDP增速比较来看，海珠以8.2%的成绩，成为上半年主城区经济增长最猛的地方。

而再翻看近五年GDP增速，海珠以33%的成绩紧随天河其后，二者飙得相当接近。

值得注意的是，近五年主城GDP排名中，仅海珠由18年的第六名，超越了白云晋升至2022年的第五名。

区域经济与各区的CBD、产业发展深深挂钩。

目前天河产业以总部经济、金融商贸为主，珠江新城+金融城的黄金组合一家独大，去年产生GDP总量高达4012亿，接近天河的2/3。

而海珠的产业情况，更显均衡性和创新性。

一方面，本身海珠有深厚的产业基础。比如中大纺织商圈，作为全国纺织原料的集散地，聚集有63个专业市场、2.3万间商铺，直接关联就业人群超200万，这里创造的上下游产业链，交易量就达到千亿级规模。

另一方面，海珠也有全面的产业集群分布。

东部的琶洲，主要负责引领广州的会展和数字经济，亿元税收楼宇超8栋，可以独当一面；

中部的国际创新谷，搞科技合作，紧挨布匹市场，由于去年的公共卫生事件，产业转型在快马加鞭中；

西部的文商旅融合圈，有浓厚生活底子，走历史文化和city walk这一套。

本轮PK，天河肯定是一哥，但坐拥琶洲，多核发展的海珠，开始厚积薄发，新一轮的经济后劲已经势不可挡。

2

配套PK

海珠烟火气十足，天河集万千宠爱于珠城

根据广州2023经营性用地供地蓝皮书显示，海珠的配套分布相对均匀，无论商业、医疗、休闲文体等，在西中东部都各有遍布。

海珠西有江南西、太古仓等潮人商业聚集地；海珠中有万达、合生等中端mall，以及景观地标广州塔、海珠湖，华南第一学府中山大学等；海珠东则有保利&万胜等高端商场。

而天河的资源聚集度就过于偏袒了。

珠江新城至天河北一带，集万千宠爱于一身，不仅有省博物馆、海心沙、大剧院、天体这些顶级文体配套，重奢的太古汇、天环、K11、IGC...更是海珠拍马也追不上的级别。

至于金融城、智慧城这些，只能说未来可期，所以从这一点来说，海珠是大家的海珠，而天河却是珠江新城的天河。

教育方面，天河和海珠的省一级小学持平，大家都是10所。

但到了初高中，天河断档式领先，比如华附、执信、省实...放眼全市都相当炸裂，对海珠单方面碾压，这个就没什么好说了。

有意思的是，广州客流量最大的10个地铁站中，海珠一个区占了4个，已连续两年超过天河，海珠地铁客流在全市地位中变得越来越重。

由此可以说明，随着琶洲写字楼陆续交付，这里正成为与珠江新城抗衡的强就业中心，为海珠带来大量人口导入。

而海珠本身亲民的烟火气息，均衡浓厚的生活氛围，也体现在强劲的流量吸附力上，不断挑战着天河霸主地位。

3

楼市PK

总价千万级客户，更热衷选择海珠

讲完经济发展、配套建设外，我们再来看看二者的楼市成绩，毕竟真金白银最能代表大家的选择倾向。

根据广州中原数据显示，今年1-9月，天河成交一手住宅达2126套，海珠成交一手住宅达2081套，彼此相互胶着，堪称“天王山之战”。

从成交均价和涨幅上来看，上半年天河成交均价达80600元/㎡，以15%增速跑出全市最猛的上涨行情。

相比之下，同期海珠房价上涨了7%，但高达96827元/㎡的成交均价，已稳稳压过天河一头。

事实上，再把时间线拉长来看，你会发现从2018年开始，近六年海珠的房价涨幅已超越了天河。

海珠从43572元/㎡上升到96933元/㎡

天河从55373元/㎡上升到80600元/㎡

即便是去年最艰难的时期，海珠仍跑出30%涨幅，就升值潜力而言，可以说海珠无所畏惧，只有自己才能打败自己。

究其原因，是因为海珠中东西部都有改善型项目放出，近几年也掏出不少沿江宅地、CBD贵地，尤其琶洲樾、琶洲南TOD等高端住宅入市，拉高海珠整体均价。

而天河的供应，则主要集中在东边，最能打的珠江新城断供已久，土拍节奏在今年才开始加快脚步。

反应到千万级豪宅市场上，管你天河是经济中心还是钞能力一哥，富豪们就更热衷于选择置业海珠了。

今年前8个月广州成交的3329套1000万以上总价新房中，海珠区成交了1145套，排名全市第一；天河成交了754套，排名第二。

由此可见，海珠在广州豪宅市场上，会比天河更加吸晴，是广州最近两年“钱袋子”争夺战的最大赢家。

关于天河和海珠的选择问题，最后来稍微总结下：

如果是追求高端城市界面，顶级CBD的商务文化配套，天河自然是不二之选，但买家只能往东或者往北去了，以“越近珠江新城越好”为选筹基准。

这里推荐楼盘有五山的保利天瑞、梅花园的越秀天河·和樾府，一个是保利天字系，一个是越秀和樾系，都是各自产品力代表的革新作。

若是追求成长性、舒适的生活烟火气，海珠会更适合你，这里选筹就丰富很多了。

1）稍微刚需点的，可以看看海珠西6-7万/㎡；

2）改善型客户，可以考虑海珠中的沥滘旧改，或后航道新盘，7-10万/㎡价位不等；

3）豪宅定位的，直接上琶洲不用想，五大金刚预算足够随便挑；

那么，对于海珠和天河，你更喜欢哪个呢？