香港房价再跌下去 “负资产”住宅按揭贷款比率明年或触及19年高位

负资产住宅按揭贷款是指房产价值低于按揭贷款余额。用最近不景气的惠州楼市举例，几年前房主贷款70万买了一套价值100万的房子，今年附近二手房房价降到了60万，房主还有68万的贷款没有还完，房主就算卖掉了房子也还不清贷款，这就是“负资产”。对于房地产蓬勃发展时代成长的人来说，对于“负资产”这个词并不熟悉。

负资产贷款将占到房贷的5%

据彭博行业研究，若香港楼价持续下跌，2024年负资产住宅按揭贷款占比，可能达到2005年以来最高水平。彭博认为2024年负资产住宅按揭贷款，在住房贷款中所占的比例可能会超过5%，这是基于对未来12个月楼市价格将再跌10%的预期得出的结论。反映二手楼价走势的中原城市领先指数（CCL）上周报156.79点，按周跌0.84%，创40周新低，重返2022年12月底时水平。中原地产表示，CCL连跌8周共5.22%，较今年4月高位跌近7%，今年整体楼价升幅收窄至0.01%，升幅近乎完全被蒸发。今年第二季末负资产住宅按揭贷款宗数为3,341宗，比首季的6,379宗减少47.62%。不过，中原按揭董事总经理王美凤预期，第三季负资产数字有机会回升，经络按揭转介首席副总裁曹德明更料，负资产宗数或按季回升至6,000宗水平。

中原城市领先指数（CCL）是一个每周发布的指数。它是基于在中原集团的买卖合约成交价编制，用于反映最新的地产市场价格变动。

负资产业主的“call loan”危机触发的伤痛记忆

负资产最大的后果，就是被银行call loan。如果物业成为负资产，放贷银行有机会为保障自身利益，要求业主提早偿还按揭贷款额，亦即“call loan”。近日屯门NOVO LAND惊传有业主被银行要求30日内偿还房贷及利息，触发全城“Call Loan”恐慌。据报该名业主说到，当初承做按揭压力测试刚好通过，但加息后无法通过压测，银行要求增加担保人，业主未能做到才被“call Loan”。相关银行回复传媒查询强调今次是近年唯一案例且非常罕见。所以可以推断该次案件并非因为楼价下跌成为负资产而被“call loan”，而是因为利率原因。

有按揭转介公司总裁也表示，一般而言，就算成为“负资产”，业主只要准时还款银行都不会随便收楼。不仅因为银行 “call loan”、收楼、以至拍卖单位的整个过程中，会衍生要大量时间和行政成本。如果业主最终无能力偿还，欠下银行的贷款额亦容易成为坏帐。而且银行有按揭保险计划提供保障银行批出高按揭时，6 成以上的贷款额有按揭保险公司做担保，减轻银行放贷的风险，银行就更加松手。

不过“Call Loan”还是触发了香港人1997年对于房地产的伤痛记忆，香港自1997年金融风暴后，楼价便大幅回落，跌势一路持续至2003年8月才止跌，期内反映楼价走势的中原城市领先指数累计跌幅69%，也同步令负资产宗数攀上2003年第二季超过十万宗的历史新高。1997年金融风暴后，失业率高企下，业主供款有压力，他们希望卖楼离场，奈何楼价没有任何止跌迹象之外，业主卖楼的话，不仅仅需要自己降价打折离场如此简单，他们还要抬钱补差价给银行才可以卖楼。对于仍然愿意供楼的业主，也因为不少在1997年时高位买入物业，当时承造超过十个点的按揭，其后虽然银行不断减息至2003年时低见2.5个点，却因物业成了“负资产”，除非能够补差价，否则并未能受惠。只是其后因金管局就放宽了负资产受惠的门槛，而楼价又逐步回升，才令这批继续供楼的苦主可以捱得过去。

自1997年起的CCL指数：反映1997后的地产市场价格变动

政府是否会“减辣”，成为关注焦点

楼市与利率息息相关，目前美元存贷利率持续向上，10年期美国国债收益率曾升穿4.8关，创2007年以来高位，美国债息向上，反映资金成本持续上升，购房者压力大。《彭博》认为，负资产宗数增加，银行面对信贷损失及出现银主盘的风险，拖欠还款可能令中银香港 、恒生及东亚明年信贷成本升幅超过市场预期。在目前的环境下，香港仍旧维持着征收楼市额外印花税（SSD）等限制房地产过热的房地产“辣招”，引起各方讨论。节前财政司司长陈茂波终于转口风，指目前楼市与当年引入“辣招”时的境况不同，会采取务实态度，不断检视市况，也给市场注入了一些希望。

对于购房者来说，或许看似楼市不景气，房价下跌，正是上车的好时机，但其实市场不景气时按揭买房也暗藏风险。购房者不能避免楼市下跌，却可衡量自己是否能够有足够的资金承受房地产波动的幅度、合理分配借贷的额度，减低资不抵债的风险。

（文/本刊记者 张如瑾）