房产干货丨产权人去世，房屋如何买卖？

产权人去世房屋要出售的，需要先办理继承手续，办理继承需明确继承人是谁，从法律效力上来讲，遗赠扶养协议＞遗嘱继承＞法定继承。办理完毕继承手续、领取新的房产证后由确定的新产权人作为卖方出售房屋。

买卖流程

产权人去世，房屋要买卖的，流程有三步：明确继承人－继承公证－产权变更。

1．明确继承人

根据《继承法》第五条：“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”从法律效力上来讲，遗赠扶养协议＞遗嘱继承，遗嘱继承＞法定继承，如果房主没有立遗嘱，那么将按照法定继承顺序来分房产。

第一顺序：配偶、子女、父母；第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人的，由第二顺序继承人继承。注：第一顺序子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。

第一顺序父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。第二顺序兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。

2．继承公证

携带以下相关材料到公证处办理继承公证，公证处出具继承权公证书。相关材料：被继承人死亡证明、被继承人房产证、继承人身份证、户口本、遗嘱及遗赠抚养协议原件（遗嘱或遗赠）。注：房产继承可以自行选择是否办理继承公证，不办理公证继承时间可能需一个月到几个月不等。

3．产权变更

携带以下相关材料到不动产登记中心进行产权变更，最快当天可拿到新房产证。申请人身份证明、房屋所有权证、继承权公证书或接受遗赠公证书或法院生效法律文书、契税完税或减免税凭证（遗赠）、央产房上市登记表（城六区央产房）。

注意事项

1．所有继承人办理完毕继承手续、领取新的房产证（不动产权证）后，由确定的新产权人作为出卖人签署房屋买卖合同；

2．如继承手续尚未办理完毕，签约时应要求所有的继承人到场以出卖人的身份签署合同，并要求继承人的配偶出具《配偶同意出售证明》，并在补充协议中约定出卖人应于何时办理完毕继承手续，将房屋登记在出卖人名下，由其来履行房屋出卖合同；

3．产权人去世后，产权人名下的房屋产权并不是都作为继承财产处理，如果A和B是夫妻，婚后购买一套房屋登记在A名下，现A去世，但该房屋所涉及的继承应当首先将B的一部分份额分割后，剩下的部分才能作为遗产，由继承人继承。

4．继承人不唯一但只过户给一人，需其他继承人签署放弃继承权声明书。

5．若继承人放弃继承，应在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明。

来源：房产知识库

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