谢逸枫：楼市救市效果比想象中的糟糕！强政策刺激蓄势待发

文/谢逸枫

打出这么一系列的楼市政策组合拳，降准、降息、认房不认贷、房地产上市再融资、首套二配套房贷首付与利率及存量贷款首套利率下降、取消限价限签限售限购限贷等限制措施，楼市救市效果比想象中的糟糕。

总结楼市效果看，市场分化成主旋律。其中改善需求比首套房需求多、二手房比一手房成交要好、一线城市比二线城市火爆，二三四线城市升温缓慢。目前房地产市场总体看，处于探底、调整阶段。

这轮楼市救市效果不如预期，比想象中的糟糕，可谓是冰火两重天。9月周的商品住宅成交数据比9月的数据漂亮，9月的商品住宅成交数据环同比双跌，房地产市场形势气氛尽管好转，但是不容乐观。

克尔瑞数据显示，2023年第38周（9月11日-17日），15城新建商品住宅成交量为15291套，环比上升12.64%，同比下降17%。从累计来看，9月截止至17日，重点15城新房成交34073套，同比微升0.26%，新房成交同比实现转正。

2023年第38周（9月11日-17日），14个城市二手房成交面积138.8万平方米，成交増势延续，环比增长16%，同比增长61%。环比看，八成以上城市成交回升，北深杭佛等领涨，增幅在20%以上，成青苏州稳中有增，涨幅在10%以内。

2023年第38周（9月11日-17日），10城二手住宅成交量为14284套，环比上升11.48%，同比上升52.61%。从累计来看，9月截止至17日，重点10城二手住宅成交29884套，同比下降7.1%。预计后续成交有望继续回升，大概率会超过8月。

2023年第39周（9月18-24），29城新房住宅成交总量回升、一线升势强劲。各能级城市成交环比回升，一线城市尤为强劲。其中一线指数环比增长52.74点至124.12，4城成交继续回升，京沪环比翻番。

二线成交指数环比增长14.41点至60.41，青岛、杭州、长沙等成交放量，环比增幅超过60%、绝对量突破年内周平均。三四线成交指数环比增长28.42点至89.94，温州、东莞、佛山等领涨。

中指数据显示，2023年9月27城商品住房成交量同比下降41.25％，环比下降4.16.。表明房地产政策救市效果不佳，市场总体修复缓慢，探底、调整阶段不变。环比降幅收窄，市场呈现复苏、企稳迹象。

形成一线城市小涨、二三线城市下降市场格局，政策有待加大优化力度、规模、范围。一线成交面积环比小幅上涨4.17%，同比下降38.32％。环比来看，北京上涨26.9%、广州上涨15.0％、深圳下降18.1%、上海下降6.1％。

同比来看，北京下降26.2％、广州下跌33.5％、深圳下降43.2％、上海下降52.1％。二线整体环比下降5.20%，同比下降47.25％。三四线城市环比下跌9.19％，同比下降32.67％。

这轮楼市救市效果不佳，不仅体现在商品住宅成交上，连房价上涨、土地市场的成交面积、房企融资金额、房屋交付数量、债务（工程款、借款、商票、到期债券）违约数量减少也是不如预期，同时出现商品房库存上升。

楼市优化政策见效缓慢，根本原因是救市政策力度、规模、范围比上三轮小，同时救市政策的落实、执行没有一步到位，政策传导市场不通畅。预计一线城市与部分核心二线城市在金九银十传统旺季行情下，有望迎来一波成交小高峰。

楼市金九已经快到月底，中秋国庆节的楼市热度一旦下降，银十市场将会持续降温，预计10月强政策刺激蓄势待发。不仅会更多的城市取消限购等限制措施，全面执行之前的政策，同时出新的强政策刺激市场。

未来房地产政策出台方向、范围，基本可以分为五类。一类为继续扩大取消限购、限贷、限售、限商住、限企、限户型、限面积、限离婚、限法拍房、限赠与房4年-5年出售、二手房指导价等措施的城市范围、区域。

二类为调整非普通住宅标准、认贷不认房、加大人才与首套及新市民购房补贴力度。三类为降准、降息、降二套房贷款利率、免减房屋交易税费。四类为全面落实三道红线与贷款集中制暂缓三年、四支利箭与房企上市再融资。

同时扩大保交楼专项借款与再贷款额度、扩大民营房企贷款总量与占比、全面落实保函置换商品房预售金，政府或国资企业统一购买商品房转为共有产权住房、保租房、公租房，老旧小区及棚改与城市更新实施货币化安置的政策。

五类为商品房库存高于16个月-18个月以上的城市，暂停或减少商品住宅土地供应、发长期国债、购买险情民营房企债券、REITs试点扩大至民营商业地产领域、降低房地产项目资本金比例、出台2万亿或者4万亿经济计划。