勾庄最受“争议”宝地来了！未来二手房顶流？

昨天，余杭区公示了北部新城LZ10单元部分地块的规划调整报告，换个更简洁的名字就是地铁好运街TOD地块。

其实早在今年4月，这宗地块就已经调整过一次，调整主要内容为：

商住混合地块分成了一商一住两块，降低了容积率，降低了限高，减少了商业商务部分，撤销了一条支路等。

因此，这一版本规划调整被很多人诟病是“商改住”，遭到了勾庄业主的强烈质疑。

此番重新调整，从内容上看应该是吸取了大家提出的部分意见，我用表格给大家整理了一下。

第一，商住混合地块的属性没有变动，并把右侧纯住宅用地合并了。如此调整，至少从规划图上很难被叫做“商改住”了。

第二，容积率从3.5降低到2.6，总地上建筑面积从30万方降低到23万方。但是住宅体量不变，依然是15.17万方。

那么减少的部分，自然是商业商务部分了。原规划中商业商务面积与住宅一样，约15.17万方，调整后变成了8.13万方，不过比4月版调整多了2.79万方。

第三，限高还是从160米降低到100米了。这可能与良渚古城遗址限高有关。

第四，保留了十四号支路。这一点算是最合理的，毕竟多一条路就少一点堵车，而且这里还规划了一个公交始末站，公交车原地掉头的问题可以解决。

第五，4月份的调整，地铁好运街站上方规划为绿地，本次被橙色商住混合全部覆盖了。

当然，我认为土地出让后，这里还是会变成绿地，毕竟地铁站厅的上方建高楼几乎不太可能，在地铁站设计时应该也没考虑这个承重。

余杭区再次调整规划，很可能是为了尽快出让这宗宅地。

从年初发布的杭州2023年供地计划中可以看到，好运街TOD地块原计划是在5月份挂牌，但由于重新调整就搁置了。

重新调整后，该地块最快很可能在9-10月份出让。

在当下土拍市场趋冷的行情下，这样一宗宝地也是难得让市场有信心的地块。

从地块条件上，它最大的优势就是地铁距离！

对很多楼盘来说，地铁1公里内就算地铁覆盖，500米内就算比较近的，要是下楼过个马路就是地铁口，那优势简直太大了。

而好运街TOD地块，拥有4个地铁口！其中3个已经开通，而且都是不用过马路就能进站的那种！

其次，这宗地块东侧与规划中的北部新城中央核心商务区相邻，中间的元庆桥港肯定会以高标准景观绿化建设。

在此前网传的杭州城北副中心城市设计方案中，好运街站与杭行路站还有地下通道相连，等于好运街TOD的业主可以从家门口，无风雨抵达中央商务区每座大厦和万象城，当然这个方案能否落地还是存疑的。

好运街TOD西南斜对面是另一个商业综合体星创城，可惜截止目前没有太大进展，不然也是可以通过地铁站相连的商业。

地块北侧是良渚新城市民中心&图书馆，以及良渚沈括小学，书香氛围不错，如果学区划定这里就能实现家门口上学。

如此优质的地块，如果短期内出让，一定会成为勾庄的新房市场强有力竞争者。

在未来的二手房市场，它也一定会成为市场顶流。

正如前面所言，好运街TOD的地铁优势太大了，从距离和地铁口数量上绝对是排第一位的。

目前勾庄的顶流是双地铁口+万象城的幸福里，不过也有购房者被它的容积率（约4.0）和建筑密度吓到了。

好运街TOD也许能与之抗衡一把。

另外，好运街TOD的地上住宅建筑面积体量达15.17万方，未来可供应1200套左右住宅。

这么优质的宅地，如此大的供应量，其他楼盘的业主可能多少会有点担忧。

现在唯一的悬念是，到底哪家开发商有幸入主？

依然是滨江或绿城？还是其他开发商？这也是影响勾庄未来二手房走势的关键因素！