有价无市已经成为常态，鼓楼西的别墅小区，现在根本卖不动

市中心的房子越来越破，一些品质高的小区，没有学区的加持，单方面从优质的居住属性就足以让一个小区的价值保持在较好的维度。今天，我们来看看一个别墅区里的高层住宅，虽然地理位置不是很好，但是它卖出的价格却最高。

鼓楼西的大儒世家商圈

大儒世家位于鼓楼区的西侧，与闽侯荆溪的交界处位置，行政区域属于鼓楼，但是进入鼓楼的东街口核心商圈，还是有较远的距离。

仁文建设集团在2005年拿下了大儒世家地块，从此大儒世家开始进入大众的视野。从大儒世家一期观岚直至最后一期天澜的交付，历时十年的时间将这里打造成自给自足的商圈。从教育的配套，生活配套，交通配套，休闲配套方面都能满足大儒世家业主的基本需求。

一期天岚开盘的价格从单价3000元/平米，一直上涨到如今的30000元/平米，用前几年的时间来换算，买一套100平米的房子，每年都能增值10万的额外收入。导致房价上涨是房地产的规律，也是踩在了房地产的黄金发展十年，更是大儒世家商圈自身的品质。

没有走进大儒世家，就不懂它的价格为何持续在高位，今天先给大家解读，别墅区里的高层，大儒世家绿园。

大儒世家绿园优缺点

优点一、别墅社区，绿化率高，容积率低；

大儒世家绿园总共3栋楼，其他均是联排或者双拼的别墅，容积率0.9，绿化率达到45%，小区内的密度较低，品质高，环境十分好，这是所有别墅小区的最大特征。

优点二、小户型，更受欢迎；

小区三栋高层主打的户型为51平米，78平米，96平米，均为小户型结构，单身公寓至3房的户型都是全明采光，屋内的光线充足，高层的视野好。

优点三、交通便利，停车方便；

位于红绿灯路口处，前往三环驱车10分钟，前往福州主干道二环路8分钟，小区大门口便是公交站点，内部因为是别墅社区，所以停车也非常的便利。

缺点一、沿街楼栋，噪音较大；

小区三栋楼，其中两栋楼均是沿着梅亭路，这是大儒世家的交通要道，平日的车流量比较大，沿街单元会受到噪音和灰尘的影响。

缺点二、部队，学校在两侧，声音影响大；

延安中学的分校位于小区的西侧，部队位于小区的南侧，1/2号楼的采光和视野好，平时的声音影响比较大，部队通常都有晨练，学校也会有铃声等情况。

市场分析

大儒世家开发的时间比较早，挨得最近的是朗园和绿园两个小区，两个楼盘之间仅隔着一条马路，其交房的时间也较为接近，但是两个小区的价值却完全不同。

朗园2010年交房，原值大约在8000元/平米，小区总共有13栋楼，主要户型是86-95平米，也有一些更大的户型。小区内的密度很高，低楼层会被其他楼栋所遮挡，影响日照和采光。虽然小区做到人车分流的管理，但是停车非常的拥挤，下班后进入小区就已经找不到停车位了。

目前朗园小户型的均价为24000元/平米，在售的房源接近60几套，受到市场的影响，越来越多业主挂牌出售，导致它的价格不断的往下掉。

绿园2011年交付的小区，总户数约370户，原值在10000元/平米上下，原值会比朗园高，目前的市场挂牌房源均价为31505元/平米，在售房源17套。

绿园和朗园之间，从现在的价格来看，当初选择绿园才是最正确的选择，即便是原值高一些，未来的升值潜力也会更高。

从绿园目前的单价来看，属于有价无市的状态，距离它1.6公里的美之国同样是别墅社区的高层，美之国小高层目前成交的单价基本在26000元/平米左右，同类的竞品之间价格差距这么多，绿园就凸显不出它的优势。何况房地产还在走下坡路，绿园还想要更高的价格卖出，难度系数较大，按照单价3万的价格挂牌，预计下半年绿园一套房子都卖不出去。

购房建议

以目前的市场表现，单价3万的绿园不建议买入，我们预计未来半年内的房价还会呈现低迷状态，此时如果还是高位入市，无疑是给自己增加负担。

绿园的品质相对还可以，但其单价已经超过朗园6000元/平米，同样的物业管理，同样的地段与配套，小区内部的差距也不至于会有如此大的差距。

从我的角度，推荐大家首选大儒世家朗园，其次再选择美之国，最后选择大儒世家绿园。