火热长沙，2023年上半年房地产市场有序复苏！

长沙，2023年07月18日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行举行线上发布会，回顾2023上半年长沙房地产市场及分享长沙城市发展格局与趋势。上半年甲级写字楼市场活跃度攀升，空置率继续下降；消费市场逐步回暖，品牌拓店积极性上涨；土拍热度小幅回升，优质纯住宅用地成交引领市六区价格上涨；住宅市场需求低温回暖，去化压力有所缓解。

市场活跃度攀升，空置率继续下降

上半年长沙甲级写字楼无新增项目入市，总存量维持在256.5万平方米。租户活跃度逐步回升，共录得净吸纳量约5.2万平方米，同比增长约85.7%。至此，整体空置率环比2022年末下降2.0个百分点至32.4%。租户对价格较为敏感，业主提供更灵活的谈判空间以吸引目标租户，使得全市租金较2022年末下降2.6%至每月每平方米81.6元。

图12015-2023上半年长沙甲级写字楼市场表现

从需求行业来看，上半年长沙甲级写字楼市场租赁需求主要来自于教育、TMT和专业服务行业，三者共占到全年甲级写字楼租赁成交面积的超六成。其中教育类需求强劲，同比增长21.4个百分点，主要为素质教育类企业。从成交面积段来看，上半年承租主力为100-299㎡和300-499㎡的小面积段办公空间，分别占到总成交数量约46.1%和20.6%。

图2 2023上半年长沙甲级写字楼主要行业租赁成交面积占比

戴德梁行长沙公司负责人、估价及顾问服务部高级助理董事莫晓艳表示，从租赁需求端来看，企业出于节省成本以及装修时间等考量，带装修的办公空间越来越受到租户的欢迎，业主也在积极调整策略如提供多元化增值服务和定制装修等来迎合市场需求以获得更多客户。且随着甲级写字楼实际租赁成本持续下行，在成本控制的前提下实现升级搬迁也将愈加常见。

消费市场逐步回暖，品牌拓店积极性上涨

2023上半年，长沙市优质零售市场迎来了龙湖芙蓉天街的开业，为市场带来约10.5万平方米的新增供应，推升全市优质零售市场总存量至299.5万平方米。一季度在激烈的竞争和疫情冲击等因素影响下，不少品牌受限于收入选择闭店，推升空置率至14.5%；二季度随着消费逐步回暖，且新项目的较好招商表现，录得净吸纳量约10.7万平方米，使得空置率降至14.0%。

图3 2015-2023上半年长沙优质零售市场表现

随着消费复苏，品牌拓店积极性明显回升，剔除新项目新开店铺外，上半年新开店数量同比增长约52.7%。分业态来看，零售是上半年新开店主力业态，约占新店总开业数量的41.4%。值得一提的是，经济社会全面恢复常态化运行以来，随着消费者外出意愿和社交需求的增加，居民接触型聚集型服务消费较快恢复，餐饮、儿童和休闲娱乐业态分别同比上升约7.4个百分点、5.4个百分点和2.9个百分点。有意思的是，为了迎合年轻消费者偏好，“国潮”、“彩票”相关品牌相继入驻优质零售物业，为长沙商业市场带来更多新元素和活力。

图4 2023上半年长沙优质零售市场新开业品牌业态占比（按数量）

展望下半年，长沙优质零售市场预计将迎来位于南城商圈的汇金天虹购物中心投入使用。莫晓艳分析，随着长沙消费的逐步回暖，并在政府以创建国际消费中心城市为目标，推进促消费政策的前提下，带动线上线下消费。将有利于长沙商业市场提振消费信心，激发消费潜力，品牌拓店有望继续保持活性，空置率有望下行。

土拍热度小幅回升，优质纯住宅用地成交引领市六区价格上涨

2023年上半年，长沙市六区土地市场共挂牌出让地块55宗，成交54宗（后撤销1宗），总成交面积达218.3万平方米，同比下降约4.8%；总出让金额达195.9亿元，成交楼面均价达3,820.2元每平方米，同比上涨约19.7%。溢价率升至4.7%，同比上升2.5个百分点，土拍热度小幅回升。

图5 2013-2023上半年长沙市六区土地市场成交情况

从成交土地性质来看，上半年工业用地成交占比约41.6%；其次是纯住宅用地，占比38.7%，同比上升13.8个百分点。从楼面均价来看，纯住宅用地楼面同比上涨27.5%，纯商业用地与工业用地则分别同比上涨约16.3%和21.5%，共同推高上半年市六区楼面均价。

2023年集中土拍采取多批次“小步快跑”方式供地，上半年共进行了1轮集中土拍，供地规模明显缩量，总成交面积41.7万平方米，居历史低位。量少质优，楼面均价达6,022.4元每平方米，创历史新高。全部地块取消竞自持租赁要求，近九成地块受价格监制，无明显限价。央国企仍是拿地主力，地方平台公司参与度减少。

住宅市场需求低温回暖，去化压力有所缓解

上半年长沙房地产政策持续维稳，政策放松有限，以增房票、降购房成本、推进“放管服”等为主。长沙市五区新建商品住宅批准上市面积295.7万平方米，同比下降约34.5%；销售面积356.2万平方米，较去年同期升高约6.0%，市场需求低温回暖；成交均价14,424.8元每平方米，较2022上半年末上涨约6.2%。

图62016-2023上半年长沙市五区新建商品住宅供需表现

从分区成交情况来看，雨花区和天心区销售面积分别同比上升27.9%和67.4%，二者共同推动市五区销售面积增长。成交价格上，除开福区外，其余四区成交价格均同比上涨，其中天心区与雨花区增幅最大，分别较去年上半年涨幅17.2%和16.3%。部分资源丰富、发展成熟或知名开发商的热点项目上市成交，使得四区价格呈现不同幅度上涨。

上半年新建商品住宅市场以消耗存量为主，存量及去化周期均较去年年底下滑，截至6月底，市五区新建商品住宅存量降至578.6万平方米，出清周期9.8个月，去化压力有所缓解。岳麓区和雨花区出清周期分别为6.6和8.6个月，中长期去化压力较小。其余3区则出清周期整体高于全市平均水平，去库存压力较大。

对于楼市走向，戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端表示，结合房地产处于调整期的现状，预计近期政策方向仍将以稳市场、保交楼及强监管为核心，短期内为支持合理居住需求的释放、提振市场信心，在具体政策措施上有放松空间。同时，宏观政策效应持续显现，生产需求逐步恢复，预计下半年经济运行将保持恢复态势，并一定程度支撑楼市情绪好转。

图7 2022-2023上半年长沙市五区出清周期情况

长沙城市发展格局与趋势

2035年，长沙市常住人口规模预测达1550万人，未来空间格局规划为“东拓、西提、南融、北进、中优”，形成“一核两副十片、一轴一带四廊”的城市空间总体格局。戴德梁行长沙公司策略发展顾问部主管及高级助理董事江瑛认为，南部融城片区（南片区）、金霞新城（北片区）、湘江科学城是未来长沙空间的重点发展的战略区域。

图8 中心城区重要片区增量空间统计

长沙南部融城片区（南片区）位于城市南部，长沙、株洲、湘潭三市的几何中心，是长株潭城市群融城发展的核心区域，“三高四新”战略、长株潭城市群发展战略、省域协同发展、强省会等重大战略实施的重要阵地；湘江科学城拟构建”一轴、两带、六组团、八片区”的空间格局,大王山南片既是科创主轴核心，也是科教产融合带的主要载体；而北片区是支撑大长沙构筑“双循环枢纽+开放高地”的门户前沿。

来源：戴德梁行长沙公司、网易新闻房产综合整理。因时间、市场等信息会发生变化，以上内容仅供参考，不做交易和服务的根据。文章部分图片与文字来源网络，若有问题请与我们反映。