上海房产律师：房产中介未尽责，导致购房者损失责任认定

1.居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告云房公司作为专业机构应当尽职调查，就有关订立合同的事项向原告朱鸿萍如实报告。根据所查明的事实及当事人自认，云房公司在未查明案外人苏某某与崔某某是否解约的情况下，即又促成原告朱鸿萍与崔某某就涉案房屋签订了房屋买卖合同，形成了“一房二卖”，显示公司管理存在漏洞，在一定程度上促成了崔某某对朱鸿萍的诈骗行为得以实施。

同时本院也注意到，涉案房屋为动迁房，崔某某对涉案房屋并不享有完整处分权。朱鸿萍作为普通购房者，只具备一般的交易知识，在房屋买卖尤其是动迁房交易中只能依赖被告提供的专业服务。云房公司作为一家从事房产中介的专业机构，应在促成买卖双方达成协议前查清涉案房屋可能牵涉的所有权利人，向原告如实报告并提示必要的交易风险。而目前已签订的所有居间或买卖协议中卖方均只有崔某某一人签名，这就为日后案发埋下了隐患。

因此，云房公司在涉案房屋的居间过程中存在一定过错。鉴于相关刑事判决书已责令崔某某退赔140万元房款，考虑到被告云房公司的过错程度及其对原告损失的影响，本院认定云房公司除应退还所收取的29,000万元佣金以外，还应对崔某某退赔责任的30%即42万元限额范围内承担补充赔偿责任。朱鸿萍另关于要求云房公司赔偿房款及承担一半在外过渡租房费用和利息损失的主张，依据均不足，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条第一款的规定，判决如下：

一、被告上海云房数据服务有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告朱鸿萍退还佣金29,000元；

二、被告上海云房数据服务有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告朱鸿萍就崔某某140万元退赔责任的30%限额范围内承担补充赔偿责任；

三、驳回原告朱鸿萍的其余诉讼请求。

2. 本案中，云房公司作为专业机构，在明知系争房屋通过其居间已经出售给苏某某、俞虹的情况下，又在其居间下将系争房屋出售给朱鸿萍，造成一房两卖，致使苏贇鼕等人成为崔建平合同诈骗的被害人，造成苏贇鼕等人损失，其应承担赔偿责任。鉴于刑事判决已责令崔建平退还被害人经济损失，考虑本案实际情况，本院酌情在295,500元范围内就案外人崔建平刑事退赔不足部分对苏某某、俞虹承担补充赔偿责任。云房公司同意退还佣金25,500元符合法律规定，本院予以准许。

依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，判决如下：

一、被告上海云房数据服务有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告俞虹、苏贇鼕返还佣金25,500元；

二、被告上海云房数据服务有限公司于本判决生效之日起十日内，在295,500元范围内就案外人崔建平刑事退赔不足部分对原告俞虹、苏贇鼕承担补充赔偿责任。