浅谈楼市中的“7090政策”

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

“7090政策”是2006年推出的，要求90平以下的户型要占到70%以上。文件一出，全国的开发商都懵逼了，谁也搞不懂这俩数字到底是什么意思？

90平，指的是建面还是套内啊？如果是建面，那套内也就70多平米，而如果是套内，那建面就能上百，里外里能差出30多平来，以哪个为准？70%就更让人糊涂了，到底指的是数量还是面积？比如100套房子15000平米吧，是70套的面积在90平以下就行，还是说得拿出1万平米来盖小户型？

当时甭说开发商懵逼了，连各地的执行部门也搞不懂，只能要求建设部出具体的指导意见。拖了好久倒是出台了一个，明确说90平指的是建面，别拿套内糊弄事儿，那就不算小户型了。但70%解释的挺笼统，说是由当地政府控制总量。比如说今年这座城市总共要盖100个小区100万平米吧，那就必须有70万平米是小户型，至于具体怎么分配任务由当地主管部门掌握。

但这根本就没法执行，所有的计划都是在变化的，面积更是不可能准确控制。而且这指的到底是规划用地还是实际投放的土地？是审批的面积还是开工面积，或者是完工验收的面积，再或者是销售面积？那既然是说不清楚，干脆就让所有项目都执行政策吧，也就是必须有70%的面积盖成90平，一刀切才最省事儿。

但这就苦了那些已经设计完成并开工的项目了，本来盖的是大户型，但新政策必须要求验收的时候是小户型。可项目定位又是豪宅，真要是盖成小户型卖给谁去，开发商非得赔死不可。

于是，在北京上海等地就都出现了一套房子两三个房本的怪现象，也就是把一套大户型拆分，报批的时候说是两套三套，但销售的时候说是一套，卖完房一打通不就得了。反正当年也没有限购几套的说法，那甭管几个房本也就不影响销售了。

可谁知道过几年限购加码了，北京一个家庭最多两套房，那这些两三个房本的就别扭了。不是房子不好，也未必是价格太高，而是大多数家庭都没有那么多的资格。比如仨房本的，那就必须是两口子加上孩子的才行，否则跟买没法过户。怎么说呢？这就是特殊时期的无奈吧，普通人只能接受，无可改变。

那建设部当初为什么要主导这个政策？其实也是没办法。眼看着房价越来越高，老百姓的不满情绪也越来越大，都要求建设部出手整治。而谁都知道得加大土地供应才能多盖房子，否则的话价格不可能压下来？可建设部只能管建设标准，管不了土地啊。

那建设部在没办法的情况下，只能想办法让开发商用现有的土地盖更多的房子，用压制改善需求的方式来多提供房子。只能说建设部的出发点是好的，但效果并不能尽如人意。

打个比方吧，这就跟某天面包涨价似的，涨到谁都觉得贵了。那按说应该是多供应面粉，这样才能把面包价格压下来。可是食品监管部门只能管工艺和卫生什么的，管不了面粉的供应，那就只能让面包房少做面包，尽可能的多蒸馒头。也就是先不让少部分人吃的好，而是让大部分人饿不着。

只能说这是管理部门的无奈吧，权限之内也只能是这种方案了，要不然还能怎样？

这还算好的，好歹是能管到一些供应量，而那些彻底没法儿管的才别扭呢，有劲儿使不上。什么产品？小产权呗。

无论是问谁说小产权应该归哪个部门管？回答都肯定是房产管理部门。可是，房产部门能管的只是国有的城镇建设用地，而小产权使用的都是农村集体功用地或者是农业用地，这不归建设部管。

当然，建设部虽然管不了土地，但是可以管理销售的，也就是不让小产权开发商卖房子。可是他们已经盖完了，真能拦得住销售吗？

所以那年的文件里，建设部竟然发出了一个对小产权的“购买风险提示”。不知别人怎么想，反正我是看的哭笑不得的。你们是监管部门啊，竟然管不了小产权，然后提醒买房人注意风险，太讽刺了。

当时我还问过建设部的人，说你们既然是管建设的，那不让小产权建设不就得了，也就是禁止施工。

但人家回答的也挺明白，说人家本来就是违法建设，什么手续都不办，压根儿也没想办，那你作为监管手续的部门，能管的了吗？能盖小产权的开发商可都不是普通人，不是开黑车和路边摊儿的能比的，哪个项目都有着盘根错节的利益关系，如果没有充分授权和各部门配合，很难阻止施工，毕竟人家从一开始就没想守规矩。

所以都互相理解吧，虽然7090政策在执行中很死板，也确实减少了产品的多样性，效果肯定不算完美。但从出发点来说，建设部也确实是想用现有资源提供更多的房子，尽量先满足刚需的基本居住条件。

房地产是个巨大而复杂的产业，哪个方面都是牵一发而动全身。肯定有人说那加大土地供应不就得了，哪有那么简单啊，各部门都有现实中的各种困难，岂能尽如人意？

今天是看到有人在批评“7090政策”，随手写几句，并非替各部门辩解，更不算歌功颂德。只是说治理国家和发展经济是非常复杂的事情，哪个部门都只能说是尽量努力吧，希望能找到尽量完美的方案……

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