县城的住宅被“限高”了，背后深层原因是什么？对房价有何影响？

引言：住建部再发“新规”，县城以多层住宅为主，6层及以下住宅占比不低于75%，原则上停止建造18层以上住宅。县城现有的高层住宅或将成为“珍藏版”？

住建部在官网公布了《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》，对本次《通知》内容划重点如下：

1、县城人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人，建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8；2、县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配，新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%；3、新建住宅最高不超过18层，确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

这份通知可以说是近期热度比较高的楼市新闻之一，因为它直接关系到全国1300多个县城今后城市住宅建筑规划的走向。内容直接、明了、易懂：今后县城将告别高楼林立的“旧时代”，迎接以低层建筑为主导的住房“新时代”。“新规”虽然只是个征求意见稿，但距离付诸实施估计时间不会太久。对于县城住房发展来说，这不仅是一道影响深远的“紧箍咒”，也将是具有“里程碑”意义的新规定，预示着今后县城的建筑风貌要彻底换新颜了。

而就在去年的4月27日，住建部和发改委联合发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，其中规定：严格限制各地规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上的高层建筑；新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配；中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

显而易见，各地新建建筑超过百米以上被定义为超高层建筑，并且要进行严格监管，而这个高度对于住宅来说，如果按照层高3米计算，也就相当于33层以上的住宅。去年的通知明显是针对某些城市经济体量与样子工程的不匹配，造成了不必要的公共资源浪费。而这次发布的“新规”，则是继去年通知中关于县城住宅建筑规范的进一步明确，其中的原因不外乎以下几个：

第一，两次《通知》中重复提及城市住宅建筑高度要与消防救援能力相匹配，说明顶层对于高层建筑的消防救援问题越来越重视。其实目前无论是大城市还是县城，在高层住宅消防救援方面确实存一个共性的“短板”，那就是救援能力不足的问题，只是因城市层级不同，在救援设备的配备上存在一定差别而已。

根据国家应急管理部消防救援局公开数据显示，全国共发生火灾25.2万起，其中就包括10.9万起的居民住宅火灾（占火灾事故总数的43.4%）。我国有14亿的人口，3万多个家庭，其中有相当比例的人口居住在城市的高层建筑内，而高层建筑一旦发生火灾事故，救援设备所能投送的救援高度，多数普通城市最高也就在16～18层左右，再往高处的楼层基本上无法采取有效救援，高层住宅火灾的防控及救援形势比较严峻。

第二，县城之所以在过去几年高楼林立，主要是城镇化建设推动大量的农民进城。在住房需求集中爆发，而城市住宅用地又十分稀缺的情况下，县城只能和其他上层级的城市一样，去大力开发高层住宅。但是目前全国的住房明显过剩，而县城作为人口流出的末端城市，不仅住房空置率居于各层级城市之最，继续建造超高层住宅，只会导致空置房积压更多，也是一种不必要的资源浪费。

再者，我国的城镇化建设经过最近这一二十年的快速推进，已经由房改之初的30%多提高到现在的60%多，距离发达国家70%以上的城镇化率已经不远了。而按照发达国家城镇化发展历程，达到60%的城镇化率以后，提升的速度会逐渐放缓。县城是人口外流型城市，而无论是按照人口常规流动趋势，还是按照国家城市建设宏观规划，今后的人口大概率向着规划中的都市圈、城市群流动。如果县城的高层住宅过多，显然与城市发展方向相背离。

第三，除了火灾、地震等安全隐患，高层住宅还存在不易拆迁、不易维修等问题。现在各城市30层以上的高层住宅比比皆是，但是再过几十年等这些房子变老变旧需要拆除的时候 ，由于不可能无限制地向天空要发展，楼层的建筑高度肯定也要有一个度的极限。那么不能在原有的层数基础上继续加盖、开发商无利可图的情况下，最后这些旧楼就将面临无人拆除的问题，或者即便被拆除但也将面临“拆而不建”的结局。

而从楼房的使用价值方面来看，有人口流入的大城市，超高层建筑的利用率明显高于人口净流出的县城，那么从现在起就限制县城住宅的建筑高度，也是在极力避免县城的城市资源白白浪费，无论对于县城的长期发展，还是个人家庭财富保护，明显都是有益的。而县城的土地资源相对充裕，在严格控制每平方公里人口密度、建筑总面积与建设用地面积的比值趋于合理的情况下，即便以多层住宅为主，也不会占用太多的土地资源。

那么县城住宅被限高以后，对于当地的房价会有怎样的影响呢？下面就来分析下：

有人认为“新规”下县城6层及以下的住宅占比达到75%，多层住宅的价格会大幅上涨，其实这种预期是不可能出现的。先不说目前县城的住宅已经饱和，其实自2020年起县城楼市的“拐点”就已经出现，“新规”即便实施，需求也不可能在短期内集中爆发，而即便达到这样的比例，也是在高层住宅逐渐被淘汰、多层住宅不断补缺进去这样一个循序渐的替代过程中得以实现。

其次是楼市的调控政策是保持房价的整体稳定，这不仅是对包括县城在内各层级城市的共同要求，也是长期的既定目标和保持市场可持续发展的大方向，怎么可能在上层级城市房价稳定的情况下，县城房价却逆势大幅上涨呢？即便因为需求在“新规”引导下发生了转移，对于县城房价走势的影响也不是太明显。

再者说，国内虽然有1000多个县级城市，但是位于一线、新一线、强二线城市周边的卫星城、或者处于城市群和都市圈之内的县城数量毕竟有限，房价有望上涨的最多也是这些少数县城，大多数远离城市群、没有区位优势、经济发展缓慢、人口常年流失的县城，在市场供大于求、需求严重枯竭的情况下，房价过高的局面已经失去支撑，能够保持房价稳定、不出现回调就已经不错了，想要借助“新规”的东风，来一波轰轰烈烈的上涨潮，也是不可能的。

目前市场分化趋势越来越明显，城市人口、经济、资源多寡，已经成为决定房价涨跌的关键性因素。这从去年下半年少数一线城市房价上涨、部分三四线城市房价下跌可见一斑。而从区域房价分化情况来看，东部地区尤其是东南沿海城市的房价稳定上涨，北方城市、中西部地区的房价出现较大幅度的下跌，那么未来城市房价“强者恒强，弱者更弱”的局面可能只会加剧，不会逆转。

但是对目前已经建成使用的县城高层住宅价格变化，说一点影响没有那是不现实的。起码今后县城新产生的房住需求，可能不会再倾向于现在的高层了。

千万不要用“物以稀为贵”来误判县城高层住宅的房价走势。稀缺的东西虽然量少、价贵，但是指的是数量稀少的贵金属，钢筋水泥那是最普通不过的建筑材料了。换句话说，如果现在把已经被淘汰掉的“大砖头”老款手机拿到市场上卖会有人要吗？

其实我只是打个比方而已，还要看每个人目前持有高层住宅的用途：如果是用来自住的，肯定不用担心，毕竟县城的高层住宅，也是最近今年才大面积出现的，继续住上几十年没有任何问题；但是如果是用来投资的，那可就不好说了，因为市场需求都减少了，价格回落也是有可能的。齐家云云提供更多装修资讯，喜欢我的朋友记得收藏和关注哦！（素材来源于网络，无法核实真实出处，如有侵权，请直接联系齐家云云删除。谢谢！）