平安人寿斥资73亿元收购4个产业园 频繁收购不动产致投资活动现金流常年为负

今年1月份，平安人寿在不动产项目上布局频频，较往年同期明显增加。

《中国科技投资》张婷 龙敏

近日，中国平安人寿保险股份有限公司（以下简称“平安人寿”）披露了关于大额不动产投资的公告。公告称，平安人寿拟投资4个产业园区不动产项目，总投资金额不超过73.33亿元，目前该项目属于协议签署阶段。

截至1月末，平安人寿已发布5份关于不动产投资的公告，涉及15个不动产投资项目。除本次收购的4个产业园项目，另有多个大额不动产项目已处于实际出资阶段。近年来，平安人寿频繁投资不动产项目，然而投资回报不如预期，投资活动产生的现金流亦处于连年亏损状态。截至2022年三季度末，平安人寿投资活动产生的现金流为-2637.18亿元，同比下降1055.49%。

收购多个产业园项目

公告信息显示，4个不动产项目包括东方万国项目、弘源科创项目、弘源国际项目、弘源新时代项目，分别位于北京及上海两个城市，且均为产业园区及研发办公项目，目前均已竣工、取得不动产权证并投入使用。

同时，4个项目涉及的公司分别为上海润安置业发展有限公司（以下简称“润安置业”）、土信置业（上海）有限公司（以下简称“土信置业”）、北京弘旭财务顾问有限公司、北京时代源创科技发展有限公司。平安人寿作为投资主体，将以直接受让4个项目公司股权的方式，投资标的项目公司持有的不动产，项目总投资金额预计不超过73.33亿元。

工商资料显示，上述4家公司主要股东均属弘毅投资旗下公司。例如，弘创联持（深圳）资产管理（有限合伙）持有润安置业51%股权，弘毅贰零壹伍（深圳）地产投资中心（有限合伙）持有土信置业99.9%股权。

弘毅投资官网显示，公司成立于2003年，为联想控股（3396.HK）成员企业中专事股权投资及管理业务的公司，目前拥有私募股权投资、不动产投资、风险创投、对冲基金（金涌投资）、公募基金（弘毅远方基金）等业务板块。

平安人寿在公告中表示，公司成为标的项目公司股东后，将与标的项目公司构成以股权关系为基础的关联方。根据《关联交易管理办法》等的相关规定，平安人寿拟向其中3家标的项目公司提供股东借款共计约22.64亿元，最终金额视底层项目用款需求，以实际出资情况为准。

截至2022年9月末，平安人寿总资产（扣除债券回购融入资金余额和独立账户资产金额）为37010.31亿元，净资产为2822.42亿元。本次项目投资完成后，相关投资余额占平安人寿2022年9月末总资产的比例约为0.2%。同时，截至2022年9月30日，平安人寿投资非自用性不动产类的账面余额占2022年6月末总资产（扣除债券回购融入资金余额和独立账户资产金额）的比例约为10.38%。

广科咨询首席策略师沈萌向《中国科技投资》记者表示：“任何投资标的都是从自身资产配置限制、风险偏好、资产未来收益等几个方面考虑。为了提振经济，房地产业重新成为支柱产业，政策也鼓励金融机构支持房地产业，但房地产业的核心资产是房地产项目而不是房地产企业，相比仍受较大压力的房地产企业而言，房地产项目的价值性和维护经济稳定的重要性都更加突出。”

IPG中国区首席经济学家柏文喜向《中国科技投资》记者分析道：“在经济下行期一些优质不动产价格较低，正是趁低买入以赚取周期性收益的好时机，这是险资当前大幅增加不动产布局与投资的主要原因。”

不动产投资前景几何？

今年以来，平安人寿已发布5份关于不动产投资的公告，涉及15个不动产投资项目。据中国保险行业协会披露，除本次收购的4个产业园项目处于协议签署阶段，另有多个大额不动产项目已处于实际出资阶段。

其中包括北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目，1月份新增出资0.28亿元，累计出资总金额约72.2亿元；北京丽泽金融商务区南区E-06地块不动产项目，计划投资金额不超过50.51亿元，累计实际出资金额约45.83亿元；北京市丰台区丽泽路第E-01、E-05地块C2商业金融项目，目前累计出资总金额约为66.70亿元。

除此之外，还包括上海人广来福士、上海长宁来福士、北京来福士、杭州来福士、成都来福士和宁波来福士等6个商业办公不动产项目，资金来源为寿险传统组合，目前该账户对6个项目出资余额约为299.73亿元。

上述6个项目是平安人寿于2021年斥资330亿元投资的不动产，同样是以直接收购各项目公司股权的方式进行投资，其中平安人寿收购了上海人广来福士项目公司60%的股权，并收购了其他5个来福士项目公司各70%的股权。

除上述不动产项目，平安人寿其他持续在出资的重要不动产项目还包括平安香港总部大楼，截至2021年6月，累计已出资跨境人民币45.17亿元，港币89.73亿元。而对于不动产的投资逻辑，2022年11月中国平安（601318.SH）董秘在互动平台回复指出，从过往看，公司投资的地产项目主要是一二线城市、核心区位的成熟商办、物流以及重大基建项目。

根据2010年发布的《保险资金投资不动产暂行办法》，保险公司可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。但保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等自用性不动产。

近年来，平安人寿频繁投资不动产项目，然而投资业绩不如预期。其中，平安人寿于2018年入股华夏幸福（600340.SH），但此后华夏幸福负债累累，没有能力偿还债务，目前正处于债务重组阶段。

另一方面，平安人寿开始对地产股进行减持。2022年11月，平安人寿将旭辉控股集团（0884.HK）持股比例变更至低于5%，而获中国平安投资者提名的蒋达强将辞任并不再担任旭辉控股集团非执行董事。这是平安人寿入股旭辉控股集团以来，首次退出5%持股线，而在减持前，平安人寿持有旭辉控股5.76%股份。

从平安人寿近年投资活动产生的现金流看，其业绩一直处于亏损状态。iFind数据显示，2019-2021年，平安人寿投资活动产生的现金流分别为-2164.46亿元、-3760.19亿元、-5.84亿元；截至2022年三季度末，这一数据为-2637.18亿元，同比下降1055.49%。

“险企投资不动产存在项目选择错误、买入价格、运营管理以及退出风险，因此在选择投资标的时，需要从项目所处城市线位、具体位置、物业类型与品质、买入价位与成长空间、运营难度、卖出或资产证券化难度等方面进行综合考虑。”柏文喜补充道。

记者就收购不动产项目、业绩等问题致函平安人寿，截至目前，尚未收到回复。