内地扎堆提前还房贷 香港提早还款会被“罚钱”？

目前，内地出现扎推还房贷的现象，而随着近日美联储继续加息，香港人供楼的负担也随之加重。 有供楼人手里有余钱，想提前还贷减轻利息负担，不过，在香港为了保障银行收入，银行会为按揭订立罚息期，如果业主在罚息期间提前还款，便要另外缴交手续费，以补偿银行因为提早收到贷款而损失的利息。

提前还房贷冲上热搜

这段时间，提前还房贷冲上了热搜。

“我在去年年底预约了提前还贷，当时最快只能选一个月之后的。现在一个月过去了审批还没通过，我打电话问银行，说是去年10月的申请还没处理完呢，我估计要排到4月。”和上述人士一样，最近不少想要提前还房贷的买房人都陷入了“线上预约不到，线下让等消息”的死胡同里，焦急不已。

事实上，2023年初的这波“提前还贷潮”并非新鲜事，从2022年起热度便逐渐走高。

“2022年之前没有过这么多人提前还贷，2021年下半年银行的贷款额度甚至还不够用呢。”一位商业银行贷款部门人士表示，这两年“房住不炒”的属性愈发明显，房子增值慢了、少了，提前还贷成了一种减少利息的理财办法。

近期房贷利率的调整也是重要触发因素。自年初首套房贷利率动态调整机制建立以来，截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套房贷利率低于4.1%的城市共30个，部分城市房贷利率已迈入“3时代”。

“一方面由于此前贷款的利息较高，购房者希望通过提前还贷来降低成本；另一方面则是2022年投资理财收益波动较大且远不及预期，房贷和投资理财之间收益倒挂，让一些购房者产生了提前还贷的愿望。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为。

图：香港商报

提前还贷真的利大于弊吗?

伴随着多地频繁调整首套房贷款利率，房贷进入低利率区间，不少贷款买房人开始考虑提前还款。“提前还房贷”为何能屡掀高潮？又是否真的合适？

“对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。当然，还需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金。”招联金融首席研究员董希淼说。

中原地产首席分析师张大伟分析指出，近年来，部分居民收入不稳定性增大，对未来预期不明朗。部分借款人试图通过全部或部分提前还款来减轻还贷压力，降低住房消费负担。与此同时，2022年以来，我国股票、基金等价格大幅度下行，一贯稳健的银行理财产品出现“破净”。普通居民投资收益下降明显，风险偏好趋于保守，故将原来用于投资的部分资金用于提前还贷。

但对于银行来说，大量的提前还贷则会造成不小的业务压力。博通分析金融行业资深分析师王蓬博表示：个人按揭贷款是银行核心优质资产，大量提前还房贷会直接影响到银行的营收和利润，因此不少银行选择提高还款门槛。

图：香港商报

香港提早还款都要被罚钱?

而为了保障银行收入，香港的大部分银行会为按揭订立罚息期，如果业主在罚息期间提前还款，便要另外缴交手续费，以补偿银行因为提早收到贷款而损失的利息，也避免借款人成功申请按揭，取得现金回赠后，因其他银行的优惠，而立即转按。

大部分银行罚息期由 1 至 3 年不等，一般为 2 年，以提取贷款日期起计算。假设提取贷款日为 2021 年 1 月 1 日，罚息期为 2 年，即要到 2023 年 1 月 1 日后提前还款或转按，才不会被罚息。

若罚息期未过，提早偿还贷款是需要被罚，而且现金回赠可能也需被收回。至于实际情况则视乎银行而定，罚息开支可以相距甚远。业主可从银行发出的按揭贷款确认信 (Facility Letter) 找到详细罚款。

按揭罚息期普遍为 2 年，所罚金额通常会逐年递减。一般来说，借款人在第一年提早还款，需要支付贷款额若干百分比作为罚息，第二年及第三年提早还款的罚息则较轻。另外，部分银行会设立最低罚息额，例如银行首年罚息为“贷款额 1% 或最低 5 万元，以较高者为准”，以 $400 万贷款额计算，罚息便是 $5 万而不是 $4 万。值得留意，大部分银行会以原有贷款额计算罚息，即当初借 $400 万，罚息便以 $400 万为基数计算，有少数银行则会以剩余还款额为基准计数。

（编辑 杨冰馨）