环沪热城昆山，2022年前三季度楼市表现如何？

　　2022年上半年因上海疫情“扩散”影响，4月面临封城，直至6月开始才逐步迎来放量行情，8月中旬限购进一步松绑，9月单月成交达55万平方米，成交均价拉升至21851元/平方米，达到了年内高点，市场呈现出稳步升温态势。

　　从前三季度昆山商品住宅整体成交量来看,一共成交230万㎡,同比去年减少14%,减少幅度低于苏州市区,更低于同属于苏州下辖县市的常熟和张家港，市场堪称稳健。

　　2022下半年成交量价增至年内高点
主城玉山、张浦成交领先

　　纵观昆山月度商品住宅成交面积变动情况，2020年处于成交低位，月均成交仅为16万平方米，2021年呈现出“前高后低”，与全国行情表现一致，整体月均成交中枢拉升至26万平方米。

　　2022年上半年因上海疫情“扩散”影响，4月面临封城，直至6月开始才逐步迎来放量行情，8月中旬限购全面松绑，9月单月成交达55万平方米，成交均价拉升至21851元/平方米，达到了年内高点，市场呈现出稳步升温态势。

　　图：2020年以来昆山商品住宅月度成交面积和成交均价变化情况

　　数据来源：克而瑞苏州房产测评

　　从前9个月成交结构来看，主城区玉山镇、张浦镇是主力放量区域，2022年前9月分别成交了91.69万平方米和34.52万平方米，占昆山成交规模的40%和15%。

　　具体到板块来看，主城区城东板块位居成交板块首位，因供应集中放量拉动成交回升，前9月成交量高达39万平方米，在玉山镇各板块中遥遥领先，而中心城区依旧占据价格高点，前9月成交均价高达28166元/平方米。

　　主城玉山2万+全面改善“越贵越买”
张浦刚需心头好

　　临沪花桥分销导客、投资回潮

　　主城区玉山镇、张铺镇、临沪区域花桥镇是2022年前9月成交的主力支撑，从调研情况来看，虽然三个片区近期市场热度均有不同程度升温，但彼此行情相对独立，楼市发展自成一体，因客群结构显著差异造就了完全不同的市场特征。

　　主城区玉山镇普遍进入全面改善时代，房价突破2万元/平方米，以本地改善客群为主，城东板块的东望璟园项目城东、城北和城中客群占比均在3成左右。改善客群主要集中在个体私营户，公务员，教师，医生等高净值人群，买房不差钱，基本不需要卖旧换新，以东望璟园为例，160平大户型去化最好，单套房源总价在400-500万元不等。

　　正因为改善需求购买力充裕，因而总体呈现出越贵项目越好卖特征，购房首选城西、城中（成交均价>2.5万元/平方米）；其次为城东（成交均价2.1万元/平方米）；继而为城南（成交均价2万元/平方米），最后为城北（成交均价1.6万元/平方米）。

　　据克而瑞苏州房产测评监测的备案数据显示，前9月昆山商品住宅销售金额TOP10项目之中，主城区玉山镇占据超半壁江山。

　　调研数据来看，中心城区的中建鹿鸣府均价突破3万元/平，依旧可以实现屡开屡罄；东望璟园次之，均价2.7万元/平，月均流速100多套，而同片区保利正荣项目2.3万元/平，月均去化仅50-60套。

　　张浦板块因和苏州市区甪直接壤，再加之板块均价只有1.5万元/平，以较低的价格吸引了大量刚需客群。板块内的热盘尚品江南、兰亭都荟两个项目前9个月分别都取得了10.44万㎡和6.29万㎡的成交面积。

　　花桥板块因毗邻上海，以承接上海外溢刚需客群为主，楼盘销售基本依托于分销渠道，成交占比均在8成以上。随着疫情得以阶段性控制，上海和花桥人口流动性增加，投资需求有回流态势，上海11号线和S1站点沿线楼盘来访、去化均呈现稳步回升态势。

　　花桥主城区中骏世界城璟禧自6月上批次去化完毕之后进入了供应断档期，而象屿都城项目自8月限购松绑新政之后去化稳步上升，8月去化100-200套，客户到访量增至1000组左右，较新政前环比增长2成左右。

　　而热销原因无外乎以下几点：一是价格优势，均价2.27万元/平，与周边存在一二手倒挂。二是交通利好，S1预计明年6月通车，还有直通上海巴士，双城生活成为可能。三是相对主城，教育，商圈配套更为健全。四是户型面积偏刚需，67-106平不等，主力总价段基本200万以内，迎合上海11号沿线马陆，南翔、嘉定等刚需置业需求，上海外溢客群占比高达8成以上，其中89平三房满足一步到位自住需求，因而去化最好。

　　纾困政策保需求压供给
刺激上海刚需外溢，主城改善盘提振有限

　　纾困政策密集叠加是短期市场热度回升的直接导火线，尤其是8月以来限购、限贷均有不同程度的松绑：先是8月12日二套房首付比例持续降低，已有1套房且贷款已结清的由50%降为30%，已有1套房且贷款未结清的首付比例由80%降为60%。

　　继而8月18日限购政策持续优化，对首套房购房者由原来连续6个月社保证明到目前不再限购，而外地人在昆山购买3套以内均可通过人才编码实现，实则也算变相全面解绑限购。

　　限购政策的解绑刺激了花桥行情的启动，尤其是强化了上海投资需求的外溢，对主城区的改善需求的刺激作用并不明显，东望璟园小面积109平户型去化速度略有回升，部分客户受新政影响会降低自身首付比例，充分使用资金杠杆，从成交转化率而言受新政影响相对较小。

　　值得关注的是，新政对于居民需求端的纾困力度远大于房企供应端，总体呈现出“有保有压”：

　　一方面为保证项目顺利交付，昆山预售资金监管相对严苛，主要依据工程进度分批回款，并未有所松动；

　　另一方面，针对于项目取证节奏也有严格管控，部分项目的部分楼栋要求现房销售，城市综合体针对不同业态开工进度给出住宅可预售的面积。

　　此外，限价局部松动也主要针对于核心区国央企项目，允许适当调增备案价，价格上调幅度不超过5%。

　　热度回升核心原因为供应稀缺+推地放缓
花桥年内暂无宅地成交

　　无论是主城区玉山镇还是临沪花桥镇，供应稀缺，库存见底是楼市短期热度回升的核心原因。

　　结合调研数据来看，玉山镇和花桥镇在售楼盘个数均在5个以内，主城区玉山镇因改善需求内生因而相对恒定，每月流速基本在400-500套，基本被在售项目均分，若无此前存量地块取证开盘，改善项目基本可以保证月均去化80-100套左右。

　　花桥如是，老城区在售项目相对较少，目前开发重点主要集中在西部新城区，片区存量基本不足2000套，整体处于较低水平。

　　而从克而瑞苏州房产测评监测数据来看，2022年下半年伴随着成交回升，昆山去化周期呈现出由升转降趋势，截止2022年9月末主城区玉山镇和临沪花桥镇商品住宅库存面积仅为69万平方米和36万平方米，近6个月去化周期分别为6.7个月和14.5个月，其中玉山镇低于昆山全市9.8的水平，而花桥镇目前虽然高于昆山全市的水平，要也呈持续下降趋势。

　　图：昆山商品住宅狭义库存去化周期变动情况（单位：月）

　　备注：月末商品住宅库存去化周期=月末商品住宅库存量/近6月商品住宅成交面积均值

　　数据来源：克而瑞苏州房产测评

　　事实上，新增供应短期与政府严格控制供地节奏密不可分，玉山镇市区地块以电子厂拆迁地块为主，政府供地提速难度较大，近2年每年基本保证了5-10宗供地量，单项目规模在15-20万平方米不等，2022年前8月昆山成交的8幅地块中6宗为市区地块，现金流考量下房企拿地态度更为保守，均为央国平底价拿地。

　　花桥近两年供地近乎停滞，一年仅成交1-2宗地块，2022年至今尚无地块成交。

　　表：2022年1-9月昆山涉宅用地成交明细（单位：万平方米，亿元，元/平方米）

　　数据来源：克而瑞苏州房产测评

　　外地投资回稳+本地自住坚挺
短期高热延续，央国平集中度提升

　　综上，可以看出，昆山短期市场热度较高，主城改善需求韧性较强、而临沪区域花桥近期投资需求也有明显回潮趋势，呈现出与环沪太仓完全不同的市场行情，除了楼市自身供求关系之外，我们认为，主要还取决于以下几方面因素：

　　一是规划可落地才能创造真需求，环沪城市的优势之一便是承接上海的外溢需求，之所以造就购房者首选昆山花桥、其次太仓的主要原因便是两城与上海的交通便捷度大不相同：

　　花桥目前已经开通了上海11号线，可承接来自地铁延线嘉定新城、南翔、马陆等刚需客群外溢，而S1即将在明年6年通车，也将使得花桥新城区与上海的交通便捷度进一步增加，双城生活成为可能。

　　太仓相较而言一些规划还在概念阶段，去年嘉闵线规划利好一度拉动娄江新城“一房难求”，需求有所透支，目前来看规划落地尚需时间。

　　二是除了外来投资性需求“助力”之外，在市场行情转淡、投资退潮的大背景之下，内生性自住需求无疑决定了短期成交能否持续放量。

　　对比昆山、太仓，我们发现二城无论是在常住人口、经济发展、产业结构等方面均存在显著差异，昆山作为连续多年稳居全国百强县市首位的城市，2021年GDP达4748.1亿元、常住人口超200万人，分别是太仓的3倍和2倍以上。

　　从产业结构来看，目前已形成电子信息和装备制造2个千亿级主导产业集群，2021年合计完成产值8327.92亿元，比上年增长12.1%，占规上工业总产值比重达81.0%，为工业经济的发展提供了强有力的支撑。

　　基于此，我们认为，短期昆山市场的热度还将维持，央国平企业整体市占率还将进一步加强，对于玉山镇改善片区而言，主力仍是需要打造偏大户型的高品质产品进行差异化竞争，谨防不定期存量地块取证影响，踩对开盘节奏尤为重要。

　　而对于花桥片区等刚需定位项目而言，隐忧在于被分销渠道绑架、成交占比较高，高佣金难免压缩房企利润空间。

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