指导价捅破福州“天花板”，晋安湖三创园“逆市”成房价新贵板块

上周五结束的福州2022年第二轮土拍，在市场大环境整体不佳的情况下，晋安湖三创园周边的几幅宅地仍然给出了不俗的表现，在保利、厦门国贸、厦门建发、福州建发、厦门住宅、大东海、兰园、盛天等房企的争夺之下： 4幅宅地完成出让，总体量117.72亩，揽金49.59亿，更有两幅地块在经历了三十余轮的叫价竞争之后，触顶摇号出让。

春江水暖鸭先知，而对于楼市冷暖，判断最为清晰的无疑是一批人——房企的投拓顾问。那么晋安湖三创园到底有什么样的魔力，能让如此多的开发商为之争先恐后？

作者：孙 萌

封图：资料图

晋安湖三创园

撑当福州土拍“门面”

5月27日上午，福州2022年第二轮土拍如约而至。晋安湖三创园周边一次供应出多幅优质宅地，最终成功出让4幅，总成交价格高达49.59亿，占本轮福州主城区土拍总成交额的超五成，撑起了本轮福州土拍的门面。

其中，厦门建发通过摇号连中两元，包揽了晋安湖北侧两幅宅地，最高楼面价突破2.64万/平。而厦门国贸、福州市建发也分别在晋安湖以东有所收获，拿下了心仪的地块。

随着4幅地块寻得正主，意味着晋安湖三创园板块未来将再添四处优质项目。而根据现有的情况来看，该区域内目前已经云集了联发、国贸、厦门建发、福州建发、保利、中海、首开、大东海、融侨、阳光城、中庚、蓝光、世茂、融信、泰禾等一批房企入驻，随着近年来接连不断的开发，形成了福州市区新一片大型宜居住宅区。

在福州，只要抓住咽喉要地的高量级城市综合体和人造湖，必然是城市的新中心。东二环正是同时掌握福州两个最硬核的财富密码，成为福州房价涨势最猛的板块。回顾东二环从1.0到2.0的两次蜕变，与其说是东二环在升级，还不如说福州更大的野心本就不局限于东二环，而是整个东区。东二环只是福州在东区率先打板的一个顶点，东区的另一端，只会发展得更高更快。眼下，以晋安湖三创园作为东区新纪元启幕。

据CRIC数据显示，目前晋安湖三创园所处的东区板块均价达到3.25万/平，处于福州区域板块房价前列。目前区域内在售的主力新盘包括中海晋安湖叄号院、龙湖观宸、联发臻榕府等，单价则在3.1-4.1万/平区间，

发展历程沿袭32载

官方规划背书板块发展

靠近鼓楼，并且拥有大量具备成片开发腹地，东区自然成为鼓楼外溢承接的第一选择。1990年8月，福兴经济开发区正式创办，伴随着32年的发展历程，该区域逐渐演变为如今的晋安湖三创园。

2020年3月，晋安湖三创园建设指挥部在全市率先挂牌，而后到了2021年中旬，福州市自然资源和规划局发布了该区域的最新控制性规划：总用地面积355.47公顷，可容纳居住人口约1.89万人，就业人口约11.03万人。定位为福州市“三创”（创新、创业、创造）示范区，战略性新兴产业集聚发展的高品质生态智慧产业园。也是福州范围内唯一一个被规划在市区的三创园。

目前，晋安湖三创园已经汇集了福州首个宜家商场、盛辉大厦、IGG总部大厦、南山纵横总部、西门子创研中心等一批企业入驻。

有了官方的规划背书，晋安湖三创园未来将有望引入越来越多的企业和人口，形成福州市区内又一处产城人聚集型区域。而对于房地产市场而言：短期看金融、中期看土地、长期看人口已经逐渐成为了行业共识，有着充足的土地市场供应以及长期人口红利加持，晋安湖三创园也以肉眼可见的势头持续发展中。

板块建设持续跟进

地铁、路网、商业、景观配套加持

除了政策层面的利好接连不断，晋安湖三创园在配套建设方面也持续保持完善中。目前板块内规划有福州第七座CBD——晋安湖CBD，周边建有晋安湖公园、牛岗山公园、鹤林生态公园、横屿山公园等公建配套，未来也将形成福州主城区范围内稀缺的有着丰富景观资源加持的CBD。

同时，板块范围内建成或在建两条地铁线路，分别是地铁2号线以及地铁4号线，辅以二环路、三环路、福马路、福新东路、化工路、前横路、福光路等等多条城市主干道路加持，延续东城区“井”字型框架，形成以快速路、主干路为骨架，次干路、支路为补充，方格网状的路网格局，交通出行方面十分便捷。

板块东南侧坐落着福州首个，也是目前为止亚洲乃至全球最大的宜家家居商场，而向西通过化工路则可以直通近年来福州最成功的商业综合体项目，东二环泰禾广场。在日常生活消费便利性方面无需多言。

同时，晋安湖三创园范围内还规划形成“一核、多环、十字双轴、三廊渗透、多园散布”的空间景观结构。“一核”：晋安湖城市绿核；“多环”：由前横路、化工路、福新东路、福兴大道、磨洋河、福马路组成的园区绿环。“十字双轴”：依托湖塘路打造东西向林荫道，沿浦东河塑造南北向滨水绿轴。“三廊渗透”：沿陈厝河、福兴河、新厝河设置3条滨水绿廊，串联园区与周边山水景观。“多园散布”：依托主要干道、产业园公共活动中心和社区活动中心打造各类休闲公园。

城市对土地的投资，最终都会蓬勃生长出理想城市的样板。如果说东区上一个时代是福州打造『新鼓楼』的城市样板而生，那么以晋安湖三创园和地铁4号线开启的是大福州核心产业诞生，板块焕新赋能经济飞跃的新时代。

来源：乐居财经福建 | 编辑：孙萌