虎门抄底价显现？
上周日，纯新盘粤港湾樾光里8号楼正式备案，共推出115套房源，单价区间在2.97-3.49万/平，均价为3.19万/平。
什么样的项目，在已破4万的虎门，却放出3字出头的价格？
截图自市住建局
备案均价3.19万/平
首推92-113平三至四房
粤港湾樾光里是粤港湾初入东莞拿下的第一个项目，但项目的来源比较特殊。
去年2月，粤港湾控股收购了东莞铂禾约51%的股份，从而接管其运营的虎门旧改项目。
4个月后（2021年6月），粤港湾樾光里正式动工，并计划在今年3月底开盘（因疫情原因已推迟）。
项目位于S358省道大宁段与京港澳高速交汇处，占地面积3万平，共规划8栋住宅，打造92-127平三至四房。
项目平面图 点击查看大图
根据备案价公示情况，本次预售的是8号楼（平面图右下楼栋），层高24层，共115套房。
8号楼共有3个面积段的户型，分别是92平、94平的三房和113平的四房，其中113平户型又分为2种构造。
四种户型各自的价格区间分别如下，其中C1户型因最靠近中心园林，其价格也在8号楼中相对较高。
整体来看，8号楼的价格区间在2.97-3.49万/平之间，均价为3.19万/平。
在其他楼盘价格已突破4万/平的环境中，这个价格一出来就吸引到很多人的关注，对于买家来说，值得入手吗？
近3高铁站+4高速路
商业、教育配套成熟
在讨论价格前，我们先盘点项目的配套是否给力。
首先是地段，粤港湾樾光里靠近白坑水库，位于虎门传统的豪宅板块，围湖一圈的楼盘也是最早的一批虎门富人区。
另外项目旁还紧邻芦花坑水库和横圳水库，湖景资源丰富。
除了环境，其实项目最大的卖点当属交通优势。
项目位于S358省道和京港澳高速的交汇处，此外还靠近莞佛高速和广深沿江高速。
同时，项目距离虎门站仅7公里，长安西站仅3公里，再往南不远就是滨海湾站TOD（规划中）。
商业配套方面，项目紧靠华生购物广场，不远处还有虎门万达广场、万科里商圈等，日常需求基本能满足。
教育方面，汇英小学、汇英二小和汇英中学，都是虎门比较知名的学校。
总之，项目在基础的配套方面都还不差，尤其是交通方面非常加分。
价格低于周边其他在售新盘
或对市场打击较大
最后，我们来看这个价格属于什么水平。
从单个项目角度看，粤港湾樾光里的价格确实会比周边项目要便宜。
而且从这些楼盘的分布来看，项目还是离长安最近的一个，正因如此，项目前期还在长安万达城市广场开设过展厅，承接长安的外溢需求。
毕竟，长安目前在售的新盘只有碧桂园·云悦半山，在售单价4.3万/平，主打208-181平的大户型，对刚需客来说不太友好。
仅对比近半年备案过的项目，万科卓越珑远·未来之光均价已超过4万/平，保利时区的均价也在3.79万/平。
粤港湾樾光里3.19万/平的备案均价，可谓打破了市场一贯的价格势态。
再来看看虎门的二手挂牌情况。
万科金色里程因为靠近虎门万达广场，所以挂牌均价较高，在3.0-3.8万/平，其他楼盘的挂牌价大多在2.7-3.2万/平。
可见，虎门的二手市场并不像新房价格那样冲高，粤港湾樾光里的价格也只稍高于二手价，符合市场规律。
但这样的备案价，虽然很便宜，却在某种程度上打击了虎门市场的信心。
1、一己之力，拉低片区均价
对于周边项目来说，本来在同一起跑线扎推出货，但突然出现的较低价格，会使得片区内发生一连串的市场反应。
随着时间推移，市场均价被逐渐降低，那些原本高价拍地的项目很有可能承受不住降价的打击。
2、价格下行趋势劝退买家
而对于买家来说，虽然看似出现了抄底价，但下行的价格趋势也会呈现出一种市场不好的假象。
这有可能也会让买家失去对楼市的信心，从而不敢入场，劝退一批“追涨杀跌”的客户。
所以，你认为项目粤港湾樾光里这样的价格，值得冲一把吗？
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