大发地产与债权人博弈战

文/乐居财经 严明会

在地产寒冬中，房企的债务违约早已不是新鲜事。随着地产偿债高峰期越来越近，这份违约名单也越来越长。

3月2日早间，大发地产集团有限公司对外公布，公司未于宽限期届满前完成2227.5万美元债利息的付款。一般来说，在宽限期过后仍未付款，就构成了实质性违约。

据悉，该笔美元优先票据的发行金额为1.5亿美元，票面利率12.375%，期限2年，起息日为2020年7月30日，并将于2022年7月30日到期。根据条款，该笔美元票据利息已于2022年1月30日到期及应付，公司有30日宽限期支付该利息。

即使享有30日的支付宽限期，但大发地产仍未能按时偿付。对此，大发地产解释称，由于清盘呈请的缘故，有必要避免选择性偿付以确保其所有债权人得到公平对待，因此，公司在宽限期届满前未有作出付款。

同时，大发地产称正着手委任财务顾问，以协助对公司的境外债务进行整体重组，以尽快与所有利益相关者达成一致的解决方案。

目前，该笔债券将于3月4日上午九时暂停买卖，恢复时间将另行通知。

债券风波

进入2022年以来，大发因一笔债券的要约交换产生了一系列风波。

大发所提及的清盘呈请与一笔2021年发行的总额为2.8亿美元的债务有关，票面利率9.95%。1月初，大发曾向美元债持有人发出交换要约征求，获86%的债券本金持有人同意。

所谓清盘呈请是指，若该公司负债过多，公司债权人或公司成员可以向法院提出清盘呈请。清盘呈请提出后，法院将进行清盘呈请聆讯，最后法院会发出强制清盘令，颁令公司进行清盘。

在交换要约及同意征求的条件达成或获豁免的前提下，大发地产于1月18日根据交换要约及同意征求发行1.38亿美元的新票据，其将于2022年6月30日到期，年利率12.5%。

为了避免因单笔美元债违约而触发全面违约事项，大发地产向美元债持有人发起同意征求，试图剔除2022年（3.6亿美元未偿还、票面利率12.375％）、2023年（1亿美元未偿还、票面利率13.5％）票据契约中的交叉违约条款。

为达成交换要约及同意征求，大发地产诚意十足，对于同意交换要约的票据持有人，每1000美元本金额将获得现金本金还款40美元及现金10美元，而同意征求的则每1000美元票据支付2美元同意费。

但部分投资人未同意该方案。2月21日，大发发布公告称，有债权人就本金额为1500万美元（另加应计而未付利息）的若干尚未偿还美元债，向香港特别行政区高等法院分别提交了针对公司（票据发行人），及子公司垠壹香港有限公司（票据担保人）的“清盘呈请”。

对此，大发地产表示强烈反对呈请，征询法律意见，并采取一切必要行动保护其合法权利。此外，大发地产将向高等法院申请相关认可令。

按照大发地产公告，正是因为债权人未同意其于1月进行的票据交换要约，从而对公司发起 “清盘呈请”，所以才导致前文所提的美元债利息违约。

目前，大发地产尚存3笔美元债，总额5.98亿美元。2022年1月4日晚间，大发地产还发布公告称，将延迟派付中期股息。预计派发时间延长至2022年4月6日或前后。大发地产在公告中解释，延迟行为是因考虑近期房地产行业的宏观行业环境及市场波动性，以保持本集团的现金水平。

处置资产回笼资金

从销售层面来看，大发地产在地产周期下行的2021年，实现了375.6亿元的全年销售额，同比增幅23.9%。

从“三道红线”来看，截至2021年中期末，大发地产的净负债率为56.4%，剔除预收账款的资产负债率69%，总现金短债比维持1.4倍，为绿档房企。

但违约的发生也从侧面反映出大发的资金链紧张，从去年下半年开始，大发地产多次退出合作项目。

对发家于上海的大发来说，长三角地区为其主要市场。2020年年中，大发将发展战略由“1+5+X”转调整为“1+1+X”，成渝地区直接被提到了可以跟长三角大本营并驾齐驱的“1”的高度。

今年年初，大发对该地区的项目动刀，其间接非全资子公司成都瀚维与厦门辰轩订立股权转让协议，将悦湖利鑫33%的股权转让给后者，账面值约2.73亿元，总对价约1.95亿元。也就是说，此次转让会给大发带来7840万元的亏损（除税前）。大发在公告中表示，出售事项将改善本集团的资产周转率，并产生额外现金流入作一般营运资金。

转让前，成都瀚维、成都和萨企业管理有限公司及成都市保丰投资有限公司分别直接持有成都悦湖利鑫置业的33%、34%及33%，后两者分别为保利发展和旭辉的旗下企业。

本次交易所涉及的项目，为成都新都区湖光里院，该项目正处于建设中，2021年取得两次预售许可。

此后不久，大发地产又将所持有的青白江54亩项目的部分股权转让给金地商置，目前其在该项目中所持股份已从最开始的100%降至3%。

青白江项目地块原本由大发地产在2021年6月10日独立获得，拿地后引入金地商置联合开发，双方各持股50%。

3月3日，大发退出投资企业陕西凯润房地产开发有限公司100%股权，由上海国沅建设有限公司接盘。陕西凯润房地产开发有限公司成立于2018年06月26日，法定代表人为邹洪涛，注册资本为1000万元人民币，经营范围包含房地产开发、策划、营销及销售等，对外投资企业1家。