成都典型房企研究 | 兴城人居 与成都共成长

2021年中国房地产市场

多政策叠加效果明显，市场“上热下冷”

行业步入调整期

1. 政策叠加，市场降温，抗风险能力成为企业核心能力

2021年，我国高质量发展取得新成效，但是我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，经济工作稳字当头，着力稳定宏观经济大盘。房地产行业坚持“房住不炒”，加强预期引导，探索新的发展模式，支持合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。房地产市场开启“双向调节模式”，引导市场稳定运行，同时政府对房地产调控实施面向银行的“两道红线”和22城供地“两集中”政策，市场格局进一步重塑。

多政策叠加下，2021年房地产市场经历了上半年高热下半年深度调整的转变，交易量“前高后低”，下半年市场活跃度骤降，市场观望情绪加重，购房者对购房时机及房企选择更加谨慎。

图：2018-2021年50个代表城市商品住宅月度成交面积走势

随着政策的收紧，房企资金受到最强监管，资金压力的不断升级也使得以房企为核心的房地产信用体系面临严峻挑战。盘点2021年中国房地产市场，32家公布年度销售目标的代表企业，销售目标完成率均值仅90.1%，总体低于去年。

近期，中央经济工作会议指出，房地产要探索新的发展模式；住建部部长接受新华社专访时也指出，高杠杆、高负债、高周转模式难以持续。面对市场的震荡和调整，让更多的房地产企业意识到抗风险能力是企业持续、稳健发展的核心能力。对于房地产企业来说，抗风险能力最内核的是产品，保持产品的市场竞争力，在逆势中最大限度降低外在影响，在市场回暖的时候具有强劲的反弹韧性，这是一家房地产企业抗风险的本源所在。

2. 重点城市“两集中”供地，市场格局重塑

2021年，22城试点实施土地“两集中”供应，首批次市场热度高，各类房企均有参与，地块溢价率高，市场偏离“稳地价”目标；二三批次市场降温，多数城市参考北京、上海，对地块出让提出“品质”要求，对房企综合实力考验进一步升级，“央国平”成为拿地主力。

表：22 城集中供地不同性质企业拿地面积占比

2021年集中供地分别集中在5月、9月和12月，一定程度上人为产生了阶段性的过热（第一批次）和大量且集中的资金需求，特别是第一轮供地之后在销售端和回款端双双受限的压力下，行业资金端明显承压。央企、国企的资金优势，自集中供地初期已开始显现，在融资端和销售回款端同时承压时进一步扩大。

成都在“两集中”供地中，同样提出“限房价、定品质、竞地价”要求。“地价、房价、品质”联动，倒逼房企理性拿地，不仅稳定了价格预期，同时保障了住房品质，对房地产市场的健康平稳发展有利，与成都加快建设全面体现新发展理念的城市最新战略定位相契合。

随之，成都土地市场格局发生变化，地方国企、平台公司积极拿地。兴城人居作为成都市属国企，在土地“两集中”供应中积极拿地，斩获金牛区、成华区、天府新区、温江区及青白江区共7宗地块。

3. 成都市场抗压能力凸显，兴城人居表现亮眼

成都是调控最为严厉的城市之一，市场周期与全国房地产市场周期运行情况一致，均在下半年进入下行阶段。但由于成都及成渝城市群在国家规划中的能级较高，城建配套仍按预期兑现，人口持续流入，下行周期对成都房地产市场需求的调整相对有限，2021年成都市房地产市场的全年量级仍保持增长态势，表现出良好的抗压能力。

图：成都市商品住宅年度供需情况

成都商品住宅市场5月起开始转冷，连续7个月成交量同比下降。从全年情况来看，受调控影响供应节奏有所控制，供应面积为2293万㎡，同比下降18.2%。全年累计成交2514万㎡，同比上升2.4%，连续两年同比上升。

随着西部大开发战略的持续实施，国家中心城市定位的确立、成渝双城经济圈建设的进一步推进落实、成都都市圈发展规划批复，使得成都在区域乃至国家战略中的地位逐步提升，成都进入发展转型的快车道。另外，成都积极响应地产供给侧改革，有序推进保障性住房建设，央企、国企肩负重要历史使命。

兴城人居积极落实国企改革新要求，抢抓成都进位新机遇，在近两年的成都房地产市场上表现抢眼，2021年以96.2亿元的拿地金额位列成都市房地产企业拿地排行榜第二、以152.1亿元的销售额位列成都市房地产企业销售榜第六，发展势头迅猛。行业步入调整期，市场格局洗牌，什么样的企业能在格局重塑的过程之中脱颖而出？对兴城人居这家表现亮眼的本土房企进行研究，或将寻找到以上问题的一些答案。

图：2021年成都市房地产企业拿地、销售排行榜Top30

兴城人居

大跨越发展，提振成都本土房企话语权

成都兴城人居地产投资集团股份有限公司（以下简称兴城人居）前身为成都人居置业有限公司，成立于2004年，是成都兴城投资集团有限公司二级企业，主要负责成都兴城集团的城市综合开发运营业务，具备房地产开发一级资质。

自2017年9月兴城集团公司提出2022年冲刺世界500强奋斗目标，人居地产集团组织调整四年战略规划，以“自有开发+股权并购+资本赋能”为发展模式，加速进入到“满负荷、翻番式、连级跳”的超常规发展轨道。

2017年兴城人居起势发展，积极储备土地资源，据公司统计数据显示，2017年四季度-2021年三季度，累计获取土地5150亩，在都江堰、青白江、新都区域重点发力。经过三年不懈努力，市场占有份额持续扩大，2020年在成都销售额成功突破200亿，跻身成都市房企销售榜TOP5，打破成都市场长期由全国性房企领头的格局，提振本土房企话语权。

据中指数据监测，兴城人居新春上半月销售表现强劲，共成交276套，实现5亿元销售佳绩。多项目受到市场关注，累计8232人次到访售楼部。

作为成都市属国企，兴城人居是本土国企崛起的典型案例，其发展之路值得深度剖析。

深度理解城市

紧抓发展机遇，与成都共频

兴城人居18年的成长史与成都的发展紧密相连，在不同阶段承担不同的城市建设使命，对成都的发展脉络更加熟悉，对市场变化、政策把握更加精准，对当地购房者的需求理解更加透彻。因此，随着近几年成都的进位发展，兴城人居在2017年能迅速崛起。

在成都城市发展中当先锋打头阵，助推新区起步

2004 年成都完成《2003-2020 成都城市总体规划》修编工作，自此成都摆脱“大饼式”发展格局，进一步明确向东向南的发展战略，兴城人居积极投身东部、南部新区起步区建设。打造锦城世家、天府世家、天府汇城、东御佲家、东城花汇、盛和林语、花照云庭等商品房项目，其中盛和林语和花照云庭获得“成都楼市最具人气地产项目”称号，开盘即售罄，项目受到市场的高度认可。

2017 年成都提出“东进、南拓、西控、北改、中优”十字方针，兴城人居积极参与简州新城、空港新城、淮州新城等“东进”区域的投资建设。其中，计划投资数百亿开发空港新绛溪北 8.9 平方公里、天府新区 10 平方公里、双流区怡心湖 4平方公里、青白江区七星岛 3 平方公里、大邑县金星乡 20 平方公里等片区项目，在成都形成“多点位、全地域、大规模”的开发格局。

成都发展战略高位引领，高新产业蓬勃发展，吸引大量人才流入，2017年成都正式发布“人才新政12条”，截至2021年上半年已有约48万青年人才落户成都。

响应供给侧改革，积极推进保障性住房建设，高品质人才公寓助高层次人才安居乐业

成都实施人才新政伊始，兴城人居积极获取人才公寓用地，稳步推进人才公寓建设。截至目前，成都18个区县共推出30个人才公寓项目，供应住房24387套，其中兴城人居推出11个项目，供应10149套，套数占比41.6%。

图：兴城人居人才公寓布局图

兴城人居在人才住房供应市场占据半壁江山，为成都人才安居乐业提供重要支持。人才公寓保障成都ABCD类人才住房需求，高学历、高技能、高水平人才对住房的需求宁缺勿滥，对品质的需求排位提升。兴城人居尊重人才，人才公寓对标同区域改善产品，具有明显价格优势，高低配为主，满足不同发展阶段的人才需要。

2020年成都市首个人才公寓入市，是由兴城人居打造的人居锦城峰荟。项目位于主城锦江区，生态资源优势突出，教育资源丰富，68-194㎡大面宽阳光客厅，精装“三大件”配置齐全，一经面世广受人才关注。

图：成都首个入市人才公寓——人居·锦城峰荟

成都房地产市场与全国走势一致，进入调整期，房企亦积极调整发展战略，应对下一阶段的挑战。回归经营本质，提升产品力是行业共识。“林语系”是兴城人居商品房产品的代表体系，近两年持续更新，承接住房改善需求，受到市场关注。

深度匹配客户需求

迭新“林语系”，保持产品竞争力

成都房地产市场参与房企众多，竞争激烈，产品类型多元。部分深耕型房企的产品已经深入人心，成为成都市场的标杆。不久，成都2021首批次“两集中”地块项目将密集入市，同质化情况突出，企业想要在住宅市场红海中突围，树立有区隔的代表性项目非常重要。我们研究发现，兴城人居在产品打造上存在独特之处，值得借鉴。

“林语系”确立反其道而行之，为定制化创造条件

兴城人居经过多年专业开发的积累、沉淀，确立“林语系”为高端改善产品系。“林语系”的确立反其道而行之，未固定统一标准。“林语系”先将高端基因植入到盛和林语这首个林语系产品中，全干挂石材外立面惊艳业界，而后在高端的范畴内推出九林语、麓湖林语、懿林语，没有标准束缚，项目结合地块独有资源，尊重每块土地价值，实现定制化呈现。降低了“复制粘贴”带来的水土不服，去化慢的潜在风险。

因而，我们可以看到目前呈现的“林语系”项目各有侧重。九林语注重空间美学设计；麓湖林语与地脉及周边环境和谐共生，追寻天、地、人的美好和鸣；懿林语主打几何美学。

择址高端、新兴潜力板块落子，树立区域改善标杆

我们梳理近两年成都市场的高端改善产品发现，部分高总价产品反而去化率较好。这些项目大都择址传统高端板块或新兴潜力板块，脱离高端板块建造产品，很难受到市场青睐。兴城人居得益于与成都共同发展的战略优势，以及本土资源优势，“林语系”产品均有适宜、优质的地块所依附。

盛和林语在成都南中轴完全成熟区域、九林语择址锦江区攀成钢核心地段、麓湖林语择址天府新区麓湖板块中心、懿林语择址成华区龙潭寺板块，这些项目紧随成都向东向南的发展趋势，地块价值均较高，是区域改善标杆。

图：兴城人居项目分布图

行业调整阶段，“超额”品质配置，彰显国企担当

行业步入调整阶段，企业格局洗牌，高周转高杠杆模式不可持续，提升产品力和服务力，以品质赢得市场口碑及市场地位成为新时期房企的战略核心。而随着居民消费水平的日益提升，对于“人居”的理解也不断迭代，产品设计、精装品质、服务质量成为购房者的核心关注点。兴城人居在品质上展现出国企担当，经受住了市场考验。

盛和林语是2017年名副其实的“网红盘”，每平米一万出头的价格，“超额”配置全干挂石材，不辜负购房者的期待与信任。

层高，已成为衡量现在住宅品质的重要标尺之一。2021年九林语“超额”配置层高，在2.8-3米的行业标准下，九林语洋房标准层高3.2米，别墅标准层高3.3米，部分挑高空间达到6.6米。

图：人居九林语

懿林语配置星级装修地下车库，车库出入口以灯光设计出时空隧道的穿越之感，同时因地制宜实现了“平进平出”的车行体验。酒店式接待大堂（主入口）及通高两层入户，从选材、用料、施工、尺度多维度升级归家体验。

“成都味”与产品有效融合，满足改善群体的精神需求

随着人们生活水平的提高，高端改善人群对产品的要求不满足于只是精心的产品设计、高端硬件的配置，而是逐渐转向心灵沟通，情感共鸣。一座城影响一代人，宽窄巷子是成都这个古老又年轻的城市往昔的缩影，一个记忆深处的符号。老成都的“闲生活”、“慢生活”在宽窄巷子中一览无余，喝茶摆龙门阵、掏耳朵、看皮影戏……，深刻理解成都元素，将“成都味”融入成都本土项目中，市场认可度更高。

兴城人居2014年在成都扎根起步，在读懂“成都味”方面具有天然优势。麓湖林语项目撷取经典成都元素，结合宽窄巷子与浣花院墅的精神理念，规划林麓、溪谷、云境三大自然空间，呈现“一轴两园十二境”的奢级园林生活尺度。溪谷，以溪、水、林为元素构建曲水流觞的隐秘世界，引入诗性造园的山水意境；云境，以成都院落生活为内核，打造动静结合的庭院叙事氛围，契合当代生活需求；林麓，提取宽窄巷子的少城精神，为高净值人群定制巷陌式园林谧静。

图：人居麓湖林语

收入提高，改善群体日益扩大，高端向普适倾斜

第七次人口普查公布成都市常住人口2093.78万，中心城区1541.94万人，位列超大城市第三位。随着人们收入水平的提升，高端改善住房需求群体将日益庞大。兴城人居作为本土国企，秉持“城市需要 人居创造“的使命，摆脱在稀缺资源地块上只为极小群体打造产品的固有观念，满足更多人的人居需求，是其不可推卸的社会责任。

兴城人居在高端板块打造的麓湖林语，包含“叠拼6F和高层14-17F”两种产品形态，让我们清晰的看到其向普适倾斜的差异化打法。

叠拼户型包含上叠185㎡四室两厅三卫、中叠282㎡四室两厅三卫、下叠282㎡五室两厅三卫，为高端改善人群提供私人电梯，享受多层空间便利。

高层户型为135㎡、158㎡、198㎡三种。兴城人居高层改善面积适中，为具有一定资金实力的中产群体在麓湖板块居住提供了一种可能。

图：麓湖林语 下叠/逸林 282㎡

结语

兴城人居作为成都市属国企，紧随城市发展，在成都新区建设、人才住房、保障住房、租赁住房等方面争当先锋，为城市发展贡献巨大力量。生长于成都，具有本土优势，更懂成都发展脉络，更懂成都人需求，为成都持续创造新的城市名片，是本土国企崛起的成功案例。

兴城人居2020-2021年新增土储2600余亩，土储资源丰富，年均开发能力将持续提升。2022年“林语系”将有更多楼盘推出，期待兴城人居为成都高端住房需求市场带来的更多惊喜之作。