读档2021政策：人才新政发力，土地、资金维稳，贵阳“三核”确立

导语：回望整个2021年，虽然贵阳市场经历了上半年的热度迭起，到下半年的迅速降温，但是政策没有重大变动、三改、城建等基本面仍然平稳向好，整个城市和行业仍然值得期待，而在过去这一年的沉浮更迭中，每一个条线也有着鲜明的特征值得我们去复盘和归档。

值此，乐居贵阳新媒体特别推出年终系列策划《读档2021》栏目，将以专业房地产媒体视角，从市场政策、土地、成交、企业、城建等方面，全方位回顾2021年的贵阳楼市变化，并对2022年作出展望，复盘黔城楼市，与行业同频共振，迎接新的市场周期和发展。本期，我们将聚焦“政策”篇。

2021年是房地产政策调控的大年，也是关键的转折之年。这一年，国家围绕“房住不炒”主基调，陆续从资金端、供给端、销售端出台政策，帮助房地产重回健康平稳轨道。

地方政府则因城施策，围绕着“稳房价、稳地价、稳预期”的目标，阶段性地出台相关措施。

贵阳虽然不是政策调控的重点对象，但今年也在市场行情的变化之下，也出台了住房公积金三级流动性风险响应、保障性住房、成品住宅品质条例和交房即交证试点等房地产相关政策，以此来规范房地产市场秩序，保证市场健康平稳发展。

另一方面，随着“十四五”规划的全面开启，贵阳市“十四五”新型城镇化规划也正式出炉，再度强调推进"强省会"战略的重要性，提出城市更新布局、人才战略等诸多方面的建设。

一、“十四五”新型城镇化规划领航

“城镇化是现代化的必由之路。“十四五”时期是贵阳市推进新型城镇化高质量发展的关键五年。加快推进新型城镇化建设，推动城镇高质量发展、高效能治理，对促进全市经济高质量发展和现代化建设具有重大现实意义和深远历史意义。”

这是贵阳十四五期间新型城镇化的前言，一语道出发展城镇化的重要性。对于一个城市的房地产行业而言，城镇化的发展规划预示着未来城市的房地产机遇所在，也在指导着未来的布局与发展。

根据贵阳十四五新型城镇化规划的发展目标：到2025年，基本形成“城市中轴贯通、东西两翼协同、南北双向拓展、组团分步推进”的城市空间格局，建成首位度更高的省会城市、影响力更大的中心城市、生态性更强的功能城市、幸福感更足的宜业城市。

在具体内容上，与房地产密切相关的大概有“城市规模持续扩大”、“城市品质持续提升”两点。

“城市规模持续扩大”提出到2025年，贵阳贵安常住人口达到700万人、城镇化率达到80%以上，城区常住人口达到500万人，城市建成区面积达到600平方公里以上，建成特大城市。

将对城市空间布局进行优化：以数博大道为城市中轴线，以贵安新区和东部产业新区为城市东西两翼，以城市南延北拓为重点，以城镇组团为支点，做优做特中心城市，完善县城功能配套，夯实城乡融合载体，促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展，加快构建形成“城市中轴贯通、东西两翼协同、南北双向拓展、组团分布推进”的城市发展格局。梯度推进清镇市撤市设区，修文县、息烽县、开阳县撤县设区，拓宽城区规模。

同时，也提出加快建设以贵阳贵安为核心、以修文—乌当—贵定—龙里—惠水—长顺—平坝—清镇—修文高速公路环线（“四环”）为支撑的城市经济圈，带动贵阳—贵安—安顺—黔南经济区和黔中城市群加快发展。

“城市品质持续提升”方面，则提出加快推动城市更新，推进以县城为重要载体的城镇化建设，推动城市功能品质现代化，促进城市更加宜居智慧健康绿色安全，实现城市可持续发展。

其中，城市更新的目标有棚改：2023年改造项目235个14.7万户2704万平方米；旧改：2023年改造项目123个11.9万户841万平方米；背街小巷改造：2023年改造提升1106条。

二、土地来源：城市更新政策

在新型城镇化规划的领导下，上半年贵阳率先开展了“三改”三年行动，并取得了喜人的成绩。而“三改”也为贵阳提供了大量的可开发用地，房地产市场因此而恢复了不少热度。

据了解，上半年，贵阳共成交69宗土地，三马片区、车水路、观水路等棚改用地相继成功出让。而万达、佳源、铁城地产、中铁建、海伦堡等知名房企纷纷拿地，助力城市更新。如今，这些房企所拿地块项目大多已入市销售，如小关万达广场、海伦堡九玺等。

为规范棚户区改造国有土地上房屋预征收活动有序开展，保障被预征收人的合法权益，确保改造项目顺利实施建设。贵阳根据过往经验及实施的实际情况，出台了不少政策，涵盖棚改房屋征收与补偿、城更项目实施流程、城更改造居民团购商品房、城市更新搬迁安置等内容。具体如图所示：

此外，贵阳市还提出棚改用地“应挂尽挂”的要求，下半年更是出现一天挂牌48宗商住土地的盛况，虽然拍地结果不算理想，但也向各个房企展示的贵阳未来可开发土地情况，方便了后续的开发洽谈。

房地产发展的土地有了，但今年全国房地产市场大环境从年初开始，便处在一场巨变之中，贵阳市场也深受影响，相继出台了不少保障房地产市场平稳发展的相关政策。

三、资金管控：住房公积金、以资代建资金政策

2021年以来北京、广州、郑州、深圳、佛山、上海等20余地发布了相关公积金新政策，其中对于公积金的提取额度、贷款申请条件以及贷款额度都进行了新规定，从整体来看有明显收紧。贵阳也在2021年出台了相关的监管政策。

01.住房公积金政策

4月14日，贵阳市住房管理公积金中心发布《关于启动住房公积金流动性风险三级响应的通知》。《通知》措施包含调整公积金个人住房贷款额度计算公式、控制“商转公”贷款规模等4项。具体如下：

一、调整住房公积金个人住房贷款额度计算公式。计算公式调整为：住房公积金贷款额度=贷款职工（夫妻）月缴存基数×12×还贷能力系数（30%）×贷款年限+贷款职工（夫妻）缴存余额×5。

二、调整第二套住房公积金个人住房贷款政策。职工家庭已办理过住房公积金贷款的，须在首套住房公积金贷款结清满十二个月以上，方可再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房，且最低首付款比例不低于40%，贷款利率按同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。

三、暂停受理异地个人住房公积金贷款业务。

四、控制“商转公”贷款规模。2021年“商转公”贷款受理规模控制在5亿元以内。

9月30日，贵阳市住房管理公积金中心发布《关于贵阳贵安—安顺市公积金一体化首批通办事项开办的公告》，推出首批贵阳市、贵安新区、安顺市三地通办事项，具体事项内容如下：

1.缴存职工公积金相关信息查询；2.职工退休提取公积金；3.开具住房公积金个人住房贷款结清证明；4.偿还住房公积金个人住房贷款提取；5.出具贷款职工住房公积金缴存证明；6.职工离职提取住房公积金。

此外，11月29日，贵阳市贵阳市住房公积金管理中心发布《关于贵阳市、贵安新区城镇老旧小区改造提取住房公积金相关事宜的通知》，预示着贵阳、贵安公积金可以个人用于老旧小区改造。

02.教育配套设施以资代建资金管理

10月18日，贵阳市人民政府办公厅印发《贵阳市新建改建居住区教育配套设施以资代建资金管理办法（暂行）》，用以规范加强新建改建居住区教育配套设施以资代建资金管理，提高资金使用效益，确保教育配套建设项目顺利实施，文件内容如下图所示：

四、市场规范：成品住宅建设、交房即交证

01.成品住宅建设方案

8月23日，贵阳市人民政府办公厅发布关于印发《贵阳市加快推进成品住宅建设实施方案》的通知。

要求自文件下发之日起，市政府投资新建公共租赁住房必须建设成品住宅；云岩区、南明区、观山湖区尚未开工且未进入施工图设计审核阶段的商品住宅（三层及以下低层住宅和单套建筑面积超过200平方米的商品住宅除外），须在规划设计方案中明确成品住宅相关内容，成品住宅面积比例达到40%，其他区（市、县、开发区）达到10%。

2025年底，云岩区、南明区、观山湖区新开工商品住宅（三层及以下低层住宅和单套建筑面积超过200平方米的商品住宅除外）成品住宅面积比例达到60%，其他区（市、县、开发区）比例达到15%。

并从土地出让、项目修建、销售等方面进行监管，同时，加大金融、招投标政策、信用评级和绿色建筑鼓励等相关政策扶持，支持成品住宅项目发展。

02.交房即交证试点

3月29日，贵阳市“交房即交证”试点项目首发仪式在贵阳万科新都荟项目顺利举行，此次新建商品房“交房即交证”试点工作的顺利实施，标志着贵阳市在全省范围内率先迈入“交房即交证”新时代，具有历史性的重大意义。

有专家表示，在以往不动产权证至少要在交房之后两年左右甚至更长的时间才能给到业主，而此次业主们在交接新房钥匙的同时就能拿到不动产权证，实现了业主住权与产权同步，有效避免了因拿不到不动产权证书导致的落户障碍及子女上学受限、银行贷款受阻等一系列问题。

如今，贵阳市已在观山湖区、花溪区、云岩区等多个区域多个项目进行了“交房即交证”试点，有效保障了购房者的权益，推动房地产的健康发展。

五、购房群体：人才政策

房地产行业里有这样一句话：“长期看人口、中期看土地（政策）、短期看金融”，实际上，人口和人才也是区域经济兴衰的基础。2021年以来，上海、杭州、呼和浩特、珠海等城市仍在加大引进人才的力度，贵阳虽然也加入了“抢人”的行列，但相比起来并不算突出。

而根据第七次全国人口普查数据和贵阳十四五新型城镇化规划，到2025年，贵阳全市常住人口将从598.7万人增加到700万人（含贵安）、城镇化率达到80%以上，也就是说贵阳贵安需要在5年内增加100万人左右。

所以可以看到，2021年贵阳在人才政策方面也加大了力度，以助力“强省会”战略的深入推进。

贵阳贵安人才新政：

4月24日，贵阳印发了《贵阳贵安人才“强省会”行动若干政策措施》（以下简称《政策措施》），揽括了人才平台建设、支持企业引进人才、人才补贴等26条措施，每年统筹安排1亿元的人才专项资金，用于保障政策措施的兑现。

其中，《政策措施》提出，为用人单位提供引才签约奖励，为重点企业紧缺急需岗位提供最长两年、每月1000元至3000元的薪酬补贴，为重点产业企业引进的紧缺急需人才提供最高6万元的安家费，每月发放800元至10000元的生活津贴，对首次在贵阳贵安购房的人才提供5万至100万元的购房补贴。

《政策措施》明确，在住房方面，着力构建奖励赠与、免费入住、租金补贴相结合的住房支持体系，其中，国际顶jian人才、国家ji领军人才、省部级领军人才可申请免费入住高级人才公寓，符合条件的可直接奖励赠与住房。

同时，贵阳市人力资源和社会保障局就人才政策发布了《贵阳贵安人才政策一本通》，包含引进人才安家费发放、人才购房补贴、人才子女就学服务等29个配套实施细则。

此外，贵阳市提出，在“十四五”时期内，贵阳（贵安）计划筹建不少于10万套保障性租赁房，其中70%用于各类人才住房保障。 在12月份，贵阳贵安关于人才引进的相关新闻不断，其中在“筑人才·强省会”2022届在黔高校毕业生就业创业行动启动大会上，贵阳贵安相关领导人真诚地邀请在黔高校毕业生落户贵阳。

同时，贵阳推出了11条便民利民户政新措施，解决落户“程序多、手续繁”“来回跑、多头跑”“周期长、办证慢”等问题，致力把贵阳打造成为全国落户政策“最宽松”、落户流程“最方便”、落户时限“最快捷”城市。

六、贵阳“三核”确立，强省会持续发力

无论是土地、资金，还是人才政策，都与房地产行业的发展密切相关，在过去的2021年里，正是这些政策的规范制约，贵阳房地产行业得以在行业巨变之中相对平稳有序地运行、发展，住宅建设品质有所提升，贵阳城市化也得以顺利有序地推进。

此外，贵阳“十四五”新型城镇化规划的诸多利好规划也有待去实现，贵阳房地产市场发展前景可期。

在新的一年里，“房住不炒”仍是房地产行业发展的主基调，但随着房地产政策利好的逐渐释放，未来房地产行业有望逐渐从2021年低迷的状态回归更加健康平稳的发展轨道。

同时，在中国共产党贵阳市第十一次代表大会上，官方确定贵安新区将成为继老城区和观山湖区之后贵阳贵安的第三核心区，大贵阳“三核心”将共同发力，继续绘写“强省会”宏伟蓝图。

即未来五年，贵阳贵安将加快构建以阿哈湖为绿心，以老城区、观山湖区、贵安新区为三核，以白云、高新、综保、乌当、双龙、花溪、经开、清镇、修文、息烽、开阳为组团的“一心三核多组团、山水林城相融合”城市空间格局。

而这些新的变化，将对贵阳的房地产、城市发展带来新的机遇与挑战，也许会催生新的政策出台。这些新政策会对房地产市场、贵阳城市发展造成什么影响、如何与现有政策相协调，都需要时间来检验。