成都预算250万，顺销新盘里思来想去，只推荐这13个！

　　我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为4000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。我向来以实战主义，稳中求稳，并完全站在您的个人实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过10年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。PS：从不接受第三方充值。

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　　麻烦推荐一下250万左右还没有销售完的新房，主要用来投资，谢谢！

　　房段子解答

　　250万左右的这种房子叫做顺销房，你看中的是未来潜力空间，那么基本的一个地段和品质也不能太差，至少是和二手房能形成较大对比，或者说板块未来发展可期的那种。

　　一般来说，都即针对于主城区或者高新天府，又或者说南门的双流，东门的龙泉，才有一定的价值和意义。

　　我们简单来说下，青羊、高新和锦江，基本是没有的了，因为整体楼盘偏贵，这种级别的，大多卖没了，然后金牛的也相对比较偏僻，整体意义不大，我们着眼于主城区的武侯先来看看。

　　武侯可以看看培风地铁站（9、13号线交汇的）这里有个鼎仁天越，体量不大，但是是纯洋房地铁洋房，所以其2.4万的清水单价，我认为还是有一定性价比的，目前来说，108平的套四双卫，你还可以去选择一些中楼层的洋房。周边类似的，可以看看武侯新城的绿城桂语朝阳，但是总价稍高，260万的很少了，基本要到280万，所以你知道就行了。

　　成华的话，可以看看万科知园，上次T4高层，总价差不多是250万级别的，目前房源不是很多了， 但也有好楼层的，116平的套三双卫比较适合你的。而且板块整体的未来潜力，并不低，值得一试。周边类似的也有铁投紫瑞府的高层，目前还有少量的符合预算的房源，清水单价低，1.6-1.7万，是很不错的哈。

　　当然成华的还有两个楼盘，驷马桥的永立龙邸，槐树店的十里风和，这两个楼盘可能后面会顺销一些房源，你可以提前了解关注一下，目前还没释放顺销的房源信息。

　　双流的话，可以看华府怡心湖的，比如锦云天府，清水单价1.6万，大多是200万左右级别的，你的预算可以敞买了，至于性价比，你看旁边的二手房，大多都能上到2万了。

　　类似的可以看怡心湖的交投星月湖畔，250万上车116平的套三双卫，清水单价2.1万，从长远来看，还是值得的。同在华府的西派国樾高层，拿260多万可以买到西派系列的小区环境和品质，精装单价2.2万，也还是一个不错的选择。

　　来到龙泉，可以看大面的明信云珑府，200多万拿下新房洋房，还是值得有，或者东安湖的华润未来之城，主要就是看中一个东进的潜力和东安湖的IP，未来可期，周期会比较长，但是回报也不低。

　　最后重头戏在天府新区。

　　麓山万安的海伦堡玖悦府，清水单价1.6万不到，总价十分可控；建发麓岭汇，各自操作下来，大概1.9万的精装单价，匹配上大户型，超预算了，就不多说了。

　　天府公园东的中海天府里，一些高层剩余房源，精装单价2万出头，120平的总价下来就差不多250万，也十分适合你。

　　最后要看中长期打法的话，和东安湖类似的，可以看兴隆湖东的麓溪樾府，产品还是不错的，尤其是兴隆湖IP和独角兽概念，未来地铁路网通达后，不可限量，但很遗憾，目前只有一些低楼层的了。

　　综合来说，以上13个楼盘，是比较符合普通资格的，250万或者稍微多点预算的人，当下很不错的选择了，有配套成熟区的，可以自住，也有潜力区域的，适合看未来，都挺好，没有之一。

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　　所有人都说别墅升值难，升值慢，不适合投资，那么问题来了，同一个小区，既有高层，又有洋房，还有叠拼，而且单价基本上差不多，高层面积120-140平，洋房160平，叠拼200平左右，单价差不多的情况下，买哪种升值幅度大呢？这样的高低配小区现在比较多，高新区天府新区一些容积率2左右的小区很多设计成高低配的形式。

　　房段子解答

　　一般来说，别墅因为产品形态好，初始价格就会比高层单价更高，至于多年后，到底怎么分化，需要看板块而定，有的核心板块，大家购买力强劲，那么产品越好，后期的分化越明显，比如大源，或者金融城，你可以看到高层是什么价格，大平层、洋房又是什么价格，然后别墅，更是居高不下的价格，相互之间的价格梯队会越来越明显，这是因为板块决定的购买力，购买力对好的产品有倾向性，因此这种配置下，往往别墅到最后，才是最大赢家。

　　相反，如果一个本就是刚需的板块，设计了高层、洋房和别墅，初始价格大家单价都差不多，但是高层的话，机动灵活，本就很符合刚需一族的资金预算，反而洋房或者说别墅，因为大户型，使得总价过高，超出了板块内的购买力，这种反而从综合的潜力空间来说，是比如刚需高层的，常见的可以看光华大道一带，大多如此。

　　所以，我们不能一味地从别墅还是高层去判定未来的趋势，反而应该从板块的承接能力，去推断未来的受众，假设是一些天高的核心区域，比如新川，锦江生态带、秦皇寺等，我认为这种会复制大源、金融城的情况，反而一些万安、华阳等区域，本就是刚需扎堆的，别墅这类产品，反而很突兀，吸引不了实力买家，最后还不如高层，至少流通性是远不如高层的。

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　　川发我有一套200平洋房，现在2.5万卖亏不亏，或者应该等等再卖？ ‍

　　房段子解答

　　川发还没达到上市交易的条件吧，你现在出售的话，主要看你当初的买入价格，假设是去年底的那批次，10F洋房当时单价没记错的话是1.7万不到1.8万，目前来说你2.5万，大概是7k空间，考虑到200平，也不过140万的潜力，这个虽然不算少，但是也不够多。

　　此时关键点应该回到你身上来说，假设你是急需用资金的话，比如有其他的做生意打算，或者有卖了重新买的更好的一些你考虑清楚了的，至少比川发这个更有价值的去向的话，140万的空间我认为也还是可以的了，哪可能亏。

　　但是假设你是没有其他急迫的需求，也就是可卖可不卖的状态，也不急于一时，那么我建议你多等一等，这个板块，这个楼盘，这个产品，未来3W应该是很轻松的，耐心一点，从这个角度来说，现在卖，反而就是亏的哈，还是那句话，如果确实不着急，没其他别的事情，那么就应该果断等一等！ ‍

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　　成华区雅居乐In天府和天府新区中信城开鹿山上院相比较，哪个值得入手？帮忙各方面分析分析。天府新区刚1资格38个月社保，因为有贷款，首付需6或7成，在140万左右。

　　房段子解答

　　你首付140万，在成华是需要6成的，大概总价是233万，这意味着，IN天府的门槛级别，刚好是你的预算上限，加上你天府刚一去IN天府，就是一个刚四的身份了，我想上车的概率就很低很低几乎没有了，这个时候去苦等IN天府，还值得吗？而且IN天府的开发商，雪松也是债务缠身，和雅居乐内部官司打得不亦乐乎，此前说的和十里风和一起开的，但是十里丰和都选房了，但它的开盘节奏却一再推迟，这种今后的lw风险性，我建议你还是需要合并评估的。

　　换做麓山上院的话，是它的最后一批次了，按照你140万首付7成计算，总价大概就是200万，而天府新区200万以内的机会，真的可以说没有什么了，我认为麓山上院这次，你可以好好把握一下，值得好好把握一下，从今天预售的情况来看，2、3栋是T4产品，110平的精装套三，刚好满足你的预算，而且12栋的T6产品，1、2、4、5号房，也统统在200万级别，怎么看都是为你量身定做的方案。

　　更何况，你天府刚一的身份，上车轻轻松松。

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　　房段子你好，1、我高新刚一50个月，已报秦皇帝锦，纠结是否放弃等南城都汇？2、如果中签后去现场签字放弃选房，是否算作放弃一次？3、如果选秦皇帝锦，能否给出选房策略？

　　房段子解答

　　你的问题很简洁干脆，有些事情说来话长，但是咱们长话短说。

　　1、首先你高新刚一到天府新区看秦皇帝锦，就是刚四的身份了，这个楼盘已经熔断，如果能买到一些不错的产品或者大户型，我认为未来的空间潜力还是不小的，甚至可以因为面积较大，从而碾压南城都汇的想象空间，前提是你们的预算能达到，所以从这个角度来说，一味地等待南城都汇，如果不是寻求在这里自住或者孩子读书方便，单纯的看未来潜力的话，其实秦皇帝锦，从绝对价值上，我认为并不就输给南城都汇了，是可以考虑上车的。

　　当然，南城都汇我不否认是一个好楼盘，但是一是真的很难等，万一再遇到了上次63个月才能入围，你沦为炮灰怎么办？放弃秦皇，又失去南城？二是整体偏刚需，户型也很尴尬，达不到改善的程度哈。

　　假设秦皇帝锦，确实没有好点的房源可以捡漏上车，那么回来继续苦等南城都汇，才是明智的先后逻辑顺序。

　　2、中签后前往售楼部，亲自签字放弃了选房的话， 是不会算作放弃一次的，放心好了哈，只有人不去但是又中签了，还不签字放弃，那么才会算作是放弃1次。

　　3、针对秦皇帝锦，从全系产品来看，1号楼这种中庭T2大户型，是最好的，预算够的话，应该果断拿下。3、4栋和6栋2单元、7栋，都是T3大户型，东西朝向的，基本面也不错， 属于二梯队（其中3、4栋更优秀）。再然后可以看看2、8栋，虽然也是T3改善大户型，但是再往南，是铁路线，来往可能会有一些噪音和共振，可以规避一下，属于第三梯队。

　　最后的话，可以看看T4产品，也就是5栋和6栋1单元，基本上刚需一些，面积较小，虽然门槛更低，但是未来的潜力绝对值，并不会很大。

　　------------本文完------------