上海楼市：预算500-800万，应该怎么买比较好？

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，本人名下无房无贷，预算500-800万，首套房，应该怎么买比较好呢？可以给一些建议吗？

沪叔：你好，你这个描述太简单了，首先买房应该想清楚是要自住还是投资，明确个人需求，最基本的通勤需求必须要考虑，要考虑不同人生阶段、不同身份的个性需求。，一般预算500-800万，可以分为两类人群，一类是选择学区房自住的人群，由于重视教育，以及未来可能换房，主要关注学区、增值保值、配套、居住体验四点，另一类是仅自住的人群，学区与否不重要，主要关注居住体验、交通、配套、增值保值。预算500-800万，可以买三房带学区。投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔您好，我不喜欢居住密度太高的小区，很影响居住的舒适度，这好像是跟容积率有关，但是什么是容积率？容积率多少才是合理的？那现在买房要注意哪些跟容积率相关的东西？
沪叔：你好，居住密度与生活舒适度密切相关，居住密度过大，居住体验感会受到影响，而容积率则是衡量楼盘居住舒适度的一个重要标准。不同城市容积率计算标准不同，一般来说，容积率计算公式为：容积率=地上总建筑面积/可建设用地面积。容积率最低，住户居住舒适度越高，但对于开发商而言获利越少。住宅容积率随不同产品业态有一定差别，高层住宅的容积率最高，但最高不应超过4.0，而独栋、联排别墅容积率最低。19层以上的住宅小区容积率2.4-4.5，12-18层住宅容积率1.8-2.5，7-11层住宅容积率为1.5-2.0，6层以下住宅容积率0.8-1.2，联排别墅容积率0.4-0.7，联排别墅容积率0.2-0.5，以上范围为合理容积率。如果容积率较高，小区的人口密度就会较大，物业服务质量也会较差，居民公共空间较少，绿化面积也会较少，居住舒适度较低。

购房者在选择楼盘时，要着重关注自己所选房源区域内容积率，不要被开发商发布的综合容积率误导。除此之外，小区楼栋间距也不宜过小，会十分影响采光，还应重点关注绿地率，开发商宣传的绿化率为绿化覆盖率，会包含一些无效绿化面积，所以绿地率才是最真实的绿化水平。购房者在买房时，注意要保存好买房楼书、广告等证据材料，购房合同中也要写明开发商对容积率的具体承诺，尽力保障自身合法权益。

提问：沪叔，你好，我在上海有房，父母是杭州人，想请教一下，父母不是上海人的话，可以把房产赠给父母吗？还有就是有没有受赠数量的限制呢？

沪叔：你好，可以赠给父母的，上海房产赠予直系亲属的，不需要对方有上海购房资格，而且没有受赠数量限制。要注意的是这里“直系亲属”，指的是配偶、父母、子女三种关系，其他比如表哥堂姐均算旁支。其次，办理赠予，交易中心会对房子估价，估出来的价格，要比市场价低很多。另外赠予前房子是“满五”的，赠予后，这套房子还是“满五”的。最后如果是在上海1.22新政后赠予的，摇号积分上不能算上海无房，但是有上海买房资格。

提问：沪叔，你好，上海买房，老公在嘉定上班，这几年也存了一些钱，我们俩想在嘉定买一套房子，自住+保值，刚需在嘉定买房能买哪里呢？南翔发展怎么样？居住环境如何？如果在嘉定买房可以买这里吗？

沪叔：你好，嘉定是上海老牌工业重镇，汽车行业一直让这里充满发展活力。如果想在嘉定置业的话，可以看看南翔，这里的人气一向不错，南翔的价位不算太高，适合上海刚需人群，而且城市界面也不错，有比较浓厚的古镇气息。除此之外，这里的交通也相对完善，距离市中心比较近，通勤比较便利。最主要的是，南翔这里靠近虹桥枢纽，来回也不错10分钟车程，医疗、教育、商业配套上基本上不需要有太大的顾虑，这里势必受到长三角购房人士和新上海人的追捧。总体上看， 南翔这里兼具了居住和商业属性，基础配套设施也在不断完善。投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。