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网红学位房14万/平跌到4万/平?记者实探:几乎每月都有成交 购房者看中租金回报

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近期,各地“老破小”二手房成为市场热议话题,许多人开始关注那些以前不太被看好的“老破小”二手房。不过,每座城市的情况不尽相同,购房者也需警惕,“老破小”市场的未来走向还充满着不确定性。

而深圳部分“老破小”学位房跌幅更明显。网红二手小区八卦岭宿舍,2021年初成交均价超14万元/平方米。而八卦岭宿舍最近一次的成交价仅约4万元/平方米,较2021年初的跌幅近10万元/平方米。

昔日网红学位房暴跌 购房者看中租金回报

记者了解到,位于深圳福田区东部的八卦岭,曾是深圳著名的工业区。现在,部分厂房和宿舍依旧存在,而这些楼龄接近40年的旧宿舍房价走势堪称魔幻。


深圳八卦岭宿舍,多数为面积在25至40平方米左右的单间公寓 吴家明/摄

“2018年的时候,八卦岭楼市还是一片安静,均价4万元到5万元左右就可以买到楼龄较新的二手房小区。到了2019年,荔园小学等学校落地的传闻开始搅动整个片区楼市,还没等到学校正式开建,八卦岭房价就先飞起来了。2020年,八卦岭大部分二手房的挂牌均价都超过10万元,‘老破小’的八卦岭宿舍的最高单价更超过每平方米14万元。到了去年,尽管学校建成落地,该小区的成交单价却已经跌到每平方米5万元左右,随后还出现4万多元的单价。”八卦岭片区资深房产中介张经理告诉记者,“价格跌到这个水平,小区几乎每个月都会有成交,但还不至于说是被‘追捧’。”


八卦岭宿舍的楼栋门口 吴家明/摄

从面积来看,八卦岭宿舍多数为面积在25至40平方米左右的单间公寓,由于旧改迟迟未能启动,部分宿舍已经被一些长租公寓机构改造并出租。记者采访发现,小区出租房源众多,仅在一家主流中介平台登记的出租房源就超过200套,而且租金也并不算低。以一套近30平方米的单间公寓为例,未装修改造的房源租金报价在2000元左右,一些装修改造后的房源报价超过3000元。

“这边处于罗湖区和福田区交界处,交通便捷加之租赁需求旺盛,学校配置也不错。”在采访过程中,一对正在看房的年轻夫妇告诉记者,自己准备购置一套这里的“老破小”,要不先出租,要不花点心思重新装修自住,说不定以后还是可以等“拆迁”。

也有正在看房的购房者给记者展示了“一笔账”:在包括交易税费、装修等费用后,一套近30平方米的单间公寓如果能以150万元拿下,简单装修后再以3000元的月租进行出租,那么租金回报率就高达2.4%,这在当下的市场上也算是很有吸引力的投资了。


愉天小区里老旧的墙面 吴家明/摄

而罗湖区的愉天小区,这里同样属于楼龄近40年的“老破小”。记者采访得知这边的“老破小”也一直有稳定的成交,但价格已经从3年前最高峰的每平方米15万元左右跌回目前的8万多元。“3年前这里的业主挂牌价更达到每平方米17万元,价格下跌加之小区处在名校学区范围,所以还是有部分购房者‘买单’。”有当地房产中介经理如是说。

深圳“老破小”:未见大规模活跃

深圳乐有家研究中心公布的最新数据显示,“517”楼市新政前后一个月对比,调控政策对市场交易活跃度带来显著改变,首套置业的刚需客户入市积极性明显提升。其中,总价300万元以内的二手房成交占比显著上涨。截至6月18日,6月300万元以内的二手房成交占比达24.6%,是2023年1月以来的最高点。

根据美联物业全国研究中心总监何倩茹的观察,近期深圳“老破小”只是局部火热,并未见大规模的活跃,“买房主要看目的,哪里的房子都有优势和劣势,需要购房人自己权衡。”她还表示,“老破小”的户型设计、设施配套肯定是比较老旧的,居住估计难有舒适性可言。另外,升值空间有限,如果希望通过旧改跃升,这个等待的时间估计比较长。

也有业内人士表示,深圳等一线城市依旧实施一定程度的限购政策,所以一般购房者还是会考虑名额的问题,对“老破小”依旧会比较谨慎。对于一些已经取消限购的城市,购买“老破小”或许再次成为年轻人“上车”的选择。

未来走向充满不确定性

中指研究院市场研究总监陈文静表示,多地“老破小”交易提速背后,是近两年二手房价格持续调整,部分“老破小”价格跌幅更大,吸引了总价支付能力有限的购房者入市。另一方面,“老破小”由于建成时间早,多位于城市核心板块,整体配套相对完善,周边医疗资源、教育资源较为充足,也是相较于次新房、郊区新房更有优势的地方。此外,近年来各地持续推进城市更新,持续优化改善老旧小区居住环境,也促进了“老破小”的交易。

也有业内人士表示,从前几年的市场表现来看,“老破小”房源总价低,更便于资金炒作。尽管目前楼市环境已不能同日而语,但对于这些“老破小”的价格后期走势应该持续关注。

中原地产研究院首席研究员张大伟指出,价格跌到位、租售比合适是近期不少“老破小”房源成交活跃度提升的主要原因。不过,投资者在追捧前需警惕,不是所有“老破小”都是明智的投资选择。市场的未来走向,还充满着不确定性。(吴家明)

编辑/田野

责任编辑:胡淑丽_MN7479

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