旭辉瓴寓张爱华：租赁住房将成为优质底层资产

近日，由易居•克而瑞举办的第五届地新引力峰会在上海召开。旭辉瓴寓凭借过往一年在租赁住房行业扎实稳健的发展表现以及优秀的客户口碑，斩获“2020-2021行业年度实力标杆奖“。峰会上，旭辉瓴寓CEO张爱华作为行业代表开启下半场“聚力焕新”篇章，从资管角度与在座参会者分享了新环境下租赁企业的焕新之路。

张爱华首先就租赁市场的现有矛盾展开。她谈到随着一二线城市购房难度不断提升，大部分未满足购房条件的人只能选择租房生活。然而说起租房，大家感受迥异，这除了个别企业经营不善导致，更多反映在人民日益增长的美好生活需求与租赁市场不平衡、不充分的发展之间的矛盾。其中包括了一线城市普遍存在的超长通勤距离以及目前租赁产品供给形态单一，无法满足多人租住需求等问题。租客时常考虑的是如何在基础生活与美好生活之间取舍，而租赁企业则需要思索如何维持初心与盈利之间的平衡。

需求催生潜力，供应奠定基底。近年来，“多主体供应、多渠道保障、租售并举”的行业顶层设计方向从未改变。2021年“两会”政府工作报告中更是再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，提出规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。由此可见，在政府部门有序的扶持与监管之下，租赁市场正逐步迈向市场化、机构化、证券化。

同时伴随租赁观念的转变，越来越多年轻人接受租房解决居住。据国家统计局数据显示，2020年城镇居民消费性支出出现负增长，但居住消费支出依然有所上升，足见国民居住消费升级、居住条件改善、租房意愿均有所增强；而在供给端，匹配品质化、多元化需求的租赁社区产品也应运而生，更低的生活成本，更完善的生活配套，满足客群更长期的稳定居住。

单解决需求与供应的矛盾还远远不够，可持续健康的发展才是租赁行业的长久之计。张爱华认为，形成高质量的优质底层资产并具备流动性，租赁住房市场或将成为不动产资管的下一轮机遇。纵观过去十多年中国不动产资产管理的演变，不难发现大类资产启动和爆发的条件，包括坚实的需求基础，专业的资管人，政策扶持以及金融助推。以物流和数据资产为例，爆发点均是依赖于不动产信托基金REITs的助力。对标普洛斯与易商红木，可以看出我国租赁住房赛道已具备资管启动和爆发的条件。

但启动条件只是前提，资产管理真正考验的是企业在拿到同等资产情况下，做好运营以及形成金融产品的能力。张爱华指出，能够形成高于期望的回报率且稳定性够强，投资人才会放心选择。她认为，如果将形成资产的能力分为三个阶段看，投资阶段、产品阶段和运营阶段。投资阶段基本决定了项目70%的成功，产品从顶层设计到落地则占因素的20%，最后10%是运营。

投资阶段的判断，一点偏差都有可能导致资产价值判断的重大失误，尤其是资产投入类的决策判断。要做到精准决策，必须用技术驱动。张爱华介绍道，瓴寓早在成立之初就坚定不移地打造自有数字化系统，以支撑从投拓到运营的各个环节。其中公司自开发的投资决策系统，可实时监控市场供需情况，覆盖主流市场房源达到千万间级别，总数据量上亿，结合自研的人工智能算法，实现精准定价。

在产品端，瓴寓通过系统采集超过百个维度的产品信息和用户行为信息，利用数字化技术对空间产品进行建模和分析，用人工智能技术对产品设计的各个维度进行定性和定量的分析，从用户使用场景和习惯出发，给出产品坪效提升的优化方向。比如用户高频使用的产品，追求完美呈现；中频使用的产品，提倡分时共享；低频使用的则链接第三方服务解决。

而在运营端，瓴寓有收益管理系统、销售和运营管理系统支撑日常工作。系统可以根据人口流动、区域竞品、季节性和周期性因素结合自身的产品特性，分析和预测不同价格条件下的销售情况，实现价格和出租率之间的动态均衡，达到最优的收益管控。同时，自研网关平台支持智能门锁、智能水电表、安防监控等智能设备的接入和远程管理，实现运营全过程和客户服务全流程线上化高效管理。瓴寓认为，在数字化水平的不断提升下，未来运营人员做得更多的事情，应该是建立与客户之间的情感链接。

“数据是有时间护城河的，每个环节做到极致，叠加在一起自然而然就与其他人拉开了差距。”张爱华强调，旭辉瓴寓始终定位自己是一个长链条的整合者，希望成为具有开发能力的资产管理人及基金管理人。这类复合型角色是目前市场上所稀缺的，不仅要求涵盖“投融建管退”的全业务线能力，还能深谙金融助推资产赋能的逻辑，帮助行业探索更好的商业模式，链条越长形成的壁垒也越高。

以浦江华侨城柚米社区为例，张爱华解析了旭辉瓴寓对长链条整合者的思考和实践。作为瓴寓旗下第一个集居住、生活、商业配套于一体的“住房租赁社区”产品，自去年8月一期开业到今年二期投入市场，项目整体出租率超95%，均价3360/月，项目回报率维持在5.5%以上。华侨城柚米社区的成功不仅是住房租赁社区模型的成功，更是瓴寓对于资产项目的又一次行之有效的管理。

在分享最后张爱华说到，作为行业参与主体，解决好社会责任和商业价值这对矛盾才能真正实现行业可持续性发展。一方面从产品定位上要切实匹配客群能负担的价格和功能需求，另外一方面具备全链条的资产管理能力，确保在投融建管退每一个环节有解决方案。而底层需要科技赋能实现精准决策、精细化运营助力资产价值最大化，这才是未来REITs底层资产管理人的价值所在。