案例律师：薛倩 18106339900，山东瀛百汭律师事务所执行主任
【案情简介】：本案是一起委托代理销售房屋引起的纠纷，因委托方拖欠支付销售佣金而被受托人诉至法院，本所薛倩、许贞健律师代理原告。原告是一人有限责任公司，与被告签订销售代理合同时，营业状态正常，在此期间销售的房屋有数可计，双方约定合同的有效期直至合同项下房屋全部销售完毕，期间委托人自行销售或者委托他人代售的房屋同样应当向原告计算佣金。在此期间除了原告销售的房屋，被告还将一部分房屋以抵顶工程款的方式自行处理，而且数量较大。本案的一个特殊点就是，在合同履行过程中，原告公司因未按期年检导致营业执照被吊销，被告以此为由要求解除委托合同，而且拒绝支付销售佣金。营业执照被吊销之后销售的房屋是否应当计算佣金，应当如何计算佣金呢？
【本案主要围绕以下争议的焦点】：原告营业执照被吊销的行政处罚行为是否影响原民事合同的效力、合同解除的事由是否合法以及合同解除的时间、被告抵账的房屋是否应当计算佣金。
一审中代理人结合双方合同约定和相关法律规定指出，原告后期营业执照被吊销的情形并不影响原民事合同效力，被告应当按照约定支付佣金，并依法申请调取了所售房屋的合同签订时间以及具体金额。对于被告提出的抵账房屋不属于销售的问题，代理律师认为销售与顶账最终目的都是将房屋以货币形式进行交换，二者并无本质的区别。被告相当于用销售房屋所得的货币又偿还了其所欠的债务，而取得房屋的一方则免除了对被告相应的货币偿还义务，因此以房顶账的本质就是一种变相的销售行为，也达到了销售的目的，按照合同约定应当向原告支付相应佣金。对于合同的解除问题，被告认为原告营业执照被吊销之日起解除，因为被告庭审中举证证明，在其得知原告营业执照被吊销后向原告发函，以原告不再具备履行合同资格为由要求解除合同，原告签收。而原告代理律师认为本合同情形不符合单方解除条件。
一审法院经过法庭调查，结合相关法律以及本案证据，基本采纳了原告律师的代理意见。法院认为原告所受行政处罚行为不影响原民事合同效力，此前销售的房屋合法有效，应当计算佣金，被告自行处置的抵帐房屋也视同销售，也应当计算佣金。对合同的解除时间，法院认为因为原告的营业执照被吊销，按照法律规定不得在从事经营活动，被告有理由书面通知原告解除合同，通知到达时，双方权利义务终止，之后被告所售的房屋不再计算佣金。被告坚持认为自原告营业执照被吊销之日，合同自然解除，而且抵账房不属于销售，不应计算佣金。一审判决后被告不服提出上诉，二审维持原判，被告又向山东省高院提起再审，山东省高院裁定驳回了被告的再审申请。
【案例提醒】：
企业被吊销营业执照后，失去了市场经营主体资格，按法律规定不能再从事经营活动。但基于正常经营期间签订的合同仍然有效，仍应属于有效的民事法律行为。该行政处罚行为虽然也不影响原民事合同的效力，但是无法对抗合同相对方的合同解除权，而且吊销以后如果继续营业的收益，还可能受到行政主管部门的罚没。企业尤其是一人公司、个人独资企业在经营过程中，因为业务范围的单一性以及业务模式的原因往往不重视年检，一旦因此受到吊销营业执照的行政处罚，民事合同的相对方可如果以此为由要求解除合同，可能会给企业造成损失，因此一定要规范营业。
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