更新用地范围约20万㎡,坪山汤坑片区城市更新项目发布合作招商公告

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9月9日，深圳公共资源交易中心坪山分局发布《坪山区碧岭街道汤坑片区城市更新项目交易公告》，招商截止日期为：2021年9月22日15:00:00（北京时间）。

资格条件

1.必须为在中华人民共和国境内注册的、具有合法经营资格的独立法人单位（提供营业执照扫描件或复印件，加盖公章）。

2.具有行政主管部门核发的有效 房地产开发资质证书 的房地产开发企业（提供房地产开发资质证书扫描件或复印件并加盖公章，原件备查）。

3.企业净资产规模在人民币一亿元以上且负债率不高于50%（提供2020年度经独立审计机构出具的财务审计报告扫描件或复印件并加盖公章，原件备查）。

4.合作方未被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单（提供“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）相关主体信用记录截图）。

交易保证金交纳

（一）各谈判应答方必须在2021年9月22日15:00:00之前，将交易保证金

¥ 3,000,000.00元（大写：人民币叁佰万元整）。汇入到指定账户，汇款以到账时间为准，逾期将不能参加本次竞争性谈判活动；说明：填写备注时必须注明：“PSJY2021170947交易保证金”。）

（二）交易保证金付款人必须为企业自身对公账户。

（三）汇款必须一次足额汇入，不能把保证金拆分成多笔分次汇入，因交易保证金未足额交纳而未报名成功的，责任自负。

应答文件的递交

（一）应答文件递交开始时间：2021年9月22日14:30:00（北京时间）

（二）应答文件递交截至时间：2021年9月22日15:00:00（北京时间）

（三）应答文件递交地点：深圳市坪山区东纵路147号旭丰楼B座8楼812

（请前来递交应答文件的应答方注意，进入办公大楼需提供绿码及7天以内核酸检测阴性证明，否则无法进入开标现场。

项目基本情况

（一） 项目位置

本项目位于深圳市坪山区碧岭街道办事处汤坑社区内，坪山大道以南，夹圳岭南路以北，汤坑路以东，鹏茜路以西。

（二） 项目背景情况

1、2014年7月，本项目被列入《2014年深圳市城市更新单元计划第二批计划》。

2、2017年12月，本项目取得坪山区城市更新局关于《坪山区碧岭街道汤坑片区城市更新单元规划》审批情况的复函（深坪城更函[2017]573号）。

3、2019年12月，本项目取得坪山区城市更新和土地整备局关于《坪山区碧岭街道汤坑片区城市更新单元规划（修改）》审批情况的函（深坪更新函[2019]44号）。

（三） 项目专项规划情况

根据《深圳市LG301-06&07号片区[沙湖-碧岭地区]法定图则（草案）》及“坪山区人民政府关于《坪山区碧岭街道汤坑片区城市更新单元规划》审批情况的通知（深坪府函[2017]1002号）”、“坪山区城市更新和土地整备局关于《坪山区碧岭街道汤坑片区城市更新单元规划（修改）》审批情况的函（深坪更新函[2019]44号）”、“坪山区人民政府关于《坪山区碧岭街道汤坑片区城市更新单元规划（修改）》审批情况的通知（深坪府函[2019]965号）”，确定深圳市坪山区碧岭街道汤坑片区城市更新单元规划用途为二类居住用地、商业用地，更新单元用地面积为205,381.9平方米，更新单元拆除用地面积为201,803.1平方米，开发建设用地面积118,355.9平方米，土地贡献率为41.4%,规划平均容积率为5.39，规划计容总建筑面积637,700.00平方米，其中：1）住宅530,000平方米，含26,600平方米公共租赁型保障性住房及物业服务用房；2）商业、办公及酒店75,300平方米；3）公共配套设施32,400平方米，含消防站4,000平方米，公交综合车站5,300平方米和6,500平方米各一处，18班幼儿园2处，每所占地面积5,400平方米，建筑面积4,800平方米，社区管理用房2处共600平方米，社区警务室2处共100平方米，便民服务站2处共800平方米，社区菜市场500平方米，文化活动室2,000平方米，党群服务中心650平方米，社区健康服务中心1,000平方米，社区老年人日间照料中心750平方米，邮政所150平方米，小型垃圾转运站250平方米，再生资源回收站60平方米，公共厕所2处共120平方米，环卫工人作息房20平方米。另配建社区体育活动场地占地面积4,500平方米，地下公共充电站1,100平方米（若区政府对更新单元范围内公共配套设施有新的要求，则从其规定）。

地块划分与指标控制图

项目效果图

项目开发预算

根据《深圳市坪山区碧岭街道汤坑片区城市更新项目可行性研究报告》（深世鹏咨字第HK20210202028号）项目投资估算，本项目总投资额估算为741,707.41万元。

项目集体资产评估结果

根据引入合作方合作开发的流程，招商方委托深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司于2021年3月出具了相关报告。估价人员根据国家有关的政策、法规文件及委托方提供的相关数据，在认真分析现有资料的基础上，结合市场情况和项目现状情况的因素进行分析、估算，测算房地产现状价值、集体用地价值（以集体物业按城市更新条件下的市场补偿标准回迁后为前提的价值）和非农建设用地指标价值，汤坑股份合作公司及其居民小组的集体资产评估结果合计为582,411,988元。

合作方引进的方式

（一） 合作方引进方式：通过深圳交易集团有限公司坪山分公司集中交易，以竞争性谈判（公开征集）方式确定合作方。

（二）合作方式：

1、招商方将提供项目范围内的集体资产与合作方进行合作，合作方通过搬迁补偿安置协议的方式参与深圳市坪山区碧岭街道汤坑片区城市更新项目，招商方获得货币补偿款及项目建成后的回迁物业，以实现集体利益和集体资产的保值、增值。

2、合作方除与招商方签订搬迁补偿安置协议外，应完成本项目范围内剩余物业的搬迁安置补偿工作，并根据相关政策规定申报确认为本项目单一实施主体。

3、合作方被确认为本项目实施主体后，负责办理用地手续、报批报建至项目开发建设完成的全部工作，包括但不限于签订土地出让合同、勘探、设计、报建报批、施工、竣工验收、协助办理房地产证等工作，同时负责向政府相关部门办理建设开发过程中所需的相关审批手续，招商方予以协助。

4、合作方承担本项目全部建设资金投入，包含但不限于搬迁补偿、原房产证注销、土地、规划、设计、建设、销售、税费等费用。

5、合作方须确保本项目建筑质量符合国家标准；

6、汤坑股份合作公司及其居民小组不承担合作方因本项目亏损等原因而导致回迁物业或/和货币补偿无法交付的风险。

开发进度及配套设施要求

1、合作方应自回迁物业所在地块取得建设工程施工许可证之日起36个月内，完成本项目的施工建设（取得竣工验收备案回执）。

2、配套设施与本项目商品楼建设时序同步开发、同步建设、同步交楼。

合作开发期限

1、合作方与汤坑股份合作公司及其居民小组签订搬迁补偿安置协议之日起12个月内，合作方取得项目一期的实施主体资格。由于不可抗力、情势变更等合作方可依法免责之原因导致未能按前述期限取得实施主体资格的，则双方另行商定合作期限顺延事宜。

2、从合作方取得本项目回迁物业所在地块的《建设工程施工许可证》之日起36个月内，完成本项目的施工建设（取得竣工验收备案回执）；自取得竣工验收备案回执之日起6个月内，向汤坑股份合作公司及其居民小组交付物业；自取得竣工验收备案回执之日起12个月内，负责为汤坑股份合作公司及其居民小组办理好物业产权证书，所涉及税费由合作方承担。

3、若合作方未能于取得本项目回迁物业所在地块的《建设工程施工许可证》之日起42个月内向招商方交付全部物业，合作方应按本项目回迁物业所在相应地块半径【2】公里范围内周边同类型已出租之物业的最高市场租金标准（招商方与合作方共同委托第三方评估机构予以评估，聘请评估机构所产生的费用由合作方支付）向招商方支付搬迁过渡期间的补偿费用，直至合作方向招商方交付全部物业之日止。

利益分配方式

本次利益分配方式采取回迁物业和货币补偿相结合的方式，具体如下：

容积率调整分配原则

本项目整体规划容积率5.39，如因特殊情况容积率发生调整的，当整体规划建筑面积减少时，招商方所回迁分配的物业不减少；若整体规划建筑面积增加的，增加的建筑面积招商方分配比例10%。

补偿物业分配方案

（一） 回迁物业位置与分配原则：

回迁物业办公原则上集中安置在01号地块（三期）、集中商业原则上集中安置在02地块（四期），分配优先以整栋或整层为单位，上下层联系一起，以整体方便实用为原则。

（二） 回迁面积差异计算：

汤坑股份合作公司及其居民小组分得的集中商业及办公面积应不小于本方案第七条利益分配方式的回迁面积（回迁面积以竞争性谈判最终确定面积为准）。差异面积不超5㎡以内，差额面积部分，按9000元/平方米的价格补差进行结算；差异面积超5㎡以外，差额面积部分，以本项目规划同类物业取得住建局备案批复的备案价进行结算。

合作方需按本条第（一）项的分配原则制定回迁物业的分配方案，汤坑股份合作公司及其居民小组对差异面积是正值（选房总面积数多于约定回迁面积）或是负值（选房总面积数少于约定回迁面积）有决定权，且需满足本条第（一）项的分配要求。

（三） 装修标准：回迁物业均为毛坯房。

过渡期安置补助费

（一）合作方应向汤坑股份合作公司及其居民小组支付过渡期安置补助费：

1、目前暂定居民小组持有永久性建筑物的过渡期安置补助费为人民币18元/平方米/月。

2、成交合作方须支付深圳市坪山汤坑股份合作公司分得的集中商业及办公物业（回迁面积以竞争性谈判最终确定面积为准）的过渡期安置补助费，自双方签订搬迁补偿安置协议签署之日至回迁物业交付深圳市坪山汤坑股份合作公司之日止。安置补助费按人民币35元/平方米/月，每三年递增15%。具体支付方式在双方签订的搬迁补偿安置协议中另行约定。

（二）汤坑股份合作公司及其居民小组的过渡期安置补助费的起算，双方另行约定，但不迟于双方办结集体资产移交手续之日，计至回迁物业交付汤坑股份合作公司及其居民小组之日止。具体支付方式在双方签订的搬迁补偿安置协议中另行约定。

回迁物业办证税费承担约定

汤坑股份合作公司及其居民小组应回迁建筑面积的所有办证税费（含面积差额部分）由合作方承担。

停车场及物业管理收费和利益分配

（一） 停车场

汤坑股份合作公司及 其居民小组按回迁物业的面积数，分得一定数量的固定车位。所分得车位在交付后，与合作方自持的同类停车位权利义务相同。

本项目按照规划配建的地下停车场及停车位，由物业服务企业统一进行管理，向业主及社会车辆提供车辆停放服务。

（二） 物业管理

回迁物业交付使用后,合作方首次聘请物业管理公司时，应先得到招商方的同意。后期的物业服务，全体业主可以根据有关法律法规处理。合作方应与物业服务企业签署前期物业服务协议，承担回迁物业所涉及的物业管理费、专项维修资金、水电费等费用。

履约保证金

需向深圳市坪山汤坑股份合作公司交付履约保证金：￥1,500万元，退还时间由合作方和汤坑股份合作公司另行协商并在搬迁补偿安置协议中约定。

特别事项说明及风险提示

因历史原因，深圳市坪山汤坑股份合作公司与卓越置业集团有限公司于2010年9月17日签订《深圳市坪山新区汤坑旧村改造项目合作协议》，卓越置业集团有限公司已支付人民币1500万元作为项目保证金。

（一）若成交合作方为卓越置业集团有限公司，则项目保证金转为履约保证金。

（二）如成交合作方不是卓越置业集团有限公司，卓越置业集团有限公司已支付人民币1500万元项目保证金转为履约保证金，但合作方须于本项目的搬迁补偿安置协议签署之前，与卓越置业集团有限公司就其在本项目投入的所有前期费用（含项目保证金）及相应的合理利润达成书面协议。

（三）卓越置业集团有限公司已依法依规拆除本项目范围内汤坑股份合作公司及其居民小组部分建筑物，合作方须负责处理相关经济利益关系。

（四）本方案的“集中商业”之概念包括街铺、内铺及其他类型的集中商业，汤坑股份合作公司及其居民小组可获得的集中商业所在楼层、各层面积数等，在双方签订的搬迁补偿安置协议中另行约定；另，合作方返租集中商业的，返租期间，汤坑股份合作公司及其居民小组不承担集中商业业主的共有部位和共有设施设备的维修维护及保养等费用，返租租金由第三方评估机构参照同地段同层同类型集中商业的租金标准予以评估，并在相关协议中另行约定。

（五）本方案第五条至第十三条、第十六条为竞争性谈判的基本性框架，但不能理解为只能按已明示的内容达成共识，具体权利义务以合作方与汤坑股份合作公司及其居民小组签署的搬迁补偿安置协议为准。

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