房价增值幅度超越北京上海，乘改革开放东风的渔村凭什么？

多少深漂感叹，买房难安家更难。深圳房价确实如大家说的那样。十年间，以火箭速度一样直线飙升，超越北京上海等城市。这个“超越”，不仅包括是房价超越，增长幅度更是一马当先。

问深圳10年间，是如何做到房价与增幅“双第一”

先看下10年前，深圳房价，全国排名第六，北京、上海等城市房价位居全国排名第二第三，京沪深3个城市基本处于相同的水平线上。如下图统计可看到北京房价约22000元，上海深圳房价约20000元

当年新闻联播报道全国房价统计表

再看十年后深圳房价的发展，平均单价达90000元，环比同比率均最高。北京上海依然位居第二第三名，深圳早已抛掉第六的名次，超越北上，稳居第一宝座

2020年全国重点城市房价

要问深圳10年房价持续飙升的原因，是有超过北上的地理位置吗？是比北上政策宽松吗？这些并不是，深圳房价暴涨的根本原因

看深圳10年间，房价增长幅度，远远超越北京上海。房价北京上海平均增长约3倍，深圳平均增长约5倍

京沪深房价对比

深圳这样一座地理位置不如首都北京，房地产政策持续收紧的城市。如何做到房价领先，增长幅度超北京上海的呢？未来的十年，深圳是否可以延续这样的风口呢？

深圳房价成名之路，几多辉煌，待我们慢慢来看！

深圳CBD

关于房地产价格增长，常识性的归因于:地方财政对土地依赖的推动力，货币超发导致脱实向虚的涌动

但是仔细查看一下数据，你就能看出，深圳政府早就不需要靠卖地赚钱了。而房地产金融化只是房价持续上涨的副产物而已

深圳房价增幅超过北京上海的原因，将从下面四个方面解开所有的疑问

我们将从四个方面解开所有的疑问。

第一，经济方面,都说深圳能搞钱，深圳的平均可支配收入与储蓄水平仍不及北上，但十年发展的速度远远超越北上。关于GDP增长，2010年深圳GDP总量是北京69%，上海的55% ，2020年深圳总量达到北京76%，上海71%，距离分别缩小7个百分点与16个百分点，深圳发展速度高于北上

第二，需求方面，深圳的人口增量两倍于北上总量，据第七次人口普查数据，北京人口增量228万，上海人口增量185万，深圳人口增量720万居全国首位，深圳十年时间人口流入的巨大新增需求是推动房价的重要因素，使得供需缺口继续拉大，这是深圳房价增值幅度超越北上的重要因素

7普人口增长对比

第三，供应方面，根据证券时报·数据宝统计显示，过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，位居103个城市中倒数第四，不到北京十分之一，上海5.8%。据贝壳数据显示，深圳住房自有率仅23.7%，甚至低于香港的49%，存量方面2018年数据上海商品房约700万套，深圳2020年数据约185万套，供需差远超北上

2016年数据

第四，政策方面，在过去的十年时间，北上及全国其他重要城市经历了一次大牛市，即2015年去库存，一线至五线城市来了一次大轮动，而深圳在19-20补了一次课，这个话题不做过多解析，房价增值的路径多是如此，三年横盘，一年补涨

深圳的房价增值幅度超过了北上源于供需差太大，十年人口激增更是需求爆发式叠加，供需差更是恐怖，这几方面因素让深圳成为过去十年最大的风口。

未来十年，深圳将会开始严控人口流入，提高入户门槛，深圳已经不具备下一个十年人口再增七百余万的空间，但是如果失去了人口红利，深圳是否可以再延续上一个十年的风口？

根据深圳二次房改及十四五规划，深圳至2035年供应的住房含保障房人才房商品房共200万套，但即使有如此供应，却依然难以满足市场需求

过去十年，北上严控人口流入，深圳成为人才进入一线城市的最大承接者，其次才是广州，同时也因如此便成就了深圳房价涨幅第一

如今深圳虽提高入户门槛和购房指标门槛，但相对于北上的高墙壁垒，深圳相对于北上仍是最低的围墙，未来十年，在深圳强大的供需差下，房价上升的趋势依然难以改变

未来，巨大的人口红利将转移到新一线城市，中国进一步完善城市化路程还需要十五年，从上半场的从农村转向城市，到下半场从中小城市转入大城市。全国14亿人口基数，75%的人口进城，全国需要15个约2000万级人口的特大城市

深圳的商办类物业与住宅的基因都相似，唯一不一样的有两个方面：

1、利空：商办类物业有着持续的供应量，对商办物业价值的起到一定障碍

2、利好：商办物业受到了政府的支持

这里要提到重要的一个点，投资的本质，就是回避过剩，寻找稀缺

那是不是意味着深圳商办物业并不会稀缺，不具备投资价值？

对于深圳商办物业供应量，特别是写字楼等产品，主要是短时间的集中供应导致，这个让很多人产生了错觉。其实，放在全球的来看，深圳商办类型物业还远远不够，毕竟深圳发展对标的是像曼哈顿、硅谷这样的全球超级城市。

我们再看看价值投资有三个逻辑：

1、目前该项目处于低估值区间

2、未来价值有清晰的增长点

3、未来项目有较为明确的高估值

这个投资价值是不是很符合目前深圳商办物业的状态？

那就对了

第一点这个不用去分析了，深圳商办物业价值洼地一目了然。

对于第二点，我们这里提到一个非常重要的概念

深圳有可能会成为第四次工业革命的一个很重要的策源地

接下来这次工业革命，核心一定是由大数据这些东西所引导出来的人工智能，包括新能源

这次的工业革命我们不知道它最终会产生什么样的影响，但它最核心的基础设施，一个是5G，一个是大数据

5G这一块，深圳的企业华为在这一领域是领先全球的，虽然美国从前两年就开始打压华为，但是5G技术美国依然没有赶上。大数据这一块，现在全世界最牛的只有几家企业，深圳占有了一席之地，就是腾讯。华为的鸿蒙系统起来之后，在大数据这一块也会非常牛。新能源方面，深圳也有一个非常牛的企业，就是比亚迪

这次工业革命有可能还有很重要的一点，就是基因技术，深圳也有一个很牛的企业，华大基因

所以深圳是全世界很少见的、把这些前端技术都能够聚集在一个城市的很重要的一个城市。现在深圳在做科技创新，当然我们基础研究比不上美国，但是在应用的速度上，在某些方面是超过美国的。所以说深圳，极有可能会引领第四次工业革命，而且国家也在寄托深圳

对于第三点：未来项目有较为明确的高估值

不管是上海的浦东，广州的珠江新城，还是河北的雄安新区，其实本质上都是由政府去推动的，其实现在整个深圳，都是国家在推动

经济的飞跃一定会直接反应到深圳的商办物业，放开中期及长期来看，深圳商办物业绝对拥有价值兑现的时候

记住深圳商办物业的特殊性：在经济不好的时候，深圳的商办物业是避风港；在经济繁荣的时候，它是财富仓库