上海楼市：在上海买房，需要考虑哪些问题？

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔您好，我在上海工作几年了，身边朋友陆陆续续再上海买房安家了，但是她们有的跟我说买完房就后悔了，说当时买房冲动了，问题没有考虑全面，想问在上海买房自住的话需要考虑哪些问题？

沪叔：你好，购房者在购买自住房时常常会遇到一些问题：

首先有的购房者对自己的个性化需求不清晰，第一次买房如果过于草率每当发现问题时，未来置换还要额外付出税费和时间成本。

其次，买房前对房产的功能性、客观价值认识不足。

最后大部分购房者都会有的“通病”就是，预算有限但是想要的东西太多，得不到满足。

想要买到适合的房子，有一些使用的技巧：

1.在自己有限的预算下要学会合理取舍，首先明白在上海各阶段预算可以买到什么样的房子，300-500万的总价段，新房、次新房只能买在外环甚至郊环外，如九亭、南翔、顾村公园都是典型的上车板块。500-800万的总价段，可以买到功能性比较好的三房了，带一个不怎么差的学区，但无法买到最优质的学区或者区位，此类刚改住房的代表区域有三林、莘庄、上大等板块。800-1200万的总价段，已经可以买到对口顶级学区、但不那么新的自住房了，如大宁、新江湾城、碧云等板块；对学区要求不高的，能在市区范围挑挑拣拣一些宜居社区，如天山板块。1200-2000万的总价段，可以买到优质学区+好地段的精品小区。

2.从区域，配置，到户型从大到小的方面，全面，可观认识房产的功能。

3.最重要的时清楚自己的个性化需求，不同的人群在不同的人生阶段，居住喜好和配套偏好都大不相同。对于大多数自住买房人来说，通勤都是最优先考虑的，我们建议在距单位1小时以内的通勤范围购房。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：沪叔，我目前有一笔资金想投资房产，如果选择住房贷款按揭，有等额本息和等额本金两种还款方式，请问这两种方式选哪一种更合适？资金比较充裕的话，住房贷款是按期还款还是提前还款？

沪叔：住房贷款选择30年等额本息。等额本息是每个月还贷金额一样，30年的房贷，前三分之一的时间都在还利息；等额本金是指每个月还贷本金一样，这种方式由于前期贷款金额大利息多，还款压力也会更大一些。买房投资不建议提前还款，要尽量多用贷款，按期还款，到后期通货膨胀，债务压力会越来越小，资产价格越来越高，收益也会更高。而且现在限贷限购，贷款资格宝贵，建议不要提前还款浪费贷款资格。

提问：沪叔，我上海工作住在浦东，家里有孩子马上要上中学了，中招改革对孩子升学有什么影响吗？想买一套学区房兼自住，请问一下该买哪儿？预算有限，近郊的学区房能买吗？

沪叔：你好，徐汇优质高中多，市重点率高，是最好的选择之一，但竞争激烈是必然的。黄埔在改革后市重点率提高，可以做到名额分配到区。闵行教育资源丰富，但人数多，竞争激烈。浦东中考人数多，所以名额多，但同时竞争大，市重点率比不上黄埔，但从另外的角度考虑，黄埔好学校多，入学门槛相对低，产业集中，城市界面好，建议新上海人考虑。普陀有四校分校、曹杨二中、几所特色高中，性价比高。杨浦四校率低，吸引力不足，但兰生复旦和复旦附中值得考虑。嘉定、宝山、青浦有四校分校，松江有上外云间高中。五大新城政策使近郊板块迎来长足发展，教育质量也将提升。建议预算有限的家庭考虑近郊板块。相比普通中学，建议选择一梯队或二梯队的好学校，这代表着更为优质的资源，对孩子人生之路有很大意义。上海各区域性价比高的学区房，关注内部分享。

提问：沪叔，你好，感觉现在上海买房是不是有点难呢？本人名下有套自住房，积分认筹的话，我该怎么做呢？

沪叔：你好，其实上海摇号认筹政策的出炉，让购买新房的资格进一步严查，促使有房者转向二手房市场。这次摇号认筹政策中，无房者可轻松达到入围线，完全以无房者为先，更好满足刚需购房者的需求，而有房者和有购房记录的人则较难达到购买资格。但由于受到预算的影响，有房者和有购房记录的购房者可以考虑中内环的一手房，这里楼盘整体价格较高，对于刚需者来说购买难度较大。此外，对于此类购房者来说，也可以考虑顺销盘和地段优越的遇冷楼盘。上海积分选筹，详见内部分享。