很多都贷款买房，遇到最多的问题是在哪里能够贷款？贷款利率到底是多少？提前还款合适吗？全款买房应该吗？特别是贷款买房时的贷款利率特别让很多人困惑。
朋友想知道，在银行的网站上公布的贷款利率是4.9%，但是在申请按揭贷款后银行给出的贷款利率却是5.19%，这是什么原因呢？是不是银行欺负人呢？主要因为三大因素：
第一大因素，银行公布的贷款利率4.9%是银行的基准利率，并不是真正意义上的贷款利率
对于银行的贷款来说，有实际贷款利率和基准贷款利率。基准贷款是所有的贷款利率确定和测算的标准和基础，并不一定就是贷款时的利率。
我们知道，五年以上期限的贷款基准利率是4.9%，这个贷款基准利率是所有贷款的标杆和计算依据，并不一定就是贷款的利率，所以很多人贷款时不是这个贷款利率是正常的，并不是银行欺负你。
以前基准利率是人民银行公布的基础贷款利率，银行在人民银行的基准利率基础之上进行上下浮动，现在银行的贷款利率可以上下浮动，所以也就有一个基准利率，具体面对申请的贷款，可以在4.9%的基础上进行上浮或者下浮，所以高于4.9%的基准利率或者低于4.9%的基准利率都是正常的。
大家一定要知道，银行公布的贷款利率是基准利率，具体的贷款利率要经过银行根据每个人的情况进行测算后确定。
第二大因素，银行确定贷款利率上浮和下浮的测算因素是什么？为什么有的人高于基准利率、有的人却会高于基准利率、有的人贷款利率高出基准利率很多呢？
很多人疑惑：住房按揭贷款确定的依据是什么？为什么同一个楼盘贷款利率不同呢？是什么因素决定贷款利率呢？即使是同样购买的一个楼盘，为什么不同的贷款人实行的是不同的贷款利率，特别是浮动的比例不同，这是什么呢？
就像上面提出的案例，为什么银行公布的贷款利率是4.9%，而申请后的贷款利率却是5.1%呢？是不是因为在银行没有关系？是不是银行欺负人呢？都不是，这是因为不同的买房贷款借款人的个人条件完全不同所导致的。
我们知道，银行面对每一个买房贷款的申请人都会进行贷款风险等级评估，根据贷款风险评估的结果决定是否通过贷款审批，同样，并不是通过了贷款审批后贷款利率就完全一样，而是根据风险等级和风险程度的不同而确定不同的贷款利率。一般来说，风险等级低的优质客户可以享受比较低的贷款利率，最低可以低于基准利率，而那些风险等级比较高的客户则只能获得比较高的贷款利率，甚至要比基准利率高很多，有的可能上浮30%以上。
有的人可能会认为，我又没有不良贷款记录，为什么不给我基准利率呢？实际上，银行对贷款申请人审查时，除了征信逾期记录外，还要考察贷款申请人的其它贷款条件：
比如通过贷款申请人的工作证明和收入证明考察职业和收入的稳定性，以确定贷款人持续偿还贷款本息的能力；通过考察贷款申请人的家庭财产证明（工作证明、银行流水、产权证明、车辆行驶证等），以确定贷款申请人的家庭财产状况；银行流水、工资证明和整个家庭的收入情况，不仅决定贷款申请人能不能贷款、贷款额度的大小，还决定着贷款利率上下浮动比率的高低。
因此，贷款申请人的贷款利率上下浮动比例并不是银行随意决定的，而是建立在对贷款申请人的风险评估基础之上的，有的银行还建立了风险评估模型和贷款利率测算公式，对于一些贷款条件并不特别好的贷款申请人必然要承担较高的浮动利率，也就是比4.9%基准利率更高的贷款利率。
第三大因素，比4.9%贷款利率高的5.19%的按揭贷款利率到底高不高？
我们知道，5.19%的贷款利率相比于4.9%的贷款基准利率相当于上浮了5.92%，这个贷款利率高不高呢？实际上并不高。
首先要明确的是，根据新政策规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，有的地方要求贷款利率上浮20%以上，也就是说，二手住房的贷款利率至少上浮10%，肯定高于上面的5.92%。
其次，既然是一手住房的贷款利率，在基准利率的基础上上浮5.92%也并不算特别高的上浮比例，属于正常的贷款利率，当然如果你的贷款条件特别好，银行可以给你比较低的贷款利率，但大多数人在正常情况下有一定的上浮是允许的。（麒鉴）
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