深圳龙岗：深圳未来最具潜力(附带精盘)

　　什么是好的投资？好产品、好价格、好时机。

　　西部确实是好产品。但是当大部分人都盯着西部，把沙井、光明等郊区，部分二手房价格甚至推升到8万时，好价格和好时机已经失去了。

　　对于这样的产品，是提示风险的时候了。真正的超额收益，往往来自于预期差。这样的价格，预期已经打满。现在介入，一旦有风吹草动，一大批获利盘蜂拥而出，收益可能没有想象那么高。

　　相反，在一些此前被人忽视的区域，泡沫已经被彻底挤压干净，就好像弹簧被压缩到了极限，当碰到一些重大的、实质性利好时，长期积累的能量可能就会被释放。

　　1.整体发展格局：两轴六组团

　　两轴：综合服务轴、创新活力轴；

　　六组团：北部创新组团 、深港中心商务组团、科教文体组团、大运枢纽组团、长江埔智造孵化组团、坳背产学研组团。

　　（1）两轴

　　综合服务轴——依托龙翔大道、龙岗大道，连接大运新城、龙城中心、 横岗中心区等城市各级综合服务中心，汇集重大公共服务设施。

　　创新活力轴——依托龙飞大道，南北向贯穿大运新城，连接四个分别 具有研发创新、高端商务、科教文体、轨道枢纽功能的发展核心。

　　（2）六组团

　　北部创新组团——逐步引导传统产业转型升级，拆除重建与综合整治 相结合，支撑创新产业集聚发展。

　　深港中心商务组团——以新建地区为主，规划建设地标性高品质商务 片区，发展生产性服务业，为周边产业发展提供综合服务支撑；推动产学研 融合，加强科技研发、产业服务和科技孵化，形成高端产业、高端人才及创 新资源的聚集高地。

　　科教文体组团——包括大运公园、国际大学园、大运体育中心等片区， 通过完善包括慢行交通在内的道路交通体系，加强各功能片区空间联系，融合周边生态资源，打造创新策源地和文化休闲活力区，塑造低密度的高品质 公共空间。

　　大运枢纽组团——围绕大运枢纽站城一体化开发，加强片区功能复合 化发展，主导功能为新型产业、商务商业、居住、文化设施。其中大运软件 小镇片区近期现状保留，中远期结合片区高端定位进行二次开发。

　　长江埔智造孵化组团——以保留生产空间为主，引导逐步升级发展高 端制造业，成为大运片区产学研生态链上不可或缺的一环。

　　坳背产学研组团——在交通、产业方面加强坳背片区、228 工业区与国 际大学园的联动发展，成为科技孵化的重要空间载体。

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　　2.50亿重点打造的枢纽

　　大运综合交通枢纽位于龙岗区西部，范围在现状荷风路以南、龙岗大道以西、桂坪路以东及规划坪新路以北，是以轨道交通和常规公交服务为主，兼顾出租、社会车辆等多种接驳方式的综合交通枢纽。大运枢纽衔接的城市轨道交通包括3号线、14号线、16号线和33号线，覆盖了深圳市东部发展轴和北部发展带，串联了福田中心区、罗湖、布吉、横岗、龙岗、坪山等片区。

　　现已建成3号线，14号线、16号线已开工建设，未来将引入规划33号线，形成东部中心唯一一个集城际、快线、普线于一体的四线交汇的交通枢纽。

　　3.东部地标：世茂深港国际中心

　　深港引擎+深圳露台+大运体育馆

　　大运是东部的深圳湾

　　先看科教文体组团以及深港中心商务组团。

　　这里集齐了700米地标深港引擎、深圳露台、大运体育馆等建筑设施，这些建筑，放眼全深圳，都是数一数二的地标级存在。

　　比如深港引擎“世茂深港国际中心”，投资达500亿，堪称大湾区航母级超级综合体。

　　世茂深港国际中心建面约136万平，融合全球商务、顶级酒店、四维商业、国际学校、高端公寓、深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、图书馆、美术馆、青少年活动中心等综合性复合功能，所有规划都是国际级别，对于这个深港引擎，最期待的有2个部分。

　　根据这些，而大运的旧改价值飞速提高。

　　华策龙腾工业区旧改

　　龙腾工业区一期、二期的改造在 2011 年公示的第二批、第四批城市更新计划中，申报主体均为中信华南（集团）深圳有限公司，但实际上，该的整体改造升级将由中信、合正、华策三方共同完成，其中，华策集团负责改造的区域占地面积约 30 万平方米，总建筑面积约 150万。

　　预计未来很多没有名额的投资者，代持买住宅的途径将会被堵死，如果要分享深圳城市发展和经济发展，分享片区蝶变，买入拆迁指标将成为顺理成章的选择。