高攀不起？青岛这个小区车位“只售不租”……

地下车库车位“只售不租”，业主地下车库不允许进去，必须买车位才能进去，这桩车位售卖纠纷发生在西海岸新区的京华海悦小区。

近日，青岛政务网“政府信箱”栏目公开了多起有关于京华海悦小区的投诉，而投诉的事由全是“车位只售不租”，开发商的相关政策引得许多业主抱怨连连，那么开发商对地下车位“只售不租”究竟合法吗？业主们能否租赁地下车位吗？

官方回复1

您好，来信收悉。您反映的问题西海岸新区薛家岛街道进行了落实。经核实，因目前开发商对地下车位只卖不租，且地面车位并未启用，无车位车辆进入小区无处停放，因此暂时不允许无车位车辆进入小区。

根据《山东省物业管理条例》第五十条车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。我办已督促物业公司与开发商进行协商，开发商仍坚持车位只卖不租。感谢您对青岛西海岸新区的关注与支持！

官方回复2

您好，来信收悉。您反映的问题西海岸新区住房和城乡建设局进行了落实。经核实，该来信人反映的京华海悦小区车位的问题，

根据我国《人民防空法》在第五条中明确规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”

而在《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条中进一步明确规定：“ 地下工程应本着 ‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护 ’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”据此可知，开发商对于投资建设的人防车位是享有使用权和收益权的。

此次公布的《民法典》（草案）第二百七十五条规定中，对《物权法》的上述规定予以了保留，即再次明确了这一内容。综合上述特别法和一般法的这些规定可知，开发商能否“出售”人防车位，如果人防车位是经规划批准且没有占用全体业主共有道路或其他场地的情况下，开发商是可以向业主“出售”的。

当然，需要特别明确的是，由于人防车位的特殊性，开发商对其享有的只是“使用权和收益权”，因此，从严格意义上而言，开发商转让（出售）的是人防车位的“使用权”。国家对于经规划批准且没有占用全体业主共有道路或其他场地的人防车位，是支持建设单位（开发商）通过出售、附赠或者出租等约定方式进行依法转让的。

目前，青岛市正在制定《青岛市房地产开发项目配建车位交易管理暂行办法》，现已进入征求意见阶段，后期，该办法实施后我们按照相关要求，加强这方面的管理。

堵门、冲卡甚至是群体冲突……近两年来，因为小区实行车位“只售不租”的规定，很多城市都出现了业主与开发商、物业公司之间的冲突。而近日，青岛某媒体又报道了一则与“车位”有关的新闻——《青特星城买房必须买车位，29万元起！记者暗访，销售直言涨价了》——

据这则新闻报道，该楼盘的置业顾问称车位是买房必须一起买的，价格是29万元起，“我们绑车位，车位必须要买，不买车位不能买房子，以后车位也是不租的。”不过后又有相关负责人解释：“这部分要求带车位的房子是工抵房源，他们只是代卖。”

小区车位是租是卖，是开发商的合法处置权，还是损害业主权利的霸王条款？来看一下《中华人民共和国民法典》中关于“车位、车库应当首先满足业主需要”的这“一点”。

【法律条文】

中华人民共和国民法典第二百七十六条规定：

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

【条文释义】

为规范建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的使用，最大程度保障业主对车位、车库的需要，本条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

关于“首先满足业主的需要”的含义，物权法和民法典物权编未作明确规定，其含义可以根据总结实践经验不断完善。实践中司法解释和地方性法规根据实际情况的发展作出了一些规范和解释。如《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条第1款规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。该司法解释第2款规定，前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

《上海市住宅物业管理规定》第62条第1款规定，物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人。

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