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罕见一幕发生!年轻人疯狂抄底“老破小”,楼市真的触底了?

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◎作者| 瓜片

  震惊!楼市的天还没晴,老破小居然提前亮了!

  广州、深圳、上海、杭州……总价不到200万,甚至不到100万的老破小正在被疯狂买入,有的挂出来1-2天即卖掉。

  一些老破小的租金回报率已经超过2.5%,居然跑赢了银行定存利息。抄底的步伐开始加急入场。

  万万没想到,这年头会买房的,是嘴上喊着“不结婚、不买房、不生娃”的年轻人;

  更没想到的是,年轻人正在拯救老破小,而老破小正在拯救萧条的楼市。

  

  长期处于楼市鄙视链底端的老破小,最近出现了异动。

  据《每日经济新闻》报道,近期广州多个“老破小”二手房小区成交异常快速,不少房源十几天就可成交,个别挂牌一两天就已经被拿下。

  贝壳买房成交数据显示,今年3-4月广州成交周期在1个月内的房子,楼龄基本都超过了20年。

  中心城区的老破小更是“手快有手慢无”,个别房源1天内“秒售”。

  

  稍微犹豫了一点,马上就被抢走了。

  有网友表示,中介给自己推了套119万的老破小,还没来得及去看,当天晚上就被人抢跑了,简直欲哭无泪。

  

  来源:小红书

  杭州彻底放开限购之后,第一波冲进去抄底的外地人,也瞄准了老破小。

  他们对杭州各大板块如数家珍,倾心于传统市中心地段,在朝晖、建国路、凤起路、潮鸣、天水、孩儿巷一带大肆“扫货”。

  杭州我爱我家公布的4月二手房成交月报显示,杭州市中心“老破小”集体回春。

  年近四旬的朝晖小区荣登“销冠”,4月成交了72套,仅次于巅峰期的2021年4月(90套),创近3年的新高,

  平均一天卖出2套!

  要知道,在去年大部分月份里,朝晖小区的成交量甚至不到20套,这下可算是苦尽甘来了。

  

  杭州朝晖一区,来源:链家

  深圳客户一口气买走12套老破小,一度冲上热搜。

  有网友哭笑不得:我在深圳的时候,炒房客蜂拥而至,深圳房价巨贵。现在我回杭州了,怎么在深圳炒房的人,都来杭州了啊!!

  

  深圳人不光在杭州抄底,对自己人也不客气。

  据深圳房地产中介协会统计,3月深圳二手房成交中,小于90平方米的房源占总量63.2%,较2月提升2个百分点,在最近7个月中仅次于去年12月。说明老破小正在变得更吃香。

  “抄底”老破小的战火也烧到了上海滩。

  上海300万以下的房子,基本都是老破小。这部分成交量正在快速增长。

  太平洋房屋数据显示,今年1月份,上海230万以下的房源成交6489套,3月份成交8760套,增长率近35%。面积段在50㎡以下的房源,也从2107套增至2880套,增速达36%。

  《繁花》里“宝总”发家前住的曹阳一村,挂牌1天就卖掉了。

  

  这波抄底老破小的狂热中,除了刚刚提到“一口气买12套”的投资客,还有很大一部分是年轻人,特别是独居单身人士。

  来自中指院的数据似乎也印证了这一点。近半年来,23-27岁买房的人数占比从15%从提升至19%,并且从家庭结构上来说,独居买房的占比也提升了4个点。

  社交媒体上,不少网友在积极分享自己“抄底老破小”的经验,很多都是二三十岁的社会人。

  有位博主今年3月初发布第一条关于买下上海老破小的动态,现在已经涨粉1w+。

  

  来源:小红书

  继“离职博主”之后,“老破小博主”正在成为冉冉升起的新赛道?

  

  在固有印象里,这届年轻人主打一个“不买房、不结婚、不生娃”,那叫一个油盐不进。

  原本被各种嫌弃,长期处于鄙视链底端的老破小,为何突然成了“香饽饽”?

  原因很简单:价格到位了。

  一线城市的老破小,最近几年跌惨了。动辄跌个20%、30%、40%,甚至腰斩也不罕见。

  上海易居房地产研究院最近发布了关于一线城市老破小的成交报告。

  据其观察、测算,一线城市“老破小”类型的二手房价格从2016年初开始拉升,2019年二手房价格泡沫开始不断“吹大”,从20%持续扩大到2021年一季度的历史高点即58%,随后该泡沫持续变小。

  到了今年一季度该泡沫仅5%,意味着历时三年时间,一线城市“老破小”二手房价格泡沫基本消除,二手房价格回归健康状态。

  

  “一房一万”统计了近一年上海老破小的相关数据,结果发现:

  有7.36万套房子从“200-300万”的价格区间跌到“200万以下”;

  超过18万套房子从“300-400万级”跌到“200-300万级”。

  超过25万套老破小,跌出了自己原本的“阶层”。

  于是,夜里躺在老破小床上刷手机的小年轻们突然发现,市中心的房子,好像我也买得起了呀!

  不搜不知道,一搜下一跳。

  一线城市的核心区,不仅是千万豪宅的聚集地,居然也有那么多便宜房子!

  贝壳挂牌数据显示,广州核心四区(天河、越秀、海珠、荔湾)总价200万以内的房子超过1.5万套。

  你敢信?

  位于广州中心城区,地铁在步行距离,通勤40分钟以内,楼下有菜市场+医院+餐饮店+超市的房子,

  总价不到100万就能买到。

  

  

  遍地10万+的上海内环,竟然也有不到200万的房子!

  《每日人物》采访了一个案例:

  朱先生,此前租住在闵行区的一室一厅,每月租金在3500元上下。而他买下的老破小,1988年建成,位于5楼,41平方米,总价100万左右。

  刨除首付之后,月供跟租房的租金不相上下。

  跟房价相比,老破小租金的下跌幅度相对比较有限。

  自从摘下口罩之后,人口回流大城市的趋势很明显。2023年,北上广深的常住人口都恢复了正增长,意味着居住需求还在不断增加,对租金形成了一定支撑。

  特别是大城市核心区,生活配套完善的地铁小区,租金还是很高。5月临近毕业季,租房市场又热起来了。

  据克而瑞预计,在毕业季的影响下,5-6月租金或将上涨1-2%左右,其中部分城市涨幅相对较高,如北京、上海、深圳、武汉等,平均涨幅或在2%以上。

  

  一边是急跌的房价,另一边是稳定的租金,二者之间差距越来越小,性价比渐渐显示出来了。

  既然买房和租房的成本差不多,为啥不干脆买下来呢?

  当然,也有人替他们操心,如果突然没了工作,或者收入下降,房贷怎么办呢?

  这个问题,我特意去问了一个买老破小的朋友。他告诉我,可以把其中一间卧室租出去,招募一个室友“帮自己还贷”。

  去年某长租公寓平台被曝出合同上写有“超过40周岁无法租住”,让不少一二线打工人瑟瑟发抖,并且早早开始考虑出路。

  

  自如App明确规定友家租户不得超过40周岁

  来源:央广网记者截图

  “老破小”虽然有这样那样的缺点,但它毕竟是完完全全属于自己的房子,不用担心某一天被赶走。

  “从此以后,万家灯火也有一盏为我而亮。”

  

  在市场看来,老破小正在从“垃圾资产”变成“有价值的投资品”。

  存款利率一降再降,从3字头到2字头,估计离1字头已经不远了。

  但有些超跌的老破小租金回报率已经超过2.5%,比银行定存的利息高,重新变得有投资价值。

  简单算一笔账。

  上海内环边上一套总价120万的老破小,租金2500块,年租金3万元。

  租金回报率=(月租金*12)/购买房屋总价=(3000*12)/120w=2.5%。

  稳稳跑赢存款利息。

  可是对年轻人来说,老破小虽然跌了,也要花掉几乎全部积蓄才能上车,还要背上一笔数十年的债务。

  激情消费的年轻人,真的想清楚了吗?

  其实没必要太过担心。无论是之前的“存款特种兵”,还是最近抄底买黄金,他们都可有主意了。

  有一条重要的暗线,显然被他们敏锐捕捉到了。

  去年以来,北京、上海、广州、杭州等大城市的老房子陆续试点“原拆原建”

  据“真叫卢俊”统计,近两年杨浦、黄浦、静安、徐汇、虹口等拆除重建的老小区项目,数量已经有9个,涉及的居民户数近万户之多。

  

  数据来源:网络及上海各区官方发布,制表:真叫卢俊

  比起动辄三四十层、几乎不存在重建可能的新建楼盘,老破小没准能“搏一搏,单车变摩托”呢?

  什么样的老破小值得入手,他们心里有一杆秤。

  随着年轻人的加入,老破小固有的价值体系也在悄悄发生改变。

  本轮地产下行之前,老破小最大的竞争力是学区。不管再老再破,几乎没有居住价值的房子,只要与名校学位绑定,永远不会缺少家长趋之若鹜。

  而在年轻人眼里,名校不仅不是优点,而且是赤裸裸的大缺点!

  很多老破小因为有优质学区加持,价格长期居高不下。即便这两年已经跌去不少,甚至“腰斩”,依然要比普通老破小贵得多。

  举个例子。北京海淀的蜂鸟家园小区,对口号称“宇宙第一牛校”的中关村三小,过条斑马线就能走到。

  2021年3月,蜂鸟家园有一套43平的房子,成交总价985万,单价22.4万/平。2024年3月,有一套同样面积的房子,以568万的总价成交,单价13.2万/平。房价近乎腰斩。

  即便腰斩,坐拥名校学位的学区房,还是太贵了。

  

  一套房子,首先要解决的是最基础的“居住”问题。

  孤身一人在大城市拼搏,养活自己已经很不容易,生娃和鸡娃,那是拥有更高收入和更多存款之后才能考虑的进阶需求。

  就像每日人物的一位采访对象所说的:“我一定要赚到很多钱才会考虑要孩子”。

  “房子是用来住的,不是用来炒的。”

  多少调控政策都没能搞定的事情,居然被这群年轻人实现了。

  参考资料

  0带看、挂牌1天就成交,“只要价格到位”,广州“老破小”加速去泡沫(每日经济新闻)

  朱村二手房业主:卖房内卷,我是认真的!(克而瑞广佛区域)

  暴跌的老破小,被大批年轻人接盘!(大碗Pro)

  年轻人正在抄底上海老破小(一房一万)

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