罕见一幕发生！年轻人疯狂抄底“老破小”，楼市真的触底了？

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◎作者| 瓜片

　　震惊！楼市的天还没晴，老破小居然提前亮了！

　　广州、深圳、上海、杭州……总价不到200万，甚至不到100万的老破小正在被疯狂买入，有的挂出来1-2天即卖掉。

　　一些老破小的租金回报率已经超过2.5%，居然跑赢了银行定存利息。抄底的步伐开始加急入场。

　　万万没想到，这年头会买房的，是嘴上喊着“不结婚、不买房、不生娃”的年轻人；

　　更没想到的是，年轻人正在拯救老破小，而老破小正在拯救萧条的楼市。

　　长期处于楼市鄙视链底端的老破小，最近出现了异动。

　　据《每日经济新闻》报道，近期广州多个“老破小”二手房小区成交异常快速，不少房源十几天就可成交，个别挂牌一两天就已经被拿下。

　　贝壳买房成交数据显示，今年3-4月广州成交周期在1个月内的房子，楼龄基本都超过了20年。

　　中心城区的老破小更是“手快有手慢无”，个别房源1天内“秒售”。

　　稍微犹豫了一点，马上就被抢走了。

　　有网友表示，中介给自己推了套119万的老破小，还没来得及去看，当天晚上就被人抢跑了，简直欲哭无泪。

　　来源：小红书

　　杭州彻底放开限购之后，第一波冲进去抄底的外地人，也瞄准了老破小。

　　他们对杭州各大板块如数家珍，倾心于传统市中心地段，在朝晖、建国路、凤起路、潮鸣、天水、孩儿巷一带大肆“扫货”。

　　杭州我爱我家公布的4月二手房成交月报显示，杭州市中心“老破小”集体回春。

　　年近四旬的朝晖小区荣登“销冠”，4月成交了72套，仅次于巅峰期的2021年4月（90套），创近3年的新高，

　　平均一天卖出2套！

　　要知道，在去年大部分月份里，朝晖小区的成交量甚至不到20套，这下可算是苦尽甘来了。

　　杭州朝晖一区，来源：链家

　　深圳客户一口气买走12套老破小，一度冲上热搜。

　　有网友哭笑不得：我在深圳的时候，炒房客蜂拥而至，深圳房价巨贵。现在我回杭州了，怎么在深圳炒房的人，都来杭州了啊！！

　　深圳人不光在杭州抄底，对自己人也不客气。

　　据深圳房地产中介协会统计，3月深圳二手房成交中，小于90平方米的房源占总量63.2%，较2月提升2个百分点，在最近7个月中仅次于去年12月。说明老破小正在变得更吃香。

　　“抄底”老破小的战火也烧到了上海滩。

　　上海300万以下的房子，基本都是老破小。这部分成交量正在快速增长。

　　太平洋房屋数据显示，今年1月份，上海230万以下的房源成交6489套，3月份成交8760套，增长率近35%。面积段在50㎡以下的房源，也从2107套增至2880套，增速达36%。

　　《繁花》里“宝总”发家前住的曹阳一村，挂牌1天就卖掉了。

　　这波抄底老破小的狂热中，除了刚刚提到“一口气买12套”的投资客，还有很大一部分是年轻人，特别是独居单身人士。

　　来自中指院的数据似乎也印证了这一点。近半年来，23-27岁买房的人数占比从15%从提升至19%，并且从家庭结构上来说，独居买房的占比也提升了4个点。

　　社交媒体上，不少网友在积极分享自己“抄底老破小”的经验，很多都是二三十岁的社会人。

　　有位博主今年3月初发布第一条关于买下上海老破小的动态，现在已经涨粉1w+。

　　来源：小红书

　　继“离职博主”之后，“老破小博主”正在成为冉冉升起的新赛道？

　　在固有印象里，这届年轻人主打一个“不买房、不结婚、不生娃”，那叫一个油盐不进。

　　原本被各种嫌弃，长期处于鄙视链底端的老破小，为何突然成了“香饽饽”？

　　原因很简单：价格到位了。

　　一线城市的老破小，最近几年跌惨了。动辄跌个20%、30%、40%，甚至腰斩也不罕见。

　　上海易居房地产研究院最近发布了关于一线城市老破小的成交报告。

　　据其观察、测算，一线城市“老破小”类型的二手房价格从2016年初开始拉升，2019年二手房价格泡沫开始不断“吹大”，从20%持续扩大到2021年一季度的历史高点即58%，随后该泡沫持续变小。

　　到了今年一季度该泡沫仅5%，意味着历时三年时间，一线城市“老破小”二手房价格泡沫基本消除，二手房价格回归健康状态。

　　“一房一万”统计了近一年上海老破小的相关数据，结果发现：

　　有7.36万套房子从“200-300万”的价格区间跌到“200万以下”；

　　超过18万套房子从“300-400万级”跌到“200-300万级”。

　　超过25万套老破小，跌出了自己原本的“阶层”。

　　于是，夜里躺在老破小床上刷手机的小年轻们突然发现，市中心的房子，好像我也买得起了呀！

　　不搜不知道，一搜下一跳。

　　一线城市的核心区，不仅是千万豪宅的聚集地，居然也有那么多便宜房子！

　　贝壳挂牌数据显示，广州核心四区（天河、越秀、海珠、荔湾）总价200万以内的房子超过1.5万套。

　　你敢信？

　　位于广州中心城区，地铁在步行距离，通勤40分钟以内，楼下有菜市场+医院+餐饮店+超市的房子，

　　总价不到100万就能买到。

　　遍地10万+的上海内环，竟然也有不到200万的房子！

　　《每日人物》采访了一个案例：

　　朱先生，此前租住在闵行区的一室一厅，每月租金在3500元上下。而他买下的老破小，1988年建成，位于5楼，41平方米，总价100万左右。

　　刨除首付之后，月供跟租房的租金不相上下。

　　跟房价相比，老破小租金的下跌幅度相对比较有限。

　　自从摘下口罩之后，人口回流大城市的趋势很明显。2023年，北上广深的常住人口都恢复了正增长，意味着居住需求还在不断增加，对租金形成了一定支撑。

　　特别是大城市核心区，生活配套完善的地铁小区，租金还是很高。5月临近毕业季，租房市场又热起来了。

　　据克而瑞预计，在毕业季的影响下，5-6月租金或将上涨1-2%左右，其中部分城市涨幅相对较高，如北京、上海、深圳、武汉等，平均涨幅或在2%以上。

　　一边是急跌的房价，另一边是稳定的租金，二者之间差距越来越小，性价比渐渐显示出来了。

　　既然买房和租房的成本差不多，为啥不干脆买下来呢？

　　当然，也有人替他们操心，如果突然没了工作，或者收入下降，房贷怎么办呢？

　　这个问题，我特意去问了一个买老破小的朋友。他告诉我，可以把其中一间卧室租出去，招募一个室友“帮自己还贷”。

　　去年某长租公寓平台被曝出合同上写有“超过40周岁无法租住”，让不少一二线打工人瑟瑟发抖，并且早早开始考虑出路。

　　自如App明确规定友家租户不得超过40周岁

　　来源：央广网记者截图

　　“老破小”虽然有这样那样的缺点，但它毕竟是完完全全属于自己的房子，不用担心某一天被赶走。

　　“从此以后，万家灯火也有一盏为我而亮。”

　　在市场看来，老破小正在从“垃圾资产”变成“有价值的投资品”。

　　存款利率一降再降，从3字头到2字头，估计离1字头已经不远了。

　　但有些超跌的老破小租金回报率已经超过2.5%，比银行定存的利息高，重新变得有投资价值。

　　简单算一笔账。

　　上海内环边上一套总价120万的老破小，租金2500块，年租金3万元。

　　租金回报率=（月租金*12）/购买房屋总价=（3000*12）/120w=2.5%。

　　稳稳跑赢存款利息。

　　可是对年轻人来说，老破小虽然跌了，也要花掉几乎全部积蓄才能上车，还要背上一笔数十年的债务。

　　激情消费的年轻人，真的想清楚了吗？

　　其实没必要太过担心。无论是之前的“存款特种兵”，还是最近抄底买黄金，他们都可有主意了。

　　有一条重要的暗线，显然被他们敏锐捕捉到了。

　　去年以来，北京、上海、广州、杭州等大城市的老房子陆续试点“原拆原建”。

　　据“真叫卢俊”统计，近两年杨浦、黄浦、静安、徐汇、虹口等拆除重建的老小区项目，数量已经有9个，涉及的居民户数近万户之多。

　　数据来源：网络及上海各区官方发布，制表：真叫卢俊

　　比起动辄三四十层、几乎不存在重建可能的新建楼盘，老破小没准能“搏一搏，单车变摩托”呢？

　　什么样的老破小值得入手，他们心里有一杆秤。

　　随着年轻人的加入，老破小固有的价值体系也在悄悄发生改变。

　　本轮地产下行之前，老破小最大的竞争力是学区。不管再老再破，几乎没有居住价值的房子，只要与名校学位绑定，永远不会缺少家长趋之若鹜。

　　而在年轻人眼里，名校不仅不是优点，而且是赤裸裸的大缺点！

　　很多老破小因为有优质学区加持，价格长期居高不下。即便这两年已经跌去不少，甚至“腰斩”，依然要比普通老破小贵得多。

　　举个例子。北京海淀的蜂鸟家园小区，对口号称“宇宙第一牛校”的中关村三小，过条斑马线就能走到。

　　2021年3月，蜂鸟家园有一套43平的房子，成交总价985万，单价22.4万/平。2024年3月，有一套同样面积的房子，以568万的总价成交，单价13.2万/平。房价近乎腰斩。

　　即便腰斩，坐拥名校学位的学区房，还是太贵了。

　　一套房子，首先要解决的是最基础的“居住”问题。

　　孤身一人在大城市拼搏，养活自己已经很不容易，生娃和鸡娃，那是拥有更高收入和更多存款之后才能考虑的进阶需求。

　　就像每日人物的一位采访对象所说的：“我一定要赚到很多钱才会考虑要孩子”。

　　“房子是用来住的，不是用来炒的。”

　　多少调控政策都没能搞定的事情，居然被这群年轻人实现了。

　　参考资料

　　0带看、挂牌1天就成交，“只要价格到位”，广州“老破小”加速去泡沫（每日经济新闻）

　　朱村二手房业主：卖房内卷，我是认真的！（克而瑞广佛区域）

　　暴跌的老破小，被大批年轻人接盘！（大碗Pro）

　　年轻人正在抄底上海老破小（一房一万）