价格回到2016年，环京遍地千元盘

王泽的房子还没有卖掉，他已经不想再想这件事了。

他的这套房子在大厂，那里曾是环北京最有潜力的地区之一。2015年之后，北京房价节节攀升，一些在北京无力买房的上班族，被挤压成“外溢需求”，他们开始在环京地区置业，而北三县（三河、大厂、香河）就是他们曲线进京最好的选择，王泽就是其中之一。

这是一份欣慰，又是一份无奈。王泽是在北三县房价腾飞之初买入，单价1.2万元/平米，无法在北京安家，但在距离北京最近的县城有了一套属于自己的房子，而且更重要的是没有买在高点。

后来，王泽准备离开北京去南方的时候，把大厂的这套房子挂在了中介，曾经有人出到2万元/平米，总价约180万，但他看看了其他人在中介挂出的2.7万元/平米的价格，又看了看一河之隔那边的北京，没有松口。

如今，王泽还留着这套房子。贝壳找房平台上显示，这个片区的挂牌价格在1.2万元/平米左右，相比高点约下跌56%。

但实际上，诚心的卖家会把价格挂在7000元/平米左右，一套80多平米的两居室，总价不超过60万。

贝壳找房平台截图

对于局中人，这是一个崩塌式的景象，很难轻松抽身。而对于局外人，这又是一个带有戏剧性的故事，尤其是那些在北京买不起房子，转身去看环京，却发现一夜之间环京也买不起了的人。

他们当时离开的有多无奈，现在就有多庆幸。

小红书讨论截图

01 楼市硬着陆

环京楼市最火的燕郊，市场均价从高峰时期的3万+单价，跌到了1万元/平米左右，一套2010年左右的非高档住宅，6000-7000元/平米就可以买到。

香河、大厂一套次新二手房，7000元/平米左右可以买到非常不错的房源。

位置再远一些的永清、张家口下花园，曾经都是被爆炒的对象，新盘价格普遍在1.3万元/平米以上，如今5000元/平米左右就可以买到一套还没住过人的二手毛坯房。

近几年环京重点区域房价变动情况

跌出了断崖感的环京，一度远离了舆论漩涡，不再喧嚣，被人遗忘，房价越来越亲民。

也有一批人悄悄进入环京，游走在“跌得最惨的小区”之间，准备“捡漏”，结果是：他们发现遍地都是“漏”。

永清国瑞城，价格曾逼近2万元/平米，现在4000元/平米左右；

下花园碧桂园北京郡，开盘时卖到1.3-1.4万元/平米，目前二手房挂牌价格在4500元/平米左右，实际成交价还更低。

安居客平台截图

环京楼市的价格回到了2015年，但很多房源即使降价也没有成交，因为在房价快速上涨的几年间，环京卖了太多的地，建了太多的房子，如今成为数量庞大的二手房库存。

仅仅在燕郊，就有近3万套二手房在挂牌出售，库存去化周期接近30个月，曾经的“通州东”、“一站到国贸”，现在“出价就卖”。

中介平台截图

中介平台截图

2017年廊坊出台楼市限购政策至2020年期间，还有人坚信环京楼市只是短期下跌，等到政策松绑，市场很快就会上扬。

但在北京楼市也进入下行周期之后，环京楼市的信仰已经没有了，关于环京房价的幻想破灭了，大批投资客被捂在环京楼市中，直到今天也没有回本。

环京楼市观察2017年文章截图

房价跌成普通四五线城市，环京楼市已经到了底部吗？毕竟“它们（环京城市）可是紧挨着北京！”

有可能还不是，因为环京楼市极度依赖北京刚需的外溢，而近几年北京限制人口、减量发展之后，关于“北京减量是环京机会”的逻辑已经不成立了，因为近三年间，环京各城常住人口也在齐齐下降。

02 人口连年负增长

近年来，环京4市人口全部下跌，下辖各区县中，距离北京最近的涿州、兴隆、三河、香河、固安、霸州、怀来、崇礼、永清等区县，无一例外都出现了常驻人口下降，只有大厂县人口有微增。其中，怀来、兴隆下降幅度最大，均比近五年内的高峰期下降超12%。

廊坊：2021年末常驻人口553.8万人，2022年末549.5万人，2023年末547.8万人，两年连跌，共减少6万人；

张家口：2019年末常驻人口442.3万人，2020年末411.9万人，2021年末409.9万人，2022年末407.5万人，2023年末405万人，四年连跌，共减少37.3万人；

承德：2019年末常驻人口358.3万人，2020年末335.2万人，2021年末333.6万人，2022年末332.1万人，2023年末330.2万人，四年连跌，共减少38.1万人；

保定：2020年末常驻人口1154.6万人，2021年末1152.4万人，2022年末1149.4万人，2023年末1148.8万人，三年连跌，共减少5.8万人。

环京城市的人口、楼市齐齐大面积下跌，多少让人有点意外，因为北京控制人口规模、外迁部分产业，曾被认为是环京腾飞的机遇。

2017年，北京市提出“疏解整治促提升”专项行动，以疏解非首都功能、治理“大城市病”、优化提升首都核心功能为目标，并计划设立100亿元“疏解整治促提升”引导资金，其中首批疏解的就包括动物园地区、大红门地区、天意、永外城等批发市场，迁移目的地是环京区域。

当时，环京城市出现了一轮“抢产业”、“抢需求”大战。比如，2019年，廊坊还认为“北京人口负增长后，廊坊将迎来爆发性增长”，并上调了人口发展规划的目标规模，计划2035年调控到575万人。

下花园、怀来、崇礼、兴隆、高碑店、香河等地为争抢北京外溢产业，也拿出了大规划，批地、建产业园区，在2017年至2020年的北京非首都功能疏解实施期，环京也确确实实引起了一轮人口增长潮。

没想到仅仅不到五年，环京就开始集体人口滑坡了。

环京楼盘

环京的发展，与北京息息相关，因为环京城市这些年的发展主要靠的是北京的外溢。而北京的外溢又可以分为两类，一类是楼市需求外溢，另一类是产业外溢，其中，楼市需求外溢才是环京地区外来人口活跃的主要因素。

据克而瑞统计，2019年至2021年期间，环京都市圈新建商品住宅供应面积和成交面积虽然有下降，但下降幅度并不大，2021年之后，则出现了约50%的同比降幅。

数据显示，2021全年环京都市圈供应新建商品住宅面积901万平方米，成交面积828万平方米，到了2023年，供应新建商品住宅面积变成了401.8万平方米，成交面积将至482.6万平方米，降幅分别为55.5%、41.7%。

而前述环京4市常住人口下降，也出现在2021年前后，与环京楼市活跃度变化的时间节点基本一致。

来源：克而瑞

楼市成交量大幅下滑，产业链相关人员流失，成为人口下滑的一大因素。

媒体在调查时形容：“现在的燕郊镇京榆大街上的‘售楼一条街’已不复往日热闹，高峰期卖楼的四五万人也早已各奔东西。”

原先火热的楼市失去活力之后，大量产业链人口流失，楼市、人口、产业走出相似的曲线，“北京人口的环京化”就这样断档了，甚至一些被高房价挤压出去的外溢需求，在北京房价下降之后，又回流到了北京。

一位在大厂潮白家园买了房子的业主说，2018年花了200万买的房子，现在100万都卖不出去，环京的家曾经抚慰了自己作为北漂的内心，但双城生活的巨大时间成本又迫使自己回到北京买房，最终在环京漂了一趟，留下的只有一套贬值的房子。