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价格回到2016年,环京遍地千元盘

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王泽的房子还没有卖掉,他已经不想再想这件事了。

他的这套房子在大厂,那里曾是环北京最有潜力的地区之一。2015年之后,北京房价节节攀升,一些在北京无力买房的上班族,被挤压成“外溢需求”,他们开始在环京地区置业,而北三县(三河、大厂、香河)就是他们曲线进京最好的选择,王泽就是其中之一。

这是一份欣慰,又是一份无奈。王泽是在北三县房价腾飞之初买入,单价1.2万元/平米,无法在北京安家,但在距离北京最近的县城有了一套属于自己的房子,而且更重要的是没有买在高点。

后来,王泽准备离开北京去南方的时候,把大厂的这套房子挂在了中介,曾经有人出到2万元/平米,总价约180万,但他看看了其他人在中介挂出的2.7万元/平米的价格,又看了看一河之隔那边的北京,没有松口。

如今,王泽还留着这套房子。贝壳找房平台上显示,这个片区的挂牌价格在1.2万元/平米左右,相比高点约下跌56%。

但实际上,诚心的卖家会把价格挂在7000元/平米左右,一套80多平米的两居室,总价不超过60万。


贝壳找房平台截图

对于局中人,这是一个崩塌式的景象,很难轻松抽身。而对于局外人,这又是一个带有戏剧性的故事,尤其是那些在北京买不起房子,转身去看环京,却发现一夜之间环京也买不起了的人。

他们当时离开的有多无奈,现在就有多庆幸。


小红书讨论截图

01 楼市硬着陆

环京楼市最火的燕郊,市场均价从高峰时期的3万+单价,跌到了1万元/平米左右,一套2010年左右的非高档住宅,6000-7000元/平米就可以买到。

香河、大厂一套次新二手房,7000元/平米左右可以买到非常不错的房源。

位置再远一些的永清、张家口下花园,曾经都是被爆炒的对象,新盘价格普遍在1.3万元/平米以上,如今5000元/平米左右就可以买到一套还没住过人的二手毛坯房。


近几年环京重点区域房价变动情况

跌出了断崖感的环京,一度远离了舆论漩涡,不再喧嚣,被人遗忘,房价越来越亲民。

也有一批人悄悄进入环京,游走在“跌得最惨的小区”之间,准备“捡漏”,结果是:他们发现遍地都是“漏”。

永清国瑞城,价格曾逼近2万元/平米,现在4000元/平米左右;

下花园碧桂园北京郡,开盘时卖到1.3-1.4万元/平米,目前二手房挂牌价格在4500元/平米左右,实际成交价还更低。


安居客平台截图

环京楼市的价格回到了2015年,但很多房源即使降价也没有成交,因为在房价快速上涨的几年间,环京卖了太多的地,建了太多的房子,如今成为数量庞大的二手房库存。

仅仅在燕郊,就有近3万套二手房在挂牌出售,库存去化周期接近30个月,曾经的“通州东”、“一站到国贸”,现在“出价就卖”。


中介平台截图


中介平台截图

2017年廊坊出台楼市限购政策至2020年期间,还有人坚信环京楼市只是短期下跌,等到政策松绑,市场很快就会上扬。

但在北京楼市也进入下行周期之后,环京楼市的信仰已经没有了,关于环京房价的幻想破灭了,大批投资客被捂在环京楼市中,直到今天也没有回本。


环京楼市观察2017年文章截图

房价跌成普通四五线城市,环京楼市已经到了底部吗?毕竟“它们(环京城市)可是紧挨着北京!”

有可能还不是,因为环京楼市极度依赖北京刚需的外溢,而近几年北京限制人口、减量发展之后,关于“北京减量是环京机会”的逻辑已经不成立了,因为近三年间,环京各城常住人口也在齐齐下降。

02 人口连年负增长

近年来,环京4市人口全部下跌,下辖各区县中,距离北京最近的涿州、兴隆、三河、香河、固安、霸州、怀来、崇礼、永清等区县,无一例外都出现了常驻人口下降,只有大厂县人口有微增。其中,怀来、兴隆下降幅度最大,均比近五年内的高峰期下降超12%。

廊坊:2021年末常驻人口553.8万人,2022年末549.5万人,2023年末547.8万人,两年连跌,共减少6万人

张家口:2019年末常驻人口442.3万人,2020年末411.9万人,2021年末409.9万人,2022年末407.5万人,2023年末405万人,四年连跌,共减少37.3万人

承德:2019年末常驻人口358.3万人,2020年末335.2万人,2021年末333.6万人,2022年末332.1万人,2023年末330.2万人,四年连跌,共减少38.1万人

保定:2020年末常驻人口1154.6万人,2021年末1152.4万人,2022年末1149.4万人,2023年末1148.8万人,三年连跌,共减少5.8万人

环京城市的人口、楼市齐齐大面积下跌,多少让人有点意外,因为北京控制人口规模、外迁部分产业,曾被认为是环京腾飞的机遇。

2017年,北京市提出“疏解整治促提升”专项行动,以疏解非首都功能、治理“大城市病”、优化提升首都核心功能为目标,并计划设立100亿元“疏解整治促提升”引导资金,其中首批疏解的就包括动物园地区、大红门地区、天意、永外城等批发市场,迁移目的地是环京区域。

当时,环京城市出现了一轮“抢产业”、“抢需求”大战。比如,2019年,廊坊还认为“北京人口负增长后,廊坊将迎来爆发性增长”,并上调了人口发展规划的目标规模,计划2035年调控到575万人。

下花园、怀来、崇礼、兴隆、高碑店、香河等地为争抢北京外溢产业,也拿出了大规划,批地、建产业园区,在2017年至2020年的北京非首都功能疏解实施期,环京也确确实实引起了一轮人口增长潮。

没想到仅仅不到五年,环京就开始集体人口滑坡了。


环京楼盘

环京的发展,与北京息息相关,因为环京城市这些年的发展主要靠的是北京的外溢。而北京的外溢又可以分为两类,一类是楼市需求外溢,另一类是产业外溢,其中,楼市需求外溢才是环京地区外来人口活跃的主要因素。

据克而瑞统计,2019年至2021年期间,环京都市圈新建商品住宅供应面积和成交面积虽然有下降,但下降幅度并不大,2021年之后,则出现了约50%的同比降幅。

数据显示,2021全年环京都市圈供应新建商品住宅面积901万平方米,成交面积828万平方米,到了2023年,供应新建商品住宅面积变成了401.8万平方米,成交面积将至482.6万平方米,降幅分别为55.5%、41.7%。

而前述环京4市常住人口下降,也出现在2021年前后,与环京楼市活跃度变化的时间节点基本一致。


来源:克而瑞

楼市成交量大幅下滑,产业链相关人员流失,成为人口下滑的一大因素。

媒体在调查时形容:“现在的燕郊镇京榆大街上的‘售楼一条街’已不复往日热闹,高峰期卖楼的四五万人也早已各奔东西。”

原先火热的楼市失去活力之后,大量产业链人口流失,楼市、人口、产业走出相似的曲线,“北京人口的环京化”就这样断档了,甚至一些被高房价挤压出去的外溢需求,在北京房价下降之后,又回流到了北京。

一位在大厂潮白家园买了房子的业主说,2018年花了200万买的房子,现在100万都卖不出去,环京的家曾经抚慰了自己作为北漂的内心,但双城生活的巨大时间成本又迫使自己回到北京买房,最终在环京漂了一趟,留下的只有一套贬值的房子。

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