金科博翠明湖 /万科繁荣里评测，老北园的二虎之争（附航拍）

随着天桥区拆迁规划的深入，许多老厂房旧厂区迎来了新生，许多老厂房和老厂区被原址改造成住宅继续服务周边的住户。但是作为“老城新盘”，在实现居住大升级的前提下，往往伴随着诸多敏感点。

受限于交通设施与周遭环境，在规划上属于原地升级，也不能苛求太多，很难像新城区那样，土地好像用尺子量过，横平竖直，规划科学，布局科学；在价格适中的前提下，想选择主城区势必要有所取舍，至于您对铁路敏感还是对嘈杂环境敏感，这是您应该考量的问题，每个人的需求有所不同，有些朋友就是不乐意买北园以北，也是没得办法……

这几天洋楼去探了下金科博翠明湖和万科繁荣里两个泛北园板块的新盘，现在均处于即将入市的阶段，希望借助规划图纸与洋楼的现场走访能给到各位一点建议，当然我也知道，地缘性客群是这两个盘的主力客群，有些赘述或许是废话，但是不妨从更多角度认知这两个盘。

-金科博翠明湖-

严格意义上讲，金科博翠明湖并不属于北湖片区，应该属陈家楼板块，这几个小组团没有太大的概念，在推广中总是喜欢将大明湖扯到概念之中，比如金地湖城风华，虽然离着大明湖颇远，但是并不妨碍对大明湖的倾慕，不过博翠明湖这个盘的确没说瞎话，除了君悦半岛外，应该是距离大明湖最近的楼盘，以地块最南端论，电动10分钟即可抵达大明湖，与山钢锦绣华府的距离相仿。

又不少外地朋友不太明白为啥大明湖板块价格不是特别贵，有个重要的原因是行政区域，大明湖西侧多属于天桥区，大明湖东侧则属于历下管辖，两者是有不小的价差的，万万不要张嘴就是大明湖旁边也不贵……这一点一定要明晰

金科整体地块共分为四部分，分别A2、B、C以及学校地块，其中A2地块为商务金融地块，B/C地块为住宅地块，从航拍中不难看出，这块土地是主城区不多见的方正地块，整个地块家从北向南依次减弱，这一点甚至包括铁路影响。

整个地块四至，存在不小的敏感点，北侧距离北园大街较近，鸟瞰图上显示，北侧除住宅外将建造商业，或许一定程度上可以避免北园大街的不利影响，但是同时带来了嘈杂的感受，项目东侧为津浦铁路，这一点与旁边的山钢锦绣华府与盛世名门相仿，最狭窄的地方洋楼目测50米上下，在拐弯的圆弧处应该可以高达百米以上。

网上某些评测没提到的是项目西侧，其实西侧也是不小的敏感点，从规划图上看，金科博翠明湖主要车行入口将位于项目西侧，与之隔河相望的是中恒商城，沿河道路西侧的停放超级无序，在中恒商城短期不搬走的前提下，沿河处交通将极大的考验公共管理水平。

虽然按政府规划地块分，住宅区域被分成了B.C两块，但结合规划，整个地块应被看作三部分，即B地块，距离铁路较近的C刚需地块、整体地块素质不错的C改善地块，两个C地块之间存在保留建筑物，未来将形成商业对街，为居民提供配套服务，沙盘图更加清晰。

B地块未来将不会直面北园高架，但会面临商业体的干扰，铁路对于C东侧地块有一定的噪音影响，对于C西侧地块，我认为影响不大，一是距离较远，同时有东侧楼座与配套商业的双重遮挡；另外这部分铁路不是横平竖直，越向南越远离，听说限速40KM/h，车速不算太快。

当然影响究竟大不大，每个人阈值不同，可以现场体验一下，或者问问周边开店的老板都会给你说实话。另外，A地块存在部分安置房源，C地块中间的保留建筑将打造成商业配套，各位注意下。

北坦-陈家楼区域的拆迁将成为金科博翠明湖的一大助力，当然拆迁力度如何这需要时间的考量，但是从山钢锦绣华府-鲁能康桥的前车之鉴看，整个地块比较容易形成中高端且浓郁的居住氛围，城市界面应该不会有太大的担忧。同时博翠明湖的配套较为齐全，吃在北坦、玩在大明湖、乐在泉城路，毕竟所处地块位于北园大街以南，在心理距离上具备一定优势。

我建议过几天等售楼处（地块中间，保留建筑附近）开放的时候现场感受，户型不多说，不错的户型，现在的报价1.8上下，部分楼体带装修，上面是预计的首开楼座，其他事项以案场为准。

-万科繁荣里-

万科繁荣里项目地处北园大街以北，位于济南老毛巾厂附近，整体地块方正，算是不错的地块，同时毗邻灯具市场、中恒商城等专业市场，地缘性的客群是不缺的……万科繁荣里最大的敏感点在于城市面貌。

从位置上看，北园大街并不属于天桥核心位置（核心位置参考区政府），周边生活环境一般，西侧沿凤凰山路依然分布有不少工厂，比如安装公司、风机厂在调研的过程中还有天桥武校的遗址留存，沿凤凰山路一路向北，城市界面较为一般，路边摊位甚多；东侧联四路则被大量村改房、安置房所包围，周边出行情况有些复杂。

在开车调研的过程中有个很有意思的现象，正是因为被某两条路以及某区域分割，城市南北向呈现不同的城市面貌，城市北向柏油大马路已铺装完成，停车有序，但南侧因为道路狭窄、城中区规划不合理等原因，依然呈现较差的城市面貌。我相信在未来，随着天桥区拆迁改造的加快，这些坛坛罐罐不太成问题，但是就现在看，仍然需要忍受不少时日。

繁荣里一期为1#楼、2#楼，共214户。1#楼为18层小高层；2#楼为25层高层，均为安置房房源。二期规划有8栋住宅，共565户，包含1栋10层小高层、1栋12层小高层、2栋14层小高层、1栋16层小高层、3栋18层小高层。

繁荣里的户型只有100平与130平两种，社区整体密度很低，均为10-18F的小高层设计，舒适度不错。同时周边配建36班小学，算是自带教育资源，这是不错的优点。

预计首开1/2/5/8#楼，户型面积只有两种100平和130平，容积率2.35，绿化率35％，公摊17-23％，物业为万科物业，车位比例1:1，均为精装，预计2023年8月份交付。现在的报价是18000-19000之间，首开的楼座均为一梯两户。

这个价格是带精装的价格，比开始预计要破2万的价格相比，这价格还算厚道，繁荣里这个盘要说的东西不怎么多，本身规模也比较小，也不复杂，大家看看拍摄的现场照片吧，一目了然。

万科也罢金科也好，与过去的山钢、东海相比，大北园倒是率先实现了开发商的升级，新地块新产品老街坊老客户，选哪个全凭心意；不过随着开发商的升级落地，这个片区最终呈现的价格相比以往均有一定幅度的上调；至于价格方面，老城新盘向来表现比较佛系……由于规模不大，成交平稳以地缘性客户为主，价格相对稳定。