财神见习社兼职副业赚钱的365个项目（110）：水混鱼肥的法拍房

财神之前和大家讲过很多关于副业赚钱的项目，今天和大家分享一下以投资为主的法拍房。在新房和二手房之外，有一些小众的房源，其中就包括法拍房。因为法拍房的性质所限，所以往往会以市场价的七八折就能成交。所以这里面的水很深，很混，但相应的利益也还是很大的。

一、项目底层逻辑：

1、需求：

• 法拍房的由来：当一个人破产时，就会出现资不抵债，债主们就会申请法院将这个人名下的房产、股权、汽车等资产进行强制执行，冻结查封。当被执行人拒不执行债务的时候，房产就会进入拍卖的流程，法院就会设定一个起拍价，接着就会进行公开拍卖。

2、解决方案：

• 很多人在比较了解法拍房的情况下，会在房子拍卖前就提前和房主沟通好，提前以一定的价格买下。或者等到房产被法院拍卖的时候买入（今天主要以法院拍卖时的情况来讲解）。

3、收益构成：

• 法拍房之所以具有很大的吸引力，是因为中间的价差很大。比如一套房子1000万，70%的价格买入的话，相当于能剩下300万。利益诱惑还是相当大的。

二、具体执行

1、操作流程：

• 寻找房源：最近几年法拍房在京东和阿里上的拍卖房源还是比较多的。确定购买的区域，价格区间。然后每天有事没事地去翻找即可。（有时候也可以找一些法拍房的中介，他们会整理好表格，然后从表格中寻找也行。不过这种表格会有一定的滞后性，要想招到优质的法拍房还是得自己老老实实去找才靠谱些）
• 了解情况：当你看到感觉合适的房产时，就需要对这个房产进行一个大概的了解。主要了解房屋的性质、房屋的用途，以及土地用途。这3个都很关键，房屋的性质主要是看是不是商品房，其他的小产权房、军产房之类的不要碰。房屋用途主要是看是不是住宅房，其他的公寓、宿舍之类的，容易暴雷，不要碰。土地用途，主要看是不是住宅或者商住两用就行。在京东拍卖的话，还会有查档表，可以通过这个查档表看出历史的交易记录，还可以算出有多少税费（各个地方的税费承担方式是不同的，深圳是买房承担所有税费，其他地方政策会有一些不同）。税费这个很重要，有时候你房子买了五六百万，税费要100多万的话，就很坑爹了。如果有条件，最好去实地看一下，然后看一下同小区的同户型房子，以及周边小区的房子，这样会更加踏实一些。另外，还得了解清楚，是否可以贷款，这个很重要。
• 交保证金：一般保证金是起拍价的10%或者20%，如果拍到了房子可以抵做房款，如果没有拍到就会在结束的时候退还。由于保证金的数额都不低，所以很多人都是在竞拍前一两天或者当天才叫保证金的。
• 竞拍出价：竞拍出价是非常考验心理素质的，一般是设定一个最高的心里上限，如果突破了这个上限就不往下拍。但是由于现场的情况会比较复杂，几轮出价下来，很容易打乱计划，心理素质不好的人，容易出现各种问题。（前几年有一个新闻，一个小伙原本想要出价1.7千万的价格，谁知道小数点标错了，最终以1.7亿拍下了这个房子。所以在竞拍的时候，心理素质很重要，别偷鸡不成蚀把米）如果担心竞拍的时候因为房产太热门而导致出现问题，可以去找一些比较冷门的房产，有时候也能捡到不少便宜。
• 贷款：当房子拍下来后，可以委托法拍房服务公司，让他们来搞定贷款的事宜。法院一般是收到全款后，才会出具拍卖成交的确认书、执行裁定书之类的文件，所以需要引入担保公司进行担保才能贷款（一般担保费是贷款额度的1%）。当银行审核完资质后，就会安排放款。买房拿着法院的裁定书就可以办理过户、缴税等。拿到不动产证后，再抵押回给银行，抵押就完成，贷款流程也就结束了。
• 清房：清房是比较容易出现问题的一环，好些人会出现买了法拍房而住不进去的问题。所以拍房的时候，了解清楚法拍房现在的实际状态（是否是空置状态）很关键，如果房间是空置状态，买了房子后，直接带上法拍房服务公司的人，喊上物业，叫个开锁匠，上去换锁就搞定了。全程用摄像机拍下来，把原房主的东西清理到一个房间就行了。

2、注意事项：

• 法拍房贷款问题：一般法拍房都是可以贷款的，不过最多只能贷款七成。所以在购买法拍房前，一定得提前了解清楚是否可以贷款（有些法拍房由于前房主的债务问题，可能导致无法贷款）。
• 法拍房与限购：有些地方的法拍房是不限购的，有些地方的法拍房是限购的。这个得看地区，由于一些法拍房是不限购的，所以有时候最终的成交价格可能会比市场价格还高。
• 法拍房的一拍和二拍：一拍是指第一次拍卖，如果第一次拍卖没有人报名就会流拍，一个月后法院会再次拿出来进行二拍。二拍的价格一般是一拍价格的八成。如果二拍也还流拍的话，建议就得谨慎了，因为这种房子很可能存在很大的问题。
• 关于悔拍：做法拍房，悔拍是非常容易遇见的一个问题。因为法拍房的问题很多，水很深，有些人没有了解清楚就拍卖了，最后很容易就会悔拍。悔拍的后果其实蛮严重的，就是几十万的保证金会别没收。所以，一定得了解清楚情况再去拍卖。
• 法拍房的税费：由产权人的性质、年限、原登记价等可以算出税费。由于税费的计算公式很复杂，这里面会有一个大坑。如果没有了解清楚，可能会出现三五百万买的房子，可能要交一两百万的税，那就很坑了。
• 法拍房看房：法拍房是没法看室内的。所以只能看同小区同户型的房子来参考。这时候可以以租房之类的名义，去实地看下房子。
• 租约问题：有些房子，是被前房主拿出来出租的，如果你拍下了房子，租约是否继续有效是一个很大的问题。这时候就得提前和法院了解清楚，如果租约有效，那就比较难清房了（有时候一二十年的租约，很难清房）
• 水电费问题：只要是法拍房，自然难免会有欠缴的水电费。至于多还是少，就得找物业沟通协商了。一般情况下都不会欠很多，但也难免会遇到一些奇葩，欠个几万的水电费。所以这个也得提前问清楚。
• 辅拍公司：在京东和阿里上的拍卖房源，会有很多辅拍公司，这些公司一般会收拍卖价格的1-2%，这些辅拍公司能帮人避免不少坑。不过也得找靠谱的公司才行，如果辅拍公司不靠谱，容易吃大亏。
• 房源的冷热程度：如果房源比较热门，很可能会出现说竞拍价格过高，超出自己心里价位。如何找冷门的优质房源，这个还是比较吃经验的。可以根据对这个房源的围观人数、收藏人数等方面，佐证这个房源的冷热程度。
• 法院保证清场交付：上面也提到过，关于法拍房清场的问题，之前法院是不保证清场的，在2019年底出台了承诺解决清场问题的文件，也就是现在的法拍房，有一部分方圆是法院来出面解决清场问题。但这种方圆的溢价会更加高，也更加热门。就看自己怎么评估了。

三、项目评估：

1、适合人群：

• 这个项目比较适合对法拍房感兴趣，并且了解得比较清楚，而且有一定资金的小伙伴操作。

2、成本：

• 这个项目的成本还是比较高的，一套房子少说都是几百万，高的上千万。

3、风险与控制：

• 法拍房的坑非常多，但如果你能了解清楚法拍房，提前避开这些坑，法拍房还是蛮香的。

4、收益：

• 法拍房不管是自主还是投资，都是蛮OK的。至于收益能有多少，得看法拍房的价格，不过价格越高的房子，差价就越大。

四、总结：

• 法拍房的优势就是价格差，买入的价格会是市场价格的七八折，1000万的房子，可能就能剩下两三百万，还是蛮香的。不过由于里面的坑很大，收益与风险往往都是成正比的，所以需要做好充分的准备才能去玩，否则分分钟容易栽坑里。如果是想买刚需房的小白，建议老老实实去买二手房或者新房，问题更少。如果是有一定资金，对法拍房了解得比较全面的小伙伴，可以考虑入场。

以上项目分享仅供参考思路，项目在变，思路不变

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