西安、咸阳、宝鸡……小学生数量成楼市风向标！

已经离职恒大的千万年薪经济学家任泽平先生有一个观点：房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。

也就是说，站在长期价值投资的角度，判断一座城市楼市潜力的一个重要依据就是人口的变化。

而关于人口数据，官方常发布的几个数据分别是户籍人口数据、常住人口数据、在校小学生数据。这其中，实打实的小学生数量变化是最能反映一个地方人口流入的一个真实指标，这个数据被称为“小学生指数”，已经成为很多城市楼市的风向标。

西安如此，宝鸡、咸阳也是如此。

NO.1丨壹

户籍人口数据，存在很多人户籍虽然在西安，但其长期工作、生活在其他城市，所以户籍数据的变化很难反映一座城市真实的常住人口情况。

常住人口数据，这其中存在很多打工者进城，虽然说增长比较快，但他们的流动性是比较强的，很多人甚至是租房不买房，今年在西安，明年可能就在其他城市去了。也存在很多人长期工作生活在西安，但并没有办理居住证，无法进行统计的问题。

因此，在统计人口数据的时候，这两个数据都很难反映西安真实的情况。这也就是为什么结合地铁客流量，有专家得出目前西安常住人口数据被低估的原因所在。

而每年地方政府发布的国民经济和社会发展统计公报中的在校小学生数据，则是实打实可以反映一座城市真实常住人口变化情况的数据。

毕竟，一般而言，一个小学生背后就是一个完整的家庭，一个城市中每增加一个小学生，这意味着有一对年轻夫妇。

有人曾这样勾勒出人口、小学生数量和楼市的关系：“成年人进城市可能增长很快，都是农民工，但他们租房住不买房，一到春节就回家了都走了。所以要看人口增长里小学生占的比重多大，小学生一来，说明一家子在这生根了，小学中学12年跑不掉的，这个是真实的人口增长。孩子大了得买大房子，再长大还要买房。”

所以，在校小学生数量增长比较快的城市，往往是房价增长比较快的城市。相反，在校小学生数量下降的城市，往往也是房价下降的城市。

NO.2丨贰

我们不妨来对照“小学生指数”，来验证一下过去10年时间西安、咸阳、宝鸡这三座城市的楼市变动情况。

西安：在过去10年时间里，2011年至2015年这5年时间里虽然在校小学生数量也在增长，但总体增长的比较缓慢，2016年之后的5年时间，小学生数量则逐年呈现爆发式增长，从2016年的59.79万增长到了2020年的85.2万，5年时间增长了42.5%。

众所周知，2016年之后的这5年时间，正是西安楼市开始爆发式增长的几年时间，房价均价从7000元/㎡左右上涨到了1.5万元/㎡以上！

咸阳：2011年的时候小学生数量38.65万人，随后几年时间逐年下降，到2016年的时候降到了30.73万人,6年时间在校小学生数量减少了7.92万人。咸阳楼市实际上也是在2011年左右达到一轮高峰之后，随后开启了多年的横盘。2017年，由于西咸新区交由西安代管，西咸新区原咸阳行政辖区的部分数据开始算到了西安，因此2017年咸阳在校小学生数量降低到了27.99万人，比2016年少了2.74万人，这种降低属于区划调整所致。

2017年之后，大家会发现咸阳的在校小学生数量开始逐步增长，2018年、2019年、2020年分别增长了0.42万、0.61万人、0.62万人，虽然说每年增幅不到1万，但已经开始增长。

而咸阳楼市，实际上也正是2017年之后开启了复苏与大幅增长，大牌房企也是在2017年之后纷纷进入咸阳市场，咸阳的房价从2017年上半年的4000元/㎡左右，涨到了目前的9000元/㎡左右。

宝鸡：从在校小学生数量来看，宝鸡从规模方面是要远远低于咸阳的，也是远远低于渭南（2020年在校学生32.49万人），并且低的不是一点。从这个角度也不难理解宝鸡这几年市场比较稳定、房价没有经历大幅上涨的原因所在了！

当然，人口的净流入、小学生数量的增减虽然影响房价走势，但并不是影响投资价值的唯一要素。一个城市房价是否坚挺也与该城市的行政地位、在区域板块中的位置、产业结构、教育医疗等公共资源水平密切相关，土地的供应等因素也会影响到楼市的走势。