关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”之时间节点如何界定​

最高院裁判：《执行异议和复议规定》关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”之时间节点如何界定

转自 济南中院

【裁判要旨】异议人购买案涉房屋时虽处于婚姻关系存续期间，其配偶名下另有多套房屋，但此后二人离婚，原登记在其配偶名下的多套房屋均归其配偶所有，截至一审法院审理期间该多套房屋仍登记在其配偶名下。异议人提出执行异议时，其名下并无其他可用于居住的房屋。故异议人符合《执行异议和复议规定》第二十九条关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2020）最高法民终735号

上诉人（一审被告）：刘玲珍，女，1963年1月20日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大**小什字街**4-6-2。

委托诉讼代理人：王明昊，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行。住所地：辽宁省沈阳市大**小二台子**。

负责人：申壮，该行行长。

委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。

委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：辽宁宏缘商业地产开发有限公司。住所地：辽宁省沈阳市大**观泉路**。

法定代表人：郑宝信，该公司总经理。

被上诉人（一审被告）：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。

上诉人刘玲珍因与被上诉人沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2019）辽民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人刘玲珍委托诉讼代理人王明昊，被上诉人农商行大东支行委托诉讼代理人包腾飞、丁云鹏参加诉讼，被上诉人宏缘公司及谷实经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘玲珍上诉请求：撤销(2019)辽民初130号民事判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：（一）一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十九条并不排除第二十八条的适用，在被执行人是开发商的背景下，符合第二十八条的规定，业主也可通过执行异议之诉排除执行。（二）即使适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条的规定，其第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”中，“名下无房”的时间节点应理解为“案涉房屋被采取强制执行措施的时间”，“买受人”应理解为仅“买受人本人”。案涉房产被查封时，刘玲珍婚姻状态为离婚，名下无其他用于居住的房屋。且案涉房屋现为刘玲珍名下唯一住房，是其赖以生存的物质生活资料。

农商行大东支行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。《执行异议和复议案件规定》第二十九条的规定是基于对生存权的保护而作的特别突破，其第二款“买受人名下无其他用于居住的房屋”应理解为买受人包括买受人个人及其配偶、未成年子女，是否有其他用于居住的房屋的时间节点包括购买案涉房屋时和提起执行异议及执行异议之诉时。刘玲珍虽提交了《无查询结果证明》，但未提交其名下无房产的历史交易信息证明，实际上其在购买案涉房屋时，处于婚姻存续期间，其配偶名下仍有3套房产。故刘玲珍不符合该规定第二十九条的规定，不享有排除强制执行的民事权益。

宏缘公司、谷实未提交答辩意见。

农商行大东支行一审诉讼请求:撤销（2019）辽执异214号执行裁定书，恢复对位于沈阳市大东区观泉路50-13号2-6-2房屋的执行；本案的诉讼费由刘玲珍、宏缘公司、谷实承担。

一审法院认定事实：农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，一审法院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173353460.86元；三、宏缘公司于判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33353460.86元（5000万元扣除已还本金16646539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。宏缘公司提出上诉，最高人民法院作出(2015)民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。一审法院在该案审理中于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于人民币189105832.69元的财产,并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产。2016年11月15日，一审法院作出（2015）辽执二字65号执行裁定，再次查封上述房产。

另查明，2019年7月8日，刘玲珍作为案外人对案涉房屋提出了书面执行异议，一审法院于2019年9月24日作出（2019）辽执异214号执行裁定，认定根据《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定，刘玲珍对案涉房屋所享有的权利足以排除人民法院的强制执行。故裁定中止对案涉房屋的执行。农商行大东支行不服，向一审法院提起本案诉讼。

再查明，刘玲珍分别于2012年9月11日、9月29日向宏缘公司转账341488元、230000元。2012年10月3日，刘玲珍与宏缘公司签订《商品房买卖合同》，约定：刘玲珍购买案涉房屋，建筑面积110.94平方米，房屋价款581488元。合同载明刘玲珍于签约当日交齐全款。2016年12月5日宏缘公司向刘玲珍开具金额为581488元的发票。宏缘公司向刘玲珍出具《宏缘地产50号公馆入住通知书》,载明宏缘地产50号公馆已通过竣工验收,并具备入住条件,请刘玲珍到50号公馆15-14号网点办理入住手续。2014年1月4日，沈阳盈德物业管理有限公司向刘玲珍开具了物业费收款收据。2014年1月4日、11月10日，沈阳华瑞供热有限责任公司向刘玲珍开具了2014、2015年度的采暖费发票。

还查明，沈阳市不动产登记中心出具《无查询结果证明》载明，未查询到刘玲珍名下房屋信息。刘玲珍与周某原系夫妻关系，二人于2014年5月13日登记离婚。沈阳市不动产登记中心出具的《不动产信息查询表》、房屋所有权证及《商品房买卖合同》载明，周某名下有四处房产，其中位于大东区小什字街62号、大什字街93-2号的三处房产，房屋所有权证载明的填发日期分别为2001年12月28日、2004年6月23日、2002年10月24日。

一审法院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。本案为申请执行人执行异议之诉，故应对案外人刘玲珍就案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，不得对抗买受人”。故交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。农商行大东支行作为案涉房产的抵押权人，一审法院依其申请分别于2014年10月23日及2016年11月15日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产。刘玲珍与宏缘公司于2012年10月3日签订《商品房买卖合同》，成立合法有效的房屋买卖合同关系，合同约定房屋总价款为581488元。刘玲珍向宏缘公司转账支付了571488元，宏缘公司为刘玲珍开具了购房发票。故一审法院对刘玲珍在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同并支付了超过百分之五十房款的事实予以确认。《无查询结果证明》虽然载明刘玲珍名下并无其他用于居住的房屋，但对于《执行异议和复议案件规定》第二十九条中“买受人名下”应将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女作一并考虑，只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房。刘玲珍购买案涉房屋是在与周某婚姻关系存续期间，当时周某名下有三处房产，应视为刘玲珍购买案涉房屋时已有居住用房。故刘玲珍不符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定中关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。

综上，刘玲珍不属于《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的商品房消费者，不享有足以排除强制执行的民事权益，案涉执行标的应准许执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条，参照《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定，判决：准许执行沈阳市大东区观泉路50-13号2-6-2的房屋。案件受理费9615元，由辽宁宏缘商业地产开发有限公司负担。

本院二审期间，刘玲珍围绕上诉请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了证据交换和质证。

刘玲珍提交两份新证据：1.《情况说明》，证明刘玲珍前夫周某名下的沈阳市大东区大什字街93-2号331房屋由周某继母葛某某居住，与刘玲珍无关。2.照片三张，证明刘玲珍购买案涉房屋是为了改善家庭环境，其符合消费者的身份。

经质证，农商行大东支行主张对情况说明的真实性无法核实，对合法性、关联性有异议；对照片的真实性、合法性和关联性均有异议。经审核，上述证据与对刘玲珍是否享有排除执行的民事权益的认定无关联，本院对其证明力不予认定。

本院二审对于一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，二审争议的焦点问题为刘玲珍对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《执行异议和复议案件规定》第二十九规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。刘玲珍与宏缘公司在案涉房屋查封前签订了合法有效的《商品房买卖合同》并支付了超过百分之五十的购房款，宏缘公司亦向其开具了案涉房屋购房款的增值税发票。刘玲珍购买的案涉房屋设计用途为住宅，刘玲珍购买案涉房屋时虽处于婚姻存续期间，周某名下另有三套房屋，但刘玲珍与周某于2014年5月离婚后，原登记在周某名下的三套房屋均归周某所有，截至一审法院审理期间该三处房屋仍登记于周某名下。刘玲珍于2019年7月8日提出执行异议时，其名下并无其他可用于居住的房屋。故刘玲珍符合前述第二十九条关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。一审法院以刘玲珍不符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条的规定认定其不享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律错误，本院依法予以纠正。

综上，刘玲珍的上诉请求成立，一审法院适用法律错误，判决结果不当。本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销辽宁省高级人民法院（2019）辽民初130号民事判决；

二、中止执行沈阳市大东区观泉路50-13号2-6-2房屋。

一审案件受理费9615元，二审案件受理费9615元，共计19230元，由沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　 王富博

审 判 员　 仲伟珩

审 判 员　 李赛敏

二〇二〇年十二月二十二日

法 官 助 理 彭 娜

书 记 员 黄婷婷

来源：民事审判