解析孙村片区：蝶变前夜 后劲十足 （附航拍）

　　今天聊聊后台一直呼声比较强烈的孙村片区，今天这篇文章希望能给到各位启发.

　　长久以来，孙村片区偏东的地理位置让大批购房者对孙村发展缺乏安全感，另外，孙村虽然起步略晚，但落地项目较多，未来产业聚能势头好，同时亲民的价格和舒适的居住环境，为刚需送来了及时雨，而且为改善一族提供了更多选择（比如别墅）；后劲十足但现实骨感，是孙村的现状。

　　有关孙村片区规划政策有很多，大家去往售楼处，置业顾问着重介绍的是以下两个：

　　一是孙村被划归高新东区，二是孙村是济南规划中的五大次中心之一，下面是官媒的一段话：

　　“根据新版控规，高新东区所在的孙村次中心将全面树立“济南东部新中心，国际智造生态城”的区域定位，重点打造成为“全国动能转换跨界融合示范区、东部区域协同发展引领区、智能制造产业创新集聚区、绿色生态发展践行区”

　　孙村片区依托过去的产业优势，过去已经承接了许多高新区的企业，但与高新区相比，孙村片区有独特之处，其主要功能是将过去的“旧动能”转化为“新动能”，在原有产业的基础上，引入产业附加值高的新兴行业，比如石墨烯产业，比如激光产业；

　　比如百事可乐、鲁得贝、华亚现代机械这三家原高新区厂区将集中搬迁至济阳县投资建厂运营生产，洋楼认为之所以没选择孙村，正是因为不符合城市功能发展的需要，去助阵县域经济了……（确定的时候尚未划区）；

　　正如控规中所提到的孙村功能定位：以未来汽车、机器人及管控机床、智能设备研发等智能制造和新兴产业为主导，生产、生活服务等综合配套完善的产城融合示范区。

　　孙村虽然叫做高新东区，但很明显不是下一个高新区，孙村定位以第二产业为主，高新区产业则更多的向第三产业靠拢。

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　　上面的描述稍稍枯燥乏味，却是我们分析孙村片区的基础，在孙村，棕色工业用地是主角，黄色住宅用地才是配角，甚至不少商业地块也是在新版控规中刚刚添置的……

　　唐冶片区有不少人是住在唐冶，工作却在高新历下，因为受到房价挤压的原因，最终选择唐冶片区，但孙村不同，未来居住人群的主体应该是产业园区所带来的产业人群……产业越高端，人群越高端。

　　洋楼就不扯早已扎根多年的重汽、浪潮、桑乐等产业园区，就谈18年后引入的产业园区：航空工业特种研究所，现在在建的“激光谷”，中国铁道科学研究院通信信号研究所、烯谷国际中心、济南中关村智造大街、普洛斯激光装备基地以及大量正在动工的新型园区，与过去以汽车行业为主的业态大有不同。

　　这批企业不但听起来名气大，待遇还超高，根据考证精神，我搜了搜济南航空工业特种研究所的薪资，下表中甚至尚未包括政府给到的大几十万购房补贴，仅单位所提供的补贴双博士买孙村小别墅问题不大，另外，这企业也招聘本科，本科首年收入6万元，六险二金齐全，招聘信息上明确写了，三年后的平均月薪超过万元。

　　在给各位看一下孙村片区普通工人的收入，某些人总是喷济南工资低，房价高，张开大嘴就是济南大多数人工资4000来块钱，网上重拳出击6的很……那我感觉你不妨来孙村，薪资能翻倍还不累。

　　孙村有大量的项目正在如火如荼的建设当中，对于制造业厂房来说，想填满这点面积，几个项目足矣……

　　一句话总结：孙村正处于大量人口导入期的前夜，而且这里面有相当一部分是质量非常高的人才，这也是孙村片区未来的基本盘，别总感觉这地偏，没准来个大企业全包圆了……东强不单单是产业强，工资也得强是不是？

　　顺便多说一句，在最新的控规中，孙村所规划的工业用地均为一类工业用地，就是那些对居住无污染无影响的工业用地，从下面的航拍也能看出来，从一座厂房到另一座厂房少则几百米，多则上千米，我暂时没感受到负面影响。

　　△科嘉路向东航拍

　　△科嘉路向西航拍

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　　住宅用地集中于孙村片区两个组团，一是早期所开发的中心组团，其代表楼盘是翡翠雅郡和天马相城，还有部分老旧小区，时常让我产生回到老城区的错觉；

　　二是围子山居住组团，也就是各大房企集中扎堆的地方，此地有山有水，有百联奥特莱斯，只是山体及道路略显原生态，头次去我还看到在梯田上放羊的……

　　△围子山居住组团西向航拍

　　△围子山居住组团东向航拍

　　△左家屯（貌似是这名）航拍

　　因为开发时间的差异，两个组团的感觉截然不同，翡翠雅郡所处的中心组团配套完善，满足日常所需完全没有问题，但略显刚需；

　　武将山-玉皇山一线，由于18年后孙村开发掀起了高潮，现在看到的万科中海多数是18年取得土地，这些楼盘以小高层、洋房为主，辅以别墅叠墅等产品，在山水景观的簇拥下，改善的味道更浓。

　　由于竞争激烈等因素，孙村片区整体的价格较为友好，具体报价请以售楼处为准

　　目前孙村片区高层小高层的价格在9000多到1万出头，除此外，金茂墅、云麓公馆、万科如园都有叠墅产品，叠墅价格多数300-450万。

　　绿城桂语朝阳，打出了9888元/平的广告，实际的报价在11000元/ 平以上，听说第一波卖的不错，正在加推。

　　烯谷国际中心，从这个名字也能看出来，这个盘的产业带动力是很强的，小高层均价11000元/平，高层均价9800元/平，毛坯交付，一期房源所剩无几，预计二期的价格会与一期持平，我去调研的时候正好赶上某集团集体参观购房，看来产业还是有一定的吸引力。

　　海信彩虹谷、龙湖春江彼岸、碧桂园翡翠雅郡，这三个盘基本属于现房准现房发售，价格从10000-12000不等，房源也不算太多，既然基本属于现房，现场去仔细感受品质就好了。

　　万科劝学里，受到很多人关注的大品牌楼盘，现在的房源也不算太多，销售基本上都是11层洋房房源，价格12000元/平左右，劝学里紧挨着唐冶片区，是孙村片区配套比较好的楼盘。

　　除此外，金茂山语湖、中海云麓公馆也均有洋房小高层产品，卖的时间也相对比较久了，这两个盘距离奥莱和彩虹湖更近一点，当然价格会稍贵一点，单价12000元/平。

　　做个不精确的对比，唐冶片区的银丰唐郡，山色自然环境不错，11层洋房便宜的1.4万/平，贵的1.8万/平，一山之隔的孙村，精装修山语湖洋房前几天的报价是1.25万/平，车程10分钟上下，可以省几十万……

　　一旦传说中的围子山隧道落地，孙村这侧的房价像唐冶看齐也并非天方夜谭，只是这件事情有不少人反对，最新的情况没搜到。春暄路隧道倒是在紧锣密鼓的推进中……

　　正如题目所说，孙村片区正处于蝶变前夜，产业推进的速度很快，可以说，从2018年后，拍地给开发商，拍地给企业，整个片区的发展在提速，后劲十足，但有些隐忧……

　　孙村片区有点跨越式发展的意思，片区人口的导入主要基于两点，一是从雪山-唐冶被挤压而来的刚需人群。另一类是上文所提到的产业人群，或许后一种对于片区发展更为关键。产业园区能否顺利落地，新型制造业肯定要往AI、工业机器人上靠拢，能否如期带来可观的产业人口尚未可知。

　　蝴蝶广场、华熙live等商业配套不多讲了，洋楼认为这种东西对于孙村这种远郊片区均属于细枝末节，这类配套的是否能够启幕或者说片区发展如何，考量的无非是“人口”两个字，商家也不是傻子，导入人口不够，开业大型mall纯属赔钱，不要拿奥特莱斯说事，奥特莱斯的定位大概是一年去两趟，一趟买一车，和融创茂之类的mall没有太多可比性。

　　假设人口无法规模涌入，即便有部分高收入人群也依然带不动房价，现在看，孙村片区导入人口的途径有限，公交网络尚不发达，轻轨二期成型需要6年时间（即便加速也得4年），距离城市核心区较远，孙村片区出行多数依靠自驾。

　　所以，对于孙村置业而言，时间上的考量是重中之重，走夜路的时间一定要考虑在内……

　　片区内产业型刚需没说的，看价上车，也不用问哪个盘好哪个盘差，同类产品，名企开发，价格就是王道，作为产业型刚需有的是时间与孙村一起慢慢变好。

　　贪图性价比的溢出型刚需，一定要做好短期内所有配套均不完善的准备，要做好日常所需均长途跋涉的打算，可以接受就选孙村也没什么，这种价格买一线靠山洋房，还是很香的，至于等多少年后基础配套会完善，3年起步……

　　投资一定是放长线钓大鱼，规划落地配套入驻均有不确定性，起码要看到5年后，同时，不要奢望孙村变成第二个高新区，一共规划了22万人，片区内建筑大多数为4层高的厂房，与高新区动辄30几层的写字楼差别明显。

　　篇幅有点长，删了一部分，已经3000多个字了，由于马上过12点，发的有些着急……希望你能有所收获。