干货丨2021年2月房企销售数据及表现解读

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电话会议

2021年2月房企销售整体情况解读

时间：2021年2月28日

主讲人：亿翰智库首席分析师 张化东

一、2月销售总体超预期，高端市场热度不减

2021年1月总体大幅增长，2月增幅优于1月。龙头企业增长更加明显。碧桂园、万科两月销售金额之和超千亿，同时有4家企业销售金额超500亿，在6~30名区间内，销售排名变动较大，金地、金茂、招蛇进入前十，龙光、滨江进入20，上升速度较快，中梁排位到达21，雅居乐、建发等在销售名次上也有大幅提升，与此同时一些企业排名在下降，今年名次变化较大，预示着头部格局可能出现变化。受到疫情冲击以后，政策面更偏向低杠杆企业，低杠杆企业在这一轮将有所收获。另外，偏高端企业销量较好，如金茂、金地、滨江、绿城等，在"抢开年"过程中，偏高端市场热度不减。

二、货币政策逐步回归，市场可持续性有待观察

货币环境支持偏高端市场发展，持续性有待继续关注。去年深圳、东莞出台管控政策之后，出现了购买力向广州的南沙、黄埔片区等地转移的一些趋势，今年在粤港澳大湾区内蔓延趋势需要密切观察，若能持续传导下去，对于市场稳定会有较强支撑，但货币政策对市场能否形成城市间轮动还不确定，目前在江浙沪地区轮动迹象不明显。核心城市政策收紧是否会导致购买力外溢到周围城市，还有待观察。

三、政策突出公开透明，影响有待持续关注

土地供应两集中：目的使使得土地市场更加公开透明，价格更加稳定，政策影响有待观察。

通过交流与比较，可得出初步结论：

1、地价逻辑仍是货币供应量逻辑。公开透明不会使得地价下降，资金硬约束总体影响不大，结构性影响有待考察。

2、时间维度。房企普遍在适应集中供应节奏，第一次集中供应会比较火热，第二次趋于平稳，如果有第三次的话，热度估计不会太低。

3、城市和企业之间分层匹配的问题。大企业布局大城市较多，小企业（100亿以下）进入大城市较难，跃层匹配需要有局部深耕，分散不利于跃层匹配，政策对大企业相对有益，增加了小企业风险，要求小企业在经营上做出改变。

4、长期来看，资本介入程度加深。企业对股权资方的依赖会更深，房企从香港模式逐渐向美国模式转变，开发商的金融属性被削弱，土地供应方式的转变会加速这一趋势。

5、区域和城市市场。北方城市受疫情和政策影响，市场低迷，未来随着天气回暖，疫情防控凸显成效，市场总体有望恢复，部分热点城市可能出现热度；

华东市场符合预期，但不算亮眼，市场需求有待继续关注，去年华东同步回暖，今年不会出现城市间逐步传导的趋势，如果不是所以类型的需求都参与到市场交易当中的话，市场热度将很难维持；

华南方面，广州成交较好，深圳、东莞调控趋严，对多次购房者的信贷审核更加严格，购买力是否会在大湾区内向西、向北蔓延需继续关注。

6、补丁政策相继出台，力度明显，房住不炒得到贯彻。未来政策环境较为严格，以紧为主，以核心城市为主。非核心城市政策以平稳为主，三四线城市凸显韧性。我们在2016年提出，三四线城市行情将持续5年以上，尤其是中东部、人口密集的三四线城市价格平稳 上涨，成交量较大，从乡村到城市的改善需求可持续，人们返乡置业意愿较强。

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四、马太效应凸显，排名波动仍存

今年政策总体中性偏稳，企业间马太效应凸显，出台的政策对大企业相对友好，政策面集中于因城施策，保证核心城市房价较为平稳，2月份企业排位波动较大，考虑到后续供应量的问题，后续排名可能出现调整。

Q&A：

Q1：按揭发放情况如何，对开发商有何影响？

A1：贷款集中度方面确实对开发商有一定影响。三道红线出台之后，尤其是中型房企融资政策做出调整，并且逐渐意识到城市内住房抵押贷款额度越来越成为发展的约束条件，为此，房企CFO开始签总对总授信，与银行沟通，争取更多购房贷款。贷款集中度管理，包括深圳出台的住房指导价格，都是从购房资金方面进行调控，政策调控的大趋势是逐渐转向个人杠杆和银行体系管控，未来银行房贷管控会越来越紧，尤其是弱三四线城市会受到信贷约束。

Q2：两集中政策对开发商资金链有何影响？

A2：房企主要通过高周转控制杠杆，房企当年拿地，当年销售，未来房企会加速销售进程，同时会压低不可变现库存所占比例，从而改善现金流状况。2月份排名下降的企业并非表现不好，而是其他企业将最好的项目放到2月开盘，在人们就地过年的背景下，实现销售额的快速增加。三道红线出台后，房企CFO地位得到提升，企业对现金流的重视程度随之加强。

@会议纪要整理：中信建投

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