北京楼市：2021年，武汉洼地被填平，还有哪些板块值得买？

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　提问：在南昌准备买房，南昌哪个区域买房比较好。

　　回答：抱歉，南昌楼市细节不熟悉。 这种处于发展初期的二线城市、省会城市，买房有几个共同原则，供你参考： 1.尽量选刚需的次新2-3房 2.必选地铁房 3.核心区价格过高，选择商业区外延地铁沿线 4.外延沿线过高，找价格未涨的城郊结合部 5.回避单价超过CBD的新区，找准城市发展大方向

　　提问：智慧的房姐，您好！之前的付费被退回了。再来一次~京户二套，目前打算经营贷，可接受350左右最高不过400的房子。没有通州票了。因为钱太少，打算先上车，2-3年卖了，和攒的钱一起再买大的自住。目前有个小房子住，打算单纯考虑升值和出租（缓解房贷）。看了常营，柏林爱乐，新天地，北辰福地，金隅丽景园，后面两个便宜一些是不是影响售卖。炫特酷特也差不多价格只能买个一居。青年汇已经买不起了。投资是不是二居好些，望京有哪些能上车的盘推荐呢。还有哪里空间好些~迷茫求教~

　　回答：金隅丽景园 可以看的，最近两年的涨幅是跑赢大盘的，长期看低价盘会被拉平，能选择两居当然最好，但上车更重要 望京看看 花家地X里，望京X园 还有丰台板块也可以看看 例如 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场

　　提问：房姐，您好，新人首问，本人外地户口，40岁，今年刚取得研究生学历学位，媳妇也外地户口，夫妻俩做生意，目前在西城西安门租住平房，居家办公，西城社保已有14年了，小孩6岁，今年在西城区顺城街第一小学就读，目前手头有1000子弹，年入120W，以媳妇名义2010年入手河北固安孔雀大卫城114平3居房产，贷款已还清，毛坯空置，目前想通过本人尽快北京积分落户，一是小孩5年后小升初，二是本人年龄快45了，研究生学历+累计15年社保+计划连续3年缴纳个人10万\/年+计划购买城六区之外房产一处+计划工作外移至城六区之外，对房产完全白菜，之前订过大兴区的绿地海珀云翡3居（因北京新政首付比例提高退款了），订过金府大院（因未能按时开盘退款了），最近在看4号线天宫院保利春天里9套、枣园中建国际港3套，纠结的房产小白，目前核心需求是为获得积分落户职住加分，不住，3-5落户后出手再在西城购买房产，现在向房姐请教指点： 1、整体指导城六区之外购房需求，2-3居，450W内，积分落户加分，实现保值增值，3-5年后好转手； 2、城六区之外房产，根据目前居住在西四附近，顺4号线地铁南下，定位4号线大兴区域，是否合适，保值增值，还是考虑其他城六区之外房产？ 3、4号线大兴区域，哪些房会保值增值好些，目前就看了天宫院保利春天里、枣园中建国际港，天宫院保利春天里2居85平340W，枣园中建国际港2居90平430万，哪个更适合入手？地铁到达天宫院60分钟，到达枣园35分钟，地铁到达天宫院60分钟，到达枣园40分钟； 4、还是可以再看看4号线最近的归属大兴区的西红门区域？兴海家园？地铁30分钟到达西红门； 5、入手的话，是贷款合适还是全款合适？从后期再购买西城区房产看，目前以媳妇还是本人名义购买更适合? 6、如果积分落户到大兴后，再在西城区购买房产，能否实现户口从大兴区迁到西城区？ 万分感谢！

　　回答：1. 积分落户基本是熬鹰，难度非常大 2. 大兴板块没问题，还有昌平回龙观板块很可以 3. 中建国际港>保利春天里，另外 金融街融汇 也不错 4. 西红门备选吧，这一片可选楼盘不错 5. 全款能保留你的sfsd的资格，不贷款的话写你们俩的都可以 6. 现在应该可以转，这个还要看以后政策是否有变

　　提问：新人首问，谢谢房姐； 预算：900-1600w；首付400-700w； 贷款：首房首贷； 房源：尽量新，10年以后； 地理位置：四环内，东侧北侧为优先考虑；地铁交通从家出行步行不超过1.5km，附近有成熟商业综合体，小区容积率不高于2.0，绿化面积超过30%； 大小：110平方米以上； 户型：三居室起，户型尽量方正 ，尽量能带一个院子+下沉空间或阳台房，家里有狗； 朝向：南北； 学区：名校学区，尽量覆盖小中高； 税费：满五唯一或对方可以承担大部分税费；

　　回答：900-1600的跨度很大，选筹范围也完全不一样。 期望学区比较好 可以看看东城 例如 和平新城、新世界家园 想兼顾学区+自住 就看朝阳 珠江帝景 ，嘉铭桐城（4环外5环内） 另外 学区和品质是要有个取舍的，很难兼顾

　　提问：【贷款问题】已经决定买房了，首付250w，sfsd，贷款三百七十左右，父母和我接力贷，父母还有十年退休。目前在看找哪个银行贷款，请问这里面需要注意啥？那个银行贷款区别大么？怎么挑选？

　　回答：现在都是参照 LPR， 对于不同银行来说，利率基本一致 差别不大。 不过每家银行的其他政策有些不同，比如说： 1.审批时间，不同银行审批快慢不同； 2.审核要求，不同银行对于申请人的资质、流水等要求有所不同； 3.关于提前还贷：需要注意不同银行可以提前还贷的时间、违约金等存在不同； 4.放款时间：不同银行放款时间存在差异。 建议找机构帮助操作

　　提问：您好，新人。简单描述一下我的问题：父母岁数大了，想换一套带电梯的房子。旧房情况：位于海淀区小西天附近，1997年已购公房满五唯一，建筑面积97平米，房子在5层（总高6层），正规三室一厅一厨一卫，厨房、卫生间和阳台都是新装修的，一直自住，室内环境保持的很好。7月份已经挂在网上出售，挂牌价格895万（单价9.2万）。但是目前看房的人不多，中介的意思是挂牌价太高，导致看房人少。我们也在寻找合适的房源，目前集中看的是丰台角门，马家堡一带，考虑这里房价低，出行购物看病也方便，可以买一个楼龄新，户型好的房子。如果两边的房价差额能到100万，既可以覆盖换房的成本，还能略有富余给父母养老用。已经看了远洋自然，西马金润一区，海上海花园，丽水园，总价都在720万-800万左右。现在的问题是，我们已经看了2处合适的房源，但是没有人出价买我们的房子，中介希望我们降价，但是降到多少他也没有把握。我现在也没想明白，我家这个位置除了学区一般，其他方面真的很不错，但是为什么不好卖呢？如果不是因为没有电梯是不会出售的。您给分析一下：1、小西天的房子售价多少合适，2、是现在按中介的价格调价（中介说830万），还是再等等 3、是不是我想的太完美了，现实情况不是这样 4、我们看的这几个楼盘是否合适，目前父母比较中意海上海花园，小区楼龄新，环境好，房子在顶层售价780万。5、下一步应该怎么操作？问题比较多，谢谢您！

　　回答：1. 多几个找中介，多搭关系，让中介帮你多说话，让他上心，红包吊住。 房屋照片拍摄好点，大家都是会先网上看房，价格你根据最新成交进行调整。先按这样操作，如果确实价格挂的过高，只能降价。 2. 角门马家堡一带的标的没问题，这几个是不错的居住投资相宜标的。

　　提问：房姐你好，新人首问，情况简介如下，80后夫妻，孩子1岁，有北京工作居住证~ 房产A，住宅70年产权，在朝阳区来广营西路，价值850万左右，目前自住，公积金贷款，贷款还有110万左右 房产B，商用50年产权，在朝阳区北苑地区，价值250万左右，商业贷款，贷款还有不到1年时间，随时可还清（以前不专业，几乎全款买的，就贷了一点点款，多浪费贷款名额，还买了商住，脑子进水） 房产c，住宅，在燕郊燕顺路，价值250万左右，刚满2年新小区，商业贷款，还有100万左右没有还 手上有400万现金子弹，年收入100万+，还有一套购房资格（我爱人单位稳定50万+，我自主创业，收入不稳定，但是一年保底最少50万到几百万不等） 现在的置换想法： 1，我先生的想法，想卖掉B+C 加手里面的现金，买个东城区的老破小学区房，现在孩子1岁，另外我老公在东城区上班，方便点，这样保留A，因为A小区户型，环境，大小都还可以，但是配套，交通，学区都极其一般！ 2，我个人的想法，因为我自主创业，时间自由，比较注重环境，想过的有生活有品质，我想卖掉A+现金，买新北苑地区的，福熙大道，华贸城北区，润泽公馆这样的小区（今年的价格相比往年友好），另外我的b房，也在附近，这里有地铁，有商业配套，但是距离我爱人上班更远，他不同意这个方案！ 根据以上的情况，房姐您有什么好的建议吗，可以在朝阳区或者东城区，买一个环境，品质，交通OK，又可以兼顾学区的小区不，目前我持有的3套房子都可以卖，或者保留一套给我婆婆住，所以想请房姐给一些专业意见还有推荐的小区适合我们的情况，另外我已经有3套贷款记录，是不是只能全款买，再做抵押贷款？ 烦请回复，非常感谢！

　　回答：你好，首先B和C都不属于优质资产，A未来潜力还不错，从投资角度，建议优先考虑出手B和C 因为你们是工作居住证，非京籍 买东城学区不合适，更建议入手朝阳的学区。 以下这些9年一贯制的都挺好的： 人大附朝阳 陈经纶帝景 朝外本部 陈经纶嘉铭 白家庄小学+80中 望京陈分 朝师附小+人大附朝阳 朝师附小+清华附朝阳 北师大朝阳 景山朝阳 三帆朝阳

　　提问：房姐好！新人首问，首套首贷，目标刚需两居室，总首付180W以内，总价450W以下，在民航医院附近工作，计划明年结婚后要小孩。目前在这个预算范围内的房子，我看了金隅泰和园、兴隆家园（回迁房那几栋）、丽景馨居甘露晴苑的房子。咨询如下问题：（1）我的思维比较局限，从您角度来看，金隅泰和园与丽景馨居哪个更好？金隅泰和园为两限房，13年房子比较新，加上转商费后价格与丽景馨居差不多，户型优秀，缺点是交通不方便，门口路也不方便；丽景馨居01年商品房，房子老一些，户型差一些，优点是交通方便。（2）跳脱上述3个小区，还有其他更好推荐吗？东坝预算内的房子和金隅泰和园类似，而常营的房子五环外首付比较吃紧。感谢！

　　回答：金隅泰和园的位置不好，不推荐 ，而且上车新盘基本都是溢价，没有太多品质可言。上车人群大多是短暂居住未来都会换房，只是满足基本居住的功能。这些因素决定了，上车盘的品质没人会长期买单 450以内 建议关注以下楼盘： 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里。

　　提问：新人提问：子弹400，月供2万左右的话，兼顾高改善和孩子上学，朝阳区推荐的小区吗？

　　回答：可以看总价800内的标的，可以看看奥林春天，对口的朝阳北师大附属实验，还有首城国际，对口北工大附小，直升附中。也可以芍药居北里买个三居，环境差了点，但是人大附朝阳的学区还是很不错的，或者看看慧忠里的三居，朝外的学区也很不错。